济州岛，这座韩国最大的岛屿，因渔业和旅游观光业而闻名。汉拿山喷薄的岩浆，堆积出奇特的地貌，太平洋季风则带来充沛的雨水和茂盛的植被。如今，中国开发商已经是这座岛屿0.1%面积土地的新主人。
三年前，中国开发商开始踏足这里，到目前为止，他们在济州买下的土地达到180万平方米。这支浩浩荡荡的中国地产大军中，有绿地集团[简介 最新动态]这样的大型房地产公司，也有来自哈尔滨、南通、青岛等地的中小开发商。
他们到这里的目的只有一个：盖房子，然后卖给中国的有钱人。
去年10月，绿地集团总投资9亿美元的“汉拿山小镇”项目破土动工，这是第一个也是目前唯一一个在建的中国项目，占地1500亩，今年4、5月份即将开始预售。而另一家中国开发商——青岛百通集团计划投资2200亿韩元（约14亿元人民币）、占地超过800亩的为美观光度假村，也计划在今年3月开工。
“中国开发商像洪水一样涌入济州。”韩国著名的公民组织Citizens’ Coalition for Economic Justice济州分支负责人Han Yung-cho对《第一财经日报》记者形容。
涌向济州
2010年是一条分水岭。在此之前，这座岛屿几乎引不起任何中国开发商的兴趣。但从2010年2月起，洪水的闸门被打开了。
为了振兴当地经济，韩国出台了一项新移民政策，外国投资者凡是在获得济州特别自治道知事批准进行开发的区域内购买休养停留设施，达50万美元或5亿韩元以上，即可获得永久居留权。一些嗅觉灵敏的中国开发商很快便从中嗅到了商机。
“中国有钱同时有移民想法的人太多了，他们不在乎你提供什么样的房子，他们只需要你提供一个让他们花钱出手的理由。”一名中国开发商说。
50万美元拿绿卡听起来是一个很不错的理由。相比投资其他移民目的地，济州较低的门槛显得格外实惠。这里距离上海只有500公里，中国游客还可以享受免签待遇。
“当初决定来济州投资，最主要看中的就是这条50万美元购房即可获得绿卡的政策。”绿地集团韩国投资开发有限公司总经理助理董坚峰说，这家中国第二大开发商曾参股开发了一个俄罗斯项目，如今则要尝试第一次在海外独立开发项目。
“作为一家深受国内调控影响的中小开发商，百通集团来到济州，是希望尝试一下，找到一条出路。”负责为美观光度假村项目开发的百通鑫源株式会社社长张凯昕解释。
更重要的是，济州廉价的土地无不让这些中国开发商怦然心动。
董坚峰介绍，绿地汉拿山小镇项目的楼板价大约2000元/平方米，当初从韩国建设交通部下属企业Jeju Free International City Development Center (下称“JDC”)那里买到这些土地时，土地已经做好平整。
百通集团没有与有政府背景的企业合作，而是从私人牧场主那里直接购买了超过800亩土地。“一亩地的价格大约6万~7万元人民币。”张凯昕说。
如今，即使济州的土地价格因为越来越多中国开发商的涌入而水涨船高，但如果与同样以海岛风光著称的海南地价相比，前者仍然只有后者的几分之一，甚至更低。
一些早期进入济州的中国开发商见此情况，开始趁机囤地。但这样的做法遭到当地居民的反感，也引起当地政府的关切。
“来济州投资的中国开发商有两类，一类是真的开发项目，一类是为了囤地投机。”张凯昕说。
事实上，除了绿地集团和百通两家开发商的项目已经动工或即将动工，其他中国开发商在拿地后一直没有动静。由于济州岛并没有类似中国国内两年闲置不开发政府便有权收回土地的法规，这里的土地均为私人永久产权，除非在最初的开发合同中写入开工期限的条款，否则济州政府拿这些囤地的中国企业也没有更多办法。
JDC投资策略部法律主管Kim Yong-lg告诉记者，一家黑龙江的企业——奔马集团在拿地后迟迟没有动作，JDC已经协助济州道道厅，前往企业中国总部考察其真实实力。“济州道政府会继续监督并且支持这些企业尽早开工。”Kim Yong-lg说。
不确定的未来
在中国开发商眼中，济州岛的自然资源并不输任何国内旅游地。2002年，这里被选定为生物圈保护地区，2007年被选入世界自然遗产，之后又被联合国教科文组织的三大环境保护制度收录在案，成为世界上唯一获得联合国教科文组织自然科学领域“三冠王”的地方。济州岛同时也是众多韩剧粉丝心目中的“胜地”。
然而在济州开发房地产，究竟面临多少风险，又有多少胜算，这仍是一个悬念。
绿地汉拿山小镇位于济州南端的西归浦市，北望海拔1950米的汉拿山，南眺太平洋。立项名称是国际医疗健康城，分三期滚动开发，第一期销售的是叠加别墅，二期将建成酒店、商业配套、医疗场所，三期开发的为独栋别墅。
由于绿地集团第一次来到韩国，在当地的银行并没有信用记录，因此项目启动的资金全部来自集团自有资金。选择照搬国内分期滚动开发的模式，正是出于现金流安全、降低风险的考虑。
“虽然楼板价只有2000元/平方米，但项目的建安成本却比国内高出一大截。”董坚峰说，“大概每平方米需要18000元。”
由于济州政府要求中国开发商必须将建筑工程承包给韩国本国企业，而韩国建筑工人的工资几乎是中国建筑工的两倍。
在项目承包给当地建筑商后，习惯快速周转的绿地集团也一直为工程的进度感到头疼。“集团方面希望项目能够再快点，可是在这里不像在国内，韩国当地的建筑工人不会因为你多加他们工钱，就会同意加班作业。如果硬是提出赶工期，工会很可能就站出来罢工抗议，对项目进度更加不利。”董坚峰说。
另一方面，济州当地政府以及合作伙伴在中国企业遇到困难时，也缺少如何提供帮助的经验。所有问题都要各方摸着石头去解决，连一些看似最基础的小事，可能都会变成一个大麻烦。
“当初，为了这个项目，绿地要从集团抽调人手来到韩国公司，可是这些中方工作人员的签证如何解决，济州政府为这个问题花了几个月时间研究相关法律，才得以完成。”董坚峰说。
相比绿地集团，百通集团目前遇到的麻烦则更为棘手。当地居民以及公民团体由于担心项目可能对环境造成破坏，从去年底开始发起了持续的抗议活动。他们希望政府能够更加严格地审批中国房地产项目。
“对于反对的声音，你只能心平气和地面对。”董坚峰说。
对百通集团而言，项目是否盈利已不再是他们最看重的因素，最关键的是能够顺利进行下去。“利润不是我们最大的追求，我们的本意是想借这个机会，能够拓宽投资渠道，尝试一下度假村的模式。”张凯昕告诉记者。
但绿地集团对韩国公司下达的命令却是项目必须盈利。据董坚峰介绍，韩国房地产项目的平均利润率远低于中国国内。绿地集团即将展开预售的叠加别墅，定价大约2.3万元/平方米，扣除2000元/平方米土地成本以及18000元/平方米建安成本，盈利的空间大约还剩3000元/平方米。
“如果用足当地对外商投资的税收减免政策，项目的净利润率大概能到20%。”这是董坚峰对项目最乐观的预计。当然，结果还要等房子都卖出去后才知道。
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