求银行太难，找信托、私募嫌贵，可境内发债又严格受限。当楼市调控下融资受阻的内地房企们在香港“遇见”泛滥的海外低息资金时，蜂拥而上的急切劲儿也就不难理解了。
1月23日，绿城[简介 最新动态]中国(03900，HK)公告称，公司拟发行美元优先票据，融资数额暂未确定；至此，据不完全统计，已有15家港股内地房企在开年不到一个月的时间里，集体上演“海外寻钱记”，海外发债计划总融资额将近400亿元人民币，这一数字比2012年全年内地房企海外融资规模的一半还多。
值得注意的是，除了发行优先票据以外，房企在融资方式上也是不断尝新，招式多样。近日，接受《每日经济新闻》记者采访的多位业内专家指出，为解决“钱”这个头等大事，国内房地产商正在加速海内外融资渠道的多元化拓展，尽管其中也面临着诸如企业评级、汇率波动等风险，但这是使得房产融资“正常化”的必经之路。
“美元优先债”融资方阵再扩大
上周三(1月23日)，绿城中国(03900，HK)发布公告称，公司建议进行一项美元优先票据的国际发售，完成须视市况及投资者的兴趣而定。
票据的定价(包括本金总额、发售价及利率)将透过由联系牵头经办人兼联系账簿管理人进行的累计投标机制而厘定。绿城表示，此次票据的所得款项将用于作为若干现有短期债项再融资，而余额则拨作一般公司用途，并可能因应不断变化的市况及若干其他情况而调整前述所得款项用途，因而重新分配所得款项用途。
《每日经济新闻》记者通过粗略统计发现，自进入一月以来，共有13家港股房企选择以发行无担保美元优先债的方式进行融资，包括佳兆业[简介 最新动态](01638，HK)、碧桂园[简介 最新动态](02007，HK)、世茂房地产(00813，HK)、合生创展(00754，HK)、花样年(01777，HK)、富力地产(02777，HK)、越秀地产(00123，HK)、新城发展(01030，HK)、建业地产(00832，HK)、龙湖地产(00960，HK)、中国奥园(03883，HK)、中骏置业(01966，HK)和绿城中国(03900，HK)。
公开资料显示，上述企业的融资规模大多在1.5亿美元~8亿美元，利息率则处于6.625%~13.875%。剔除越秀地产5年期和10年期的低收益优先债券后，世茂和龙湖分别于1月9日、22日发行的7年期、10年期优先票据利率较低，仅为6.625%和6.75%；其中，世茂的融资成本大幅下降近4.5%，去年3月其所发行的一笔7年期美元债券年利率高达11%。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，海外发债队伍的不断庞大，其实是内地房企上演“寻钱”大战的一个缩影；目前国内房地产商的开发资金来源中，传统银行贷款的比例只占13%~15%，剩下的则全部来自销售回款和自筹资本。其中，自筹资本的解决途径包括海外发债、海外上市、房地产信托、基金、企业兼并和联合拍地模式等多种模式。
高风险永久债遇消化不良？
自去年以来，亚洲垃圾债市场火爆异常，而这其中，内地房企作为发行人的身影也不断闪现。自2012年12月，瑞安房产(00272，HK)宣布旗下全资附属公司ShuiOnDevelopment与德意志银行J.P.Morgan等订立有关发行本金总额5亿美元的高级永久债认购协议以来，新年里又有两家内地房企尝试永久债方案。
1月13日，雅居乐(03383，HK)宣布发行7亿美元的次级永久资本证券；时隔两天，合景泰富(01813，HK)也发布公告表示，计划发行以美元计值后偿(即次级)永久资本证券,但相关金额及条款和条件尚未落实。
兴业银行债券交易员许君洁告诉《每日经济新闻》记者，所谓永久债是指无到期日，每年支付一定票息的债券，而由于无本金支付，这种债券的市场风险也更大。由于基准利率即美国10年期国债利率依然维持在1.8%左右的低水平，所以对于有特定收益要求的投资机构来说，他们会在债券评级和久期之间做出一个权衡。
然而，已疯狂了一年多的亚洲垃圾债市场似乎正显露出消化不良的端倪。据路透社1月22日报道，今年第一周,投资者豪掷450亿美元,认购中国三家信用评级为垃圾级的地产公司发行的17.5亿美元债券；但就在一周后,合景泰富面对仅有两倍超额认购的市况，不得不撤回一笔初始息率10.25%的3亿美元永久债发行计划；同时，雅居乐的永久债自1月14日上市后也一度下跌4%，目前市价仍低于面值。
中国指数研究院TOP10研究中心副总监白彦军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，垃圾债市场新年之初的“变脸”也反映出了房企海外发债的一个隐忧，即随着全球股市的回暖，债券市场将面临资金分流的压力，未来的认购情况还需要持续关注；此外，随着相关债券产品的供给增加，投资者的“喜新厌旧”也会给债券融资带来一定压力。
各类融资途径被充分运用
白彦军认为，尽管全球市场流动性充沛，但对海外债市融资而言，由国际评级机构对国内房企的评级所带来的风险不容忽视。随着去年下半年房地产市场的逐步回暖，评级机构对部分房企的评级出现了回升，但整体而言，“非投资”级别更多。1月23日晚间，标普宣布，对绿城拟发行的优先无担保美元债授予“B-”的长期债务评级。
值得注意的是，一方面“出海发债”模式越来越受到内地房企的追捧；另一方面，随着热钱不断涌入香港，基于H股平台的各类融资途径也正在被充分利用。白彦军指出，从研究发现的趋势来看，内地房企在2013年进一步利用其在香港市场搭建的海外平台将是一个融资创新的亮点，具体形式包括收购、上市、配股和零息可换股债等。
《每日经济新闻》记者留意到，在2012年第二、三季度，招商地产、万科和金地分别完成了对香港上市公司的收购，至此，“万、保、招、金”四大标杆房企已悉数将触角伸向港股市场。尽管短期内受政策限制，前述三家房企还不能通过海外壳公司进行融资，但从长期看，海外融资渠道的建设对这些大体量的企业影响巨大。
到了去年第四季度，更有内地房企旭辉控股(00884，HK)和新城发展(01030，HK)通过IPO方式赴港融资；尽管当时受到海外资本市场的打压，这两家企业在上市之初均遭遇折价发行，但随着宏观经济继续企稳，房屋销售量回暖，两家公司的股价也不断创出新高。
近日，绿地集团也表示，其在香港买壳的计划已进入操作阶段，有望在今年上半年完成酒店集团以及海外业务的分拆，在香港借壳上市。
此外，恒大地产(03333，HK)和融创中国(01918，HK)分别在今年1月17日、22日配股融资43亿港元、20亿港元。1月17日，上海实业控股(00363.HK)则宣布，拟发行2018年到期的39亿元零息可换股债券，公司表示，拟将所得款项净额用作基建设施业务的未来资本开支及投资，以及用作一般营运资金。
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