自去年以来，房地产信托集中兑付风险成为悬在房企头上的一把剑，出现风险的项目通过借新偿旧等方式有惊无险地度过。今年，房地产信托的集中兑付风险并未解除，反而因为房地产调控是否加码的不确定显得不可预测。
“2012年集合信托风险暴露较多，这种情况可能延续到2013年，保兑付仍然是各信托公司短期内主要任务。”用益信托首席分析师李旸告诉记者。
兑付风险犹存
去年，房地产信托集中兑付风险可谓是有惊无险，出现风险的项目通过接盘、拍卖、以新债还旧债等方法化解了风险，并没有出现人们之前预想的危机。
普益财富数据显示，2011年全年房地产信托成立数量、募集规模分别同比增长96.22%和71.01%。信托业协会数据则显示，房地产信托2011年共新增余额为2558亿元，其中，四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元。由此可见，以两年为期限的房地产信托今年的兑付风险依然存在。
李旸表示，信托发行的高峰是在2010年和2011年，按照两年的期限，去年和今年都是兑付的高峰期，而且今年可能会面临更多的问题。原因在于，房地产市场取决于调控的走向，如果调控加码，那么出现风险的机会就大大增加。
房地产行业的走势决定了房地产信托的安全程度，因此在去年楼市出现崩盘、房价大幅下降的城市，房地产信托所投的项目出现风险的可能性也随之增加。
信托专家孙飞向记者表示，当前，房地产崩盘或房价下跌比较多的城市，如鄂尔多斯、温州，这些城市的房地产信托存在很大风险，其中有的项目已经出现了风险。
孙飞还指出，今年房地产信托并不会出现系统性的风险。与房地产基金相比，信托设定了严格的抵押担保，即使个别项目存在风险，也可以采取变现资产、第三方接盘，以及时间延后等措施消除风险。
对于未来房地产信托的前景，孙飞则认为，房价仍然有上升空间的一些二三线城市是投入的重点。
收益率下降
虽然房地产信托的发行量一直在增长，但是，房地产信托收益率却呈下降趋势。
中国指数研究院发布报告称，2012年第四季度，房地产信托的年平均收益率为9.73%，这是该数据自2011年二季度以来首次跌破10%。
用益信托最新数据显示，从预期年收益率来看，2013年1月份成立的集合资金信托产品的平均预期年收益率为9.17%，环比下降了1个基点，与去年同比下降34个基点。其中2年期以上产品收益率为9.7%，较上月上涨了28个基点，但与去年同期相比则下降了77个基点。
孙飞表示：“房地产信托的收益率下滑是正常现象。从货币供应的角度来看，去年货币宽松，银行利率下调，信托收益率也随之下降。目前，投资人的收益率在8%-10%之间，相比商业地产投资而言，这个收益率并不低。”
虽然房地产信托收益下降，但是这并不影响其发行规模的增长。今年开年，房地产信托的发行量就出现增长，而新增地产信托规模稳定增长，成为带动信托行业盈利向上的最关键因素。
用益信托分析报告称，当初房地产业务受限的时候是基础产业类业务接棒，而当前基础产业受限之时，房地产类业务呈现上涨态势，1月份房地产类产品共成立60款，募集资金169.05亿元，占总成立规模的29.49%，高于去年全年22%-23%的平均水平。
事实上，自去年的兑付风险平稳度过之后，房地产信托的发行量便出现回升。信托业协会公布的2012年第四季度信托行业数据显示，从季度新增信托规模的投向看，四季度单季新增基础产业信托4079.13亿元，环比增长31.22%，新增地产信托1100.30亿元，环比增长29.41%。
当前，融资手段多元化，虽然目前房企海外融资日渐增多，但是对于总是缺钱的房企来说，房地产信托仍然是融资的主要手段之一，而房企的利润率也可以承受信托这样高成本的融资。
孙飞表示，对于一些大型房企，房地产信托的融资成本大幅下降到12%-15%之间，以房企目前的毛利率完全可以承受这个成本。
房地产信托的发行量受到很多因素的影响，虽然融资渠道的增多，使大批房企都寻求海外融资，但是信托仍然是银行之外的一个重要补充。
李旸向记者表示，货币政策对房地产信托的发行有重要影响，如果下半年抑制通胀，紧缩银根，房地产信托就会出现一定的释放空间。
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