房价上涨预期形成 房地产市场步入上行通道

2013年03月01日 17:16
来源:上海国资
市场关于房价上涨的预期已经形成
 
2013年伊始,关于房价上涨的预测就像漫天的雾霾,笼罩在市场上空。
 
近日,中国科学院预测科学研究中心发布了《2013年中国经济预测与展望报告》,预测2013年全国商品房平均销售价格将提高到接近6200元/平方米,同比上升7.6%。
 
房价上涨的预测并非空穴来风。“其实自2012年下半年开始房价就没有跌过,一直在缓慢上涨。”恒大地产人士告诉《上海国资》。
 
直观反映市场对未来房价走势的楼市景气指数近期也再创新高。2012年12月,瑞信发布预测称,预期房价上涨的受访者高达55%,环比增加14%,同比大增49%;预测房价下跌的仅为5%,余下40%预期房价持稳。
 
房地产开发商的信心指数也在上升。据住宅银行房地产数据中心预测,今后6个月的房地产开发商预测经营信心指数将攀升到三年来最高水平。
 
“稳中有升将成为2013年房地产市场的总基调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示。链家分析师张旭亦同样认为,在市场长期回暖的趋势下,调控政策并没有持续加码,购房者对房价普遍看涨。
 
从众多机构的预测来看,市场关于房价上涨的预期已经形成。
 
延续回暖趋势
 
2012年的房地产市场呈现出明显的V型走势。
 
一季度时,在严厉的调控压力下,房地产市场哀鸿遍野,不少楼盘纷纷打折促销,以价换量。有关数据显示,全国房价实际上从2011年9月份开始出现跌势,此后连续9个月环比下降;在2012年6月份止跌回稳,25个城市的房价环比出现上涨,并超过了前五个月上涨城市的总和;7月份,这个数字又翻了一倍。进入第四季度,回暖的趋势愈加明显,尤其是12月份,一二线城市的交易量和交易价格几乎逼近房地产调控前的水平。据国家统计局公布的房价指数,当月中国70个大中城市中,有54个城市房价环比上涨,涨势分布之广创年内新高。而涨幅最大的依然是一线城市,依次为广州、深圳、北京以及上海。二手房市场的翘尾效应同样显著。70个大中城市中,二手房房价上涨的有46个,占到66%,同比增加了30%。至年末,多数开发商已经提前完成了全年销售指标。
 
2012年楼市的“逆袭”,无疑给开发商打了一剂强心针,久违了的地王争夺战再次上演。12月26日,上港集团旗下的威旺置业有限公司以56.8亿元的价格成为2012年全国总价地王,并刷新了上海总价地王的历史纪录。
 
与此同时,各大公司的销售目标也大幅提高。恒大集团2012年的销售目标为800亿,实际销售金额为923.2亿元,同比增长14.8%,其2013年合约销售目标提高到1000亿元,增幅为25%。绿地集团也将房地产的销售目标提高了30%。
 
根据万科集团原董事长王石的判断,目前一线二线部分城市所面临的压力是如何让房价不要上涨过快,基本上没有下调的空间。
 
但从细分来看,房地产市场的涨跌越来越难以一概而论。“前9年的房价是一个劲儿地往上涨,但是现在涨的方式改变了,有的地方涨,有的地方不涨,同一个城市不同地区的涨跌也不一样。”华东师范大学教授华伟表示。
 
在华伟看来,大城市对于年轻人的吸引力更强,每年数以万计的毕业生涌入一线城市,这些潜在的大量购房需求与一线城市房源的供应不相匹配,房价维持现状或者上涨是必然趋势。“中国的住房市场只有这些地方具有好买好卖的投资属性,而绝大多数地方并不具备短买短卖的投资环境。”预计未来三到五年,一线城市的房价将会结构性地上扬,有价值的地段快速上涨,但比重会逐年降低,整体将呈现温和上涨的态势。
 
开发商融资凶猛
 
刚性需求始终存在,决定房价实际走势则取决于开发商这个要素。从其资金、融资成本、库存等诸方面,都能窥见未来房地产市场的繁盛程度。
 
今年一月份以来,国内房地产企业在海外的融资呈现出剧增的势头,不到一个月,融资量已超过400亿元,接近于2012年全年融资总量的一半。恒大地产、雅居乐、碧桂园、世茂等多家房企相继宣布了海外融资计划,融资方式既包括海外上市,也有直接发债,平台大都选择香港资本市场。1月16日,上实控股表示,将发行39亿港元的可换股债券;17日,恒大宣布进行股权增发,配售10亿股,金额高达43.5亿元;29日,曾经奄奄一息的绿城集团发布公告,将发行4亿美元的优先票据,利率为8.50%,2018年到期。而江苏金轮天地也于一月份在香港挂牌,融得资金7.56亿港元;万科公布了B股转H股方案,拟在港上市,绿地集团亦打算分拆业务赴港上市。
 
除了绕道香港融资,内地银行对房地产企业的融资政策也开始松动。“2012年8月份以后,很多大的房企都不打折售房了,因为中央出台了一项政策,使其贷款额度可以保持稳定,这意味着大型房地产企业可以暂时不用还本,只需支付利息。例如房企在成都还贷50亿元,便可到上海再借贷50亿元,这让地产商的负债率保持在一个稳定的水平。”华伟表示。
 
整体融资情况的好转,减缓了大型房地产商的资金压力。“这些房企已经看到了政策的转变,开始大规模融资拿地,所以未来还会有一波房地产发展的高潮。”华伟表示。
 
数据显示,今年年初土地市场持续火热,地价涨幅明显。30个重点城市的土地成交平均价格环比涨幅近15%,同比涨幅超七成。万科、保利、世茂、证大等房企均纷纷出手。
 
不少业内专家为此感到担忧,认为充裕的资金来源将打破目前房价的稳定平衡状态,刺激地产商出手拿地,继而引发地价高涨,房价难以控制,也使得两年的房地产调控成果付之东流。
 
调控何去何从?
 
面对市场对于未来楼市的乐观情绪,当政者仍然坚定调控政策的基调。
 
2012年12月16日中央经济工作会议上,中央再次强调要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。次日,北京市规定补缴社保在购房资格审核中不予认可,回击了“北京变相松动限购政策”的传言。国土资源部也明确表态,将采取切实措施稳定房地产用地供应,抑制异常地价。
 
地方政府也纷纷“振臂疾呼”,“严格”控制房价。上海市委书记韩正即表示,必须严格落实房地产调控各项政策措施,防止房价反弹。北京市副市长陈刚更是声称,房价上涨论是开发商的“忽悠”,政府对于房地产调控还有手段。
 
对此,杨红旭分析认为,尽管目前一线城市限购非常严格,但实际上信贷和相关税费方面还有调控的空间。例如,提高二套房的首付或贷款利率,商业银行下调首套房贷款优惠等,或者提高房屋买卖的契税、个人所得税、营业税等。
 
然而,曾被寄予厚望的房产税可能面临难以推广的境地。“我们预测,房产税不大可能全面推广,因为房产税不会增加地方政府的总收入,也难以调控房价,更不会成为救市的良药。”华伟说。
 
对于限购政策,华伟则认为,政府不会以否定的方式退出,而会采取加以完善的方式,逐步将其掏空。“我们的投资需求和刚性需求太旺盛,政府可能会分层限购,分区限购,分类型限购。”
 
但也有业内人士表示,房价的涨幅如果超过政府的承受上限,政策加码的可能性非常高。
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