在房价上涨预期不断走高之际，新的楼市调控政策再度出台。日前召开的本届政府最后一次国务院常务会议，再次研究部署了房地产市场调控工作，并出台了被市场称之为新“国五条”的调控举措，意在稳定房价。可以预见，这一再度升级的调控政策，对于当前房价的稳定将发挥作用，上市房地产公司股票价格的回落，就是对这一预期的反映。

 

但问题在于，这一轮始自2009年底的房地产市场调控，至今已经数次升级调控政策，这些措施包括2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”，本次出台的新“国五条”已是第五次升级。伴随这些调控政策出台，房价走势也从快速上升的曲线，逐渐趋于平缓，但平缓的曲线在近几个月内再次掉头向上，部分地区房价涨幅明显。如果再将视线拉长，同样可以看到，从2003年国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》之后，房地产市场就一直处于房价上涨与政策调控的“角力”之中，十年来的结果显示，房价始终没有走出“越调越涨”的圈子。

 

为什么稳定房价的调控政策很难从根本上治理高房价？到底如何才能走出“越调越涨”的圈子？我们认为，楼市调控政策对于短期稳定房价具有重要作用，但要长期稳定房价，达到治本的目的，需要的就不仅仅是调控政策本身，而是要跳出调控，从更多层面、更根本上化解造成房价持续高涨的因素。

 

基于此，有人从转变经济发展方式、扭转房地产市场支柱产业地位的角度给出思路。过往数年，以住宅为主的房地产业一直被认为是国民经济的支柱产业，房地产市场也的确成为拉动中国经济的重要力量，在这一过程中，房价高低成为行业兴衰的“温度计”。逐渐淡化房地产市场的“支柱”角色，必然有利于给房地产市场降温，利于房价稳定。

 

也有人从供给角度分析，认为高房价的“祸首”在于高地价，根源则是地方政府的“土地财政”。从2003年开始取消土地划拨制度，土地市场化的有偿转让，即“招拍挂”制度开始实施，市场化的地价就开始不断走高，这一方式在给地方政府带来滚滚财源同时，也在一定程度上加剧了房价的一路上涨。市场人士分析，土地成本占到房价的四成甚至更高，因此高地价就意味着高房价。由于近几年地方政府对土地出让收入高度依赖，有“土地财政”之说，因此要治高房价，必要先管住高地价，而改革财税制度，化解土地财政，成为这一分析的落脚点。

 

坦白地说，这些思路与分析深得各方认同，也已经引起有关方面高度关注。但我们认为，除此之外，还要从需求方角度，探究一下为什么大家都在不断买房子，为什么市场的需求总是很旺盛，如何有效引导和释放这些需求。

 

城镇化为房地产市场带来大量刚性需求，这是当前必须面对和解决的问题，当然也是房地产市场上最正常的需求，不过这里面也存在一些问题。一方面，尽管有不少专业人士称年轻人不要急于买房，可现实情况是，大量工作不久的年轻人都在想尽办法买房子，除了中国传统“安居乐业”的思想影响外，对未来高房价的预期让这些人很难潇洒地说“十年后再买”。另一方面，城市中大量中低收入人群没有得到应有的住房保障，也就是作为公共产品的保障性住房在过去几年的缺失，也加剧了市场供需矛盾。

 

除了刚性需求外，引起房价不断走高的一个重要因素是投机投资性需求，这也是历来调控政策所严厉抑制的对象。我们当然要进一步追问，市场上为什么会有那么多投机投资性需求？有钱人在全国各地买房子，甚至此前出现很多“炒房团”，个中原因其实不难解释，没有更好的投资渠道，缺乏安全稳健的保值增值方式，加之对房价持续走高的预期，这些都促成了大量投资投机性资金涌向了房地产市场。当前限购、限贷等政策，打击的主要就是这部分需求。

 

可以想见，真正解决好住房需求端的问题，对于稳定房价至关重要。而需求端问题的解决，当然需要房地产调控政策本身，比如进一步加大住房供给，加快保障性住房建设，完善住房供应体系，以及短期的限购、限贷等非常规措施。更为重要的，则是调控之外其他措施的配套跟进。比如对于投机投资性需求来说，本质上是资金缺乏投资渠道，这就需要有关方面积极拓展国内各种投资方式和渠道，既包括引导资金回归实体经济，也包括股票市场、债券市场的完善和健康发展，给市场各方以稳定的回报预期。同时，稳定房价预期，应是稳定需求端的重要内容，如果没有了房价大幅上涨的预期，投机投资性需求自然会退却，刚性住房需求在稳定预期之下，也不会急于一时“超负债”购房。要稳定房价预期，也需要宏观经济政策与房地产调控政策有效协调配合。