若要追溯我国内地楼市调控陷入“越调越涨”怪圈的原因，人多地少，可供居住、商业开发的土地资源稀缺，土地级差地租增长较快，城市房价坚挺自有其内在逻辑基础；城镇化进程加速，住房需求连年保持旺盛局面，是首先会列出的两条。但也不容否认，由于我国内地房地产交易税率相对较低，税收杠杆难以发挥抑制外来富裕人群投资性住房需求的作用，无法与住房限购政策形成强有力的支持与配合，一定程度上削弱了房地产调控的实际效果。

 

税收杠杆是各国或地区调控房地产市场的重要工具。为防止房价过快上涨并形成房地产泡沫，各国或地区政府主要通过税收杠杆，大幅提高房地产交易税率，从而严厉打击投资、投机性住房需求，以达到降温房地产市场的目的。为防止大量外来人口来港购楼需求可能引发房价大幅上涨，我国香港特区政府去年10月对非港居民买楼开始征收高额印花税，便是最新的一例。税收政策调整后三个月，取得了积极成效。据我国香港地产研究机构的数据，从2003年开始持续9年的内地人赴港购楼热在去年退潮，内地买家比例9年来首次下跌。

 

2011年初，以“限购”、“限贷”为主要特征的房地产调控政策出台后，我国内地房地产市场一度沉寂。由于政策效用递减，2012年4月以来，楼市逐渐回暖，到2012年岁末和今年初，一线城市明显升温。据中国指数研究院调查结果显示，今年1月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1%，涨幅较去年12月扩大0.77个百分点，连续第八个月上涨。当然，应该看到，全国性楼市升温还未形成。分区域看，多数三线城市楼市供过于求，楼市僵局还需要一段时间方能打破；二线城市供求大体平衡；但一线城市楼市出现了较为明显的结构性供不应求状况，房价上涨动能充足。据中国指数研究院的数据，今年1月十大城市新建住宅均价环比上涨1.61%，其中京、沪、穗、深四大城市环比涨幅均超过了2%。

 

由于本地刚性住房需求增长平稳，后续能量不足，外来人员需求已然成为一线城市高昂住房交易价格的强有力支撑。本地居民刚性住房需求，往往与结婚、拆迁、教育相关，增长总体平稳。特别一线城市限购、限贷政策执行较严，不太可能出现刚性住房需求大涨大跌的情况。虽然房价上涨预期促使部分刚性住房需求前移，短期内可能会出现刚性住房需求集中释放的局面。但刚性住房需求持续性扩张动力不足，无法支撑房价后续上涨。而京、沪等一线城市商品住宅，对周边省市富裕人群的吸引力极大。虽然没有权威的外来人口购房统计数据，但最近广受社会与媒体关注的神木“房姐”事件，就从侧面突出反映了外来人口强大的住房购买力。我国居民投资渠道狭窄，而几千年来购地置业的传统意识浓烈，富裕人群对一线城市商品住宅的需求非常旺盛。虽然有限购政策的门槛影响，但政策并不排斥外来人口购房。满足购买条件的外来富裕人群住宅购买力坚挺，全额付款也不在少数。

 

因此，要抑制一线城市住房交易价格上涨，就需要寻找新的调控思路，笔者以为，既然一线城市楼市回暖，外来人口购房需求是主要推动力，这与我国香港非港居民购楼热并无实质性差别，那就很有必要借鉴我国香港抑制非港人士购房需求的经验，在交易环节征收高额税收，以有效抑制外来人口投资性住房需求。具体来说，在限购政策之外，针对外地人购房需求，根据居住年限、纳税状况、房地产交易价格、持有年限等不同，采取差异化税收政策，在满足外来人口合理居住需求的基础上，大幅提高中高端住房交易成本，重点加强户籍和税收征缴管理，严厉打击外来富裕人群投资性购房需求，由此杜绝诸如山西“房媳”等利用多个户口绕开限购政策约束的现象。

 

当然，一线城市高昂住房价格，与城市自身人口规模、基础设施建设和产业结构发展相匹配。城市产业日趋向高端、高附加值方向发展，必然带动住宅价格上涨。但无论何时，住宅价格要与本地居民收入增长情况相适应，否则便会催生资产价格泡沫，影响产业结构顺利调整，增大经济金融运行风险。

 

（作者系经济学博士，宏观经济评论员）