从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年间，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。 然而，中国房地产市场却仍是“涨”字当头，屡调屡涨，“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。 “涨”字之下，市场真相究竟如何？或许，他们能与我们一同寻找答案。

楼市十年调控未触及根本原因

——季宝红

上海望源房地产有限公司董事长，上海市第十二届、第十三届人大代表，曾多次就房地产调控问题在两会期间提交提案

——“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。

——上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”，而不是征收房产税。

从2003年建设部出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）到今年已经整整十年，而在这十年里，房地产业无疑成为了一个暴利的代表，但是真实情况又是如何呢？作为一名从事这个行业近20年的见证者，在我看来，楼市十年调控屡调屡涨，实质问题是未触及根本原因。

房地产在外界看来，主要是房价居高不下，但是从实质上来看，房地产的主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控没有作用是必然的，最终的效果肯定是令人失望的。

就90年代税制改革以后，中央的财富积累已经相当充沛，但地方财权和事权不匹配，又没有明确的经济发展抓手，不像国外，比如美国的发展经济热点：克林顿时期的信息高速公路、奥巴马时期的清洁能源。同时，我们现在转变经济增长方式仅仅是个口号，还没有明确实质性的载体和抓手，所以现在相当长一段时间地方政府利用财政的模式不会跟着改变，房地产调控从根本上肯定调控不好，因为利益驱使的动力机制还存在，调控就可想而知了。

最为明显的就是土地财政一直是地方政府的“钱袋子”，而土地招拍挂也成为了楼市房价居高不小的一个诱因。现行机制政府是唯一的土地卖家，可以控制供地节奏和数量的多少。因此，在实行招拍挂过程当中，基本上地价的涨幅比房价涨幅更厉害。就如同苹果公司一样，政府的推地也采取饥饿疗法，这不是开发商在哄抬价格，开发商也是对市场进行预判，认为土地稀缺，如果不拿地，开发商就无法正常发展下去。

如果土地不归地方所有，中央把税制改革做好以后，土地出让的收益全部是中央统筹，用这样的方法也可能会改变，但目前来讲，利益驱使的格局不变，这个格局就不会变。因为政府是最大的土地出让受益者。

再回到上海房地产市场，目前上海又是房产税又是限购，但楼市价格却依旧在上涨，如何破解房地产难题，真正让房地产能够健康发展，我建议通过人大立法取代行政调控来完善上海房地产市场。

首先，我认为“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。 2003年11月，限制上海长“高”，上海人大审议通过《上海市城市规划条例修正案》，将“双增双减”即增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、高层建筑，列入城市法规中，目的使上海地面沉降处于有效控制状态。按此条例规定，上海执行住宅楼容积率控制在2.5以内，商办楼容积率控制在4.0以内的标准。但从近十年实践来看，这项规定已成为上海经济发展的瓶颈，成为阻碍上海城市和谐发展的因素。所以上海应该借用香港的模式。香港600多万人口，其住宅容积率规定控制在7，公共建筑写字楼的容积率控制为14。上海与香港城市结构类似，同属特大型城市，中心城市人口有一千万左右，并且人口还在大量增长，按目前住宅容积率是2.5，写字楼容积率4的标准难以满足城市发展需求。

其次，用购豪宅征“奢侈品税”来取代限购。我曾多次表示，上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”，而不是征收房产税。我认为，征收“奢侈品税”是抑制房价过快上涨的办法之一，而征不征收该税种的标准应该是以房价高低来加以确定。

假设将征收标准定在每平方米三万元的话，那么买房人在买每平方三万元以上的新房时就会有顾虑；而开发商考虑到销售，也有积极性将原本定价三万元以上的每平米的新盘，改为29000元每平方米，这在客观上也就会起到抑制房价过快上涨的作用。实际上，这种方式在一些地区实施已经有很好的效果。 2011年5月4日，我国台湾地区公布“特种货物及劳务税（奢侈税）条例”（俗称“奢侈品税”）。根据规定，奢侈税的征收范围包括房屋、高价的汽车、精品家具、飞机游艇等各方面，但其主要目的就是压制疯涨的房价。

最后，不到不谈谈目前如火如荼的经适房建设，2009年上海恢复了经济适用房的建设，并计划在未来五年建造2000万平方米的经济适用房。宝山顾村、闵行浦江、南汇航头等成为首批经济适用房建设基地。目前建设任务已经完成，但我所知道的情况时认购情况并不乐观。

2012年，上海完成今年保障性安居工程建设目标任务，新开工建设和筹措保障性住房达16.7万套、1282万平方米，竣工达9.2万套、680万平方米，可供应11.5万套、866万平方米。

然而面对如此大量的保障性住房，尤其是经适房，虽然政府一再放宽购房准入标准，经济适用房积压依然严重。这造成了土地与资金的闲置。因此，在目前已建的经济适用房消化之前，不妨暂缓新的经适房开工建设，一方面是消除库存，另一方面也是稀缺的土地更能物尽其用。

调控目的不是简单打压房价，而是控制房价过快上涨

——宋海

上海盘古房地产有限公司总经理，1989年开始从事房地产开发工作，在国外和国内有24年的房地产从业经验

——为了尽快缓解中小户型商品住宅供求矛盾，在落实加大土地出让力度之外，政府还必须尽快出台一些鼓励增加供应的短期措施。

——在保障房的体系建设上，可引导一部分“刚需”由“购房”转为“长期租房”，缓解对于中小户型商品住宅购房的需求压力

从2003年开始，房地产快速发展了十年，得益于此，中国经济取得了GDP年均超过10%的高速发展。十年时间，房地产开发投资在GDP的占比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%，投资总额增加了10.85倍，平均每年增加48.5%，体现了房地产对于国民经济发展的重要性。

但是，十年的快速发展也带来了房价的持续上涨。2002年全国商品住宅平均价格是每平方米 2092元，2011年达到每平方米4993元，9年间上涨了 1.39倍，平均每年涨幅19%。这种涨幅在一线城市尤为突出，以上海为例，2002年商品住宅平均价格是每平方米4007元，2011年达到每平方米13566元，平均每年涨幅高达27.6%。

随之而来的还有一系列的楼市调控。 2004年4月国务院发出了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，拉开了房地产十年发展九年调控的序幕。而到了2011年1月出台的“新国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》更是祭出了“限购、限贷”的杀手锏，被称为“史上最严厉的调控政策”。但这个政策也存在了诸多问题，这为以后的房价反弹埋下了伏笔。 “新国八条”严格禁止了导致过往房价快速上涨的“投资、投机”的需求，也在一定程度上对首次置业和改善性需求为代表的“刚需”产生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上广深一线城市以及多个二线城市的住宅市场出现了成交量和房价的双双下降，但是，这种双双下降的局面并不是简单意味着 “刚需”的消失。 2012年年中开始，一线和部分二线中心城市前期积压的 “刚需”逐步回到市场，并在年底开始爆发。由此，这些一线和部分二线城市再现连夜排队买房的现象，“周光盘”甚至“日光盘”开始出现，住宅成交量大幅上升，价格开始回稳并上扬。

面对快速升温的住宅市场，2013年2月20日政府出台了《国务院关常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》的“国五条”，3月1日再次发出了“国五条细则”。然而，为了规避地方政府落实 “国五条细则”中20%个调税政策所带来的不确定性，很多购房者加快了买房的速度，在一线城市和很多二线城市，出现了调控十年来少有的一手新房和二手房成交双双火爆的局面。由此可见，从市场的反应来看，这些措施的实施短期内产生了一定的效果，但并没有从根本上解决房价过快上涨的问题。更有国人称楼市十年调控成“空调”。

进入房地产调控的第十年，面对房价上涨的压力，如何调整现行房地产政策，实现房地产的软着陆，是新一届政府必须直面的课题，也是专家、学者以及房地产从业人员应该积极思考的问题。

在我看来，我们似乎进入了一个误区，就是调控就是降房价，但是实质上，房地产调控的目的不是为了简单打压房价，而是为了控制房价的过快上涨。

中国经济已经开始告别两位数的增长，但未来相当长一段时间内，7-8%的较高增长仍是中国经济的主调；同时，中国经济必须经常性地预防高通胀的发生。房地产对于经济和民生具有重要作用，作为促进经济增长的动力之一、民众追求生活改善的重要目标、普通家庭的主要资产以及调节货币的蓄水池，房地产维持价格的平稳合理增长有利于中国经济的发展，比较理想的增幅应当介于当年通胀水平与居民可支配收入增长水平之间，长期而言，这样的增幅将使得房价收入比趋于合理。

目前房价高企，国民怨声载道，究其原因还是供求矛盾。对于中国这样地域辽阔、城市间经济发展水平不平衡的国家，房地产市场的表现在各个地域不尽相同，调控政策在不同区域的侧重点也应该有所不同。就一线城市来说，目前所面临的房价升值压力并非来自于投资以及投机需求，主要源于面向“刚需”的中小户型商品住宅供求关系的矛盾。

以上海为例，进入2013年，前十周商品住宅的供应量为79.65万平方米，同期成交量为228.23万平方米，供求比高达2.87，供求矛盾突出。截至2013年3月17日，上海楼市一手商品住宅库存由2012年底的1010万平方米大幅下降至860万平方米左右，户均面积140平方米以内的普通商品住宅库存量不足140万平方米，按照2012年下半年以来月均成交70多万平方米的速度，中小户型商品住宅库存的去化时间不足2个月，供不应求的状况非常严重。

为了尽快缓解中小户型商品住宅供求矛盾，在落实加大土地出让力度之外，政府还必须尽快出台一些鼓励增加供应的短期措施。一个可行的办法是：对于市场上“刚需”最为紧缺的90平方米以内的商品住宅，如果开发商在一定时间（比如两年）内销售了此类户型的住宅，政府可以按照每平方米800-1000元的标准返还开发商部分税费。采取这样的措施，既可以鼓励开发商加快中小户型项目的工程进度快速增加供应，又可以通过返还税费的方式直接舒缓房价上涨的压力。

另外，在保障房的体系建设上拓展新思路，可以引导一部分“刚需”由“购房”转为“长期租房”，缓解对于中小户型商品住宅购房的需求压力。

以上海为例，2011年至2013年新开工建设和筹措的保障性住房总数为53.9万套，其中，有相当数量的保障房属于政府长期持有的公租房。然而，上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成，租金偏高、距离偏远是出租率低的主要原因；面对公租房出租率不高政府也有难处：现有租金水平的回报率已经偏低，再降低租金的难度确实较大。

为了鼓励引导更多的 “刚需”选择长期租房，政府可以研究借鉴国外一些国家的做法出台相关政策，对于未来连续租住公租房达到一定年限（比如十年）的租房者，可以将公租房以低于市场的折扣价出售给承租的家庭。这样的政策能够有效地引导一部分“刚需”家庭转向公租房，缓解购房需求的压力；此外，通过出售部分公租房，政府未来也可以较快地回收一部分投资。