土地增值税“漏洞”推高了房价？

 

日前，律师李劲松对29家上市的房企提出质疑，称包括万科[简介 最新动态]、SOHO在内知名的公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达640亿元。那么29家上市房企是否拖欠了640亿元的土地增值税？国家税收、土地增值收益如何进行严格的征收管理？足额征收土地增值税金会对开发商资金链和房价起到怎样的变化？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

 

29家上市房企被怀疑拖欠640亿元土地增值税，为什么会有业内人士称其拖欠原因很复杂？这笔税款应交未交的时限界定是否存在漏洞？土地增值税对楼市和房价的影响究竟有多大？

 

29家放企被疑拖欠，640亿土地增值税的新闻，时下足够吸引眼球。一位名叫李劲松的律师，这几天对包括万科、SOHO在内的企业年报进行了研究，在2012年年报数据中，有一项为应交未交土地增值税。按照李劲松的说法，记者在SOHO中国[简介 最新动态]和雅居乐[简介 最新动态]2012年年报中看到，应付土地增值税64亿元和83亿元的数字。据他计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用29家房企应交总数为640亿元。其中，SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，雅居乐为83亿元，富力地产为58亿元，华远地产5亿元。李劲松认为，众多房地产公司拖欠640亿元土地增值税的做法，对房价是有影响的。

 

李劲松(律师)：说实话，我是看不惯有些房地产开发商得到便宜还卖乖。明明是他们自己没有依法履行他们的法律义务，因为这些土地增值税不是从他们自己私人口袋里拿的钱来缴税，而是说房子卖出去的时候，他已经从购房的消费者手里把钱收上来了。他们客观的是把消费者已经给了他们的这笔税金囤下来，要么是清债，要么是占用。实际上就是说对房价是有直接的影响的。

 

丁芸(首都经贸大学财税学院教授)：一个是预交，你的项目开始预售的时候预交。原来是按照百分之一，现在是是按照百分之三。然后等到项目完全以后，才清交。等于说，就是项目结束以后汇算清交。要把土地增值税清算，我只能说土地增值税先预交，然后项目具备一定条件了，比如说销售达到多少以后，再进行统增清算。

 

房价一直是大家关心的话题，这里是深圳房博会的现场。尽管举办规模和现场观众都不如往年，但房价却依然坚挺。

 

购房者：那不能不买啊，房子肯定要住的。该出手时就出手吧。

 

购房者：现在只有北京才真正的征(收)了20%的(房产)税，其实这个房价现在是压不住的。

 

刘戈：房企应严肃认真地回应质疑

 

(《央视财经评论》评论员)

 

不管它成立不成立，首先我看到一些房地产公司的品牌经理，比如说华远的这位女士，她的这种态度我觉得就是不正确的，你不能质疑人家是不是有资格来质疑你，你应该说我到底有没有问题，那么把这件事到底是怎么回事告诉大家，这是大家所关心的，因为它是一个非常重要的问题。现在有人提出来了，可能他提的过程当中，有某些词汇用的不那么准确，但是它是一个重要的问题，房地产开发公司应该严肃认真地来回答这个问题。

 

其实这个问题不是第一次提出来的，在2009年初的时候，2008年的年报里，万科第一个使用了这样的一个记题，就是应交未交的这样的一个项目，就提出来了36亿，当时有一位叫郭伟的税务师，我看到他在2009年的博客里写到，但是他当时提出这个问题是因为另外一个原因，他是说这样是不是损害了2007年、2008年买万科股票的这些股民的利益？同样的问题，为什么万科会头一个做这件事情，是因为在2007年，国家税务总局就出了一个187号文。在这个文件里面要求各地进行清算，所以万科作为上市公司要把这个账做得很规范，这一部分虽然我现在还没有清算，但是我把这个钱提出来先放在这儿，如果税务机关哪一天要来清算的时候，我把这笔钱给你。

 

马光远：土地增值税里存在着极大的黑洞

 

(《央视财经评论》评论员)

 

我觉得无所谓炒作，这个事情事实上由来已久。而且多年以来，如果大家对中国土地税，增值税的政策比较了解的话，在土地增值税问题上，你会发现每一次房地产调控到紧要时刻，国家的政策里总要强调，我们一定要加强对土地增值税的汇算之清缴工作。这说明这么多年以来，事实上在土地增值税问题上，不仅仅存在着李劲松所讲的该交未交的税。李劲松提出有600多个亿，我想这点在会计上来讲，可能比如说有些是预交的。但是按照这个政策，可能应该明年交，也不见得就是赖帐。但最起码说明一个什么问题？这么多年，我们发现在整个土地增值税里存在着极大的黑洞。

 

为什么说是一个黑洞呢？因为我们在整个的土地增值税里，我们规定说只要开发商的利润突破20%，我们就要对这个增值额进行征税。这个税率按照你的增值的大小，我们分成30%到60%的税率。但事实上，我们的预征额只有多少？只有1%。1%的预征额，意味着你最后真的进行汇算清缴的话，这个差距会相当大。所以前面有预征，但是预征完了已经，要保证这个税收要真的进国库的话，还要进行什么呢？汇算清缴，最后要算一个总账，但是事实上我们的很多地方只有1%，只有第一步，没有第二步。

 

顾云昌：好多的项目都只是预征预交了

 

(中国房地产及住宅研究会副会长 《央视财经评论》特约评论员)

 

土地增值税问题，你房价卖的越高，那么可能土地增值税你交的越多，也就是税率越高。但是清算有这么个过程，就是说因为我们不可能项目马上就清算。所以进行土地增值税清算以后，好多的项目都没有清算，只是预征预交了。那么我相信上市公司都可能预征了，但是最后由于税务部门或者是跟企业配合问题，可能还没来得及清算。但是一般的上市公司都有备案，就是说有一定的备份的。就是说实际上他把这些土地增值税，可能要交的钱会扣足的。

 

刘戈：大量属于全民的资产实际上流失了

 

(《央视财经评论》评论员)

 

其实这个税本来是应该让开发商，刨去他所有的成本以后，土地增值的那一部分他交税。但是现在，由于各地执行这样一种更简便的方式，就说预交，你预交1%，或者预交个2%。那么后边实际上没有进行清算。所以我建议李律师可以到各地的税务机关去查一查，到底这些房地产公司到底有没有过清算？到底是不是把这一部分应该该交的税交上来？因为在2006年的187号文件里面，明确的规定有两个条件达到了以后要进行清算，一个是销售达到85%以上，另外一个是预售证拿到三年，这两个条件只有符合一个条件，那么就应该进行清算。尤其是在这些房地产涨价涨得非常厉害的城市，那么大量的本来应该属于全民的资产，实际上是流失了。

 

马光远：土地增值税对土地市场和房产市场有重要影响

 

(《央视财经评论》评论员)

 

为什么说土地增值税本身对土地市场、房产市场有很重要的影响？因为开发商的利润越高，意味着你交的税越多。所以我们说税率是从30%到60%的，你赚得越多，你交的税越多。而且这个交的税是在你销售以前就应该交的，那么这意味着对消费者来讲，转嫁的可能性很小。那么开发商在定价的时候，他考虑如果赚得多的话，交的税就多，那么这样对房子来讲，卖的时候，他就要确立一个合理的价格。

 

第二，对于土地来讲，你如果炒地皮，你如果得的钱越多，你交的税也是越多的，那么这样无形中对整个房价就抑制多多。但是如果我们仅仅按照1%来征收的话，那么意味着开发商无论取得什么样的利润，他交的税都是一样的，那就没有抑制作用。所以这么多年以来，比如说过去五年，中国的房地产行业的利润高达30%以上，那么按照30%去弄的话。比如说2012年，全国的房地产销售额是6万多亿，6万多亿按照30%的利润去弄的话，这个土地增值税是相当高的。但如果你今天按照1%继续征收的话，就没有多少，所以土地增值税是房地产里边最重大的一块，但现在这个武功，我觉得基本上被废了。

 

刘戈：征收土地增值税会影响市场预期

 

(《央视财经评论》评论员)

 

现在实际的效果相当于在营业税里加了一到两个百分点，也就是说不同的税制设置，实际上它想达到的功能是不一样的。本来这样的一个税制设置，它想炒地皮，一直在地价上面的收益，那么如果现在你变成了一个营业税，再加上一个百分点，就起不到这样的作用。本来现在如果有了土地增值税，那么最后你挣的钱不多，因为到最后，增值的这部分钱大部分用来交税了，所以你可能没有这样的一个动力，而现在没有，这个税已经预交了，那么之后可能在房子、地价上涨的时候，我不一定着急地去把我的房子卖掉，我可以捂盘，那么这样它就会影响市场的供应量，那么最后也会影响市场的预期，最后对房价产生影响。

 

2007年1月16号，税务总局187号文件公布的时候，第二天股市所有房地产上市企业平均下跌了9%。也就是说市场对于这样的一个税制要是真的执行了以后，它的解读是正确的，而且影响是非常大的。到最后大家一看，原来是虚晃一枪。因为地方政府相对而言，如下房价涨的比较快的地方，就是说当一些房地产企业有更多的利润留在他这个地方的时候，那么他可以让这个行业有快速的繁荣发展，而对于那些缺这个税源的地方来说，相对而言，他先预收上一部分钱，赶紧能够让他来花，所以对于不同地方的政府来说，心态是不一样的。

 

马光远：征收土地增值税 首先影响的是地方政府的利益

 

(《央视财经评论》评论员)

 

有些项目是这样的，就是因为执法的时候，我们仅仅执了一步，执法执到一半以后，最后成一个半拉子工程以后，别人就知道你不会有第二步。也就是说警察在抓小偷的话，仅仅喊了一声，再没有跟上去，那么对小偷来讲，他就不会跑。所以现在我们看到，很多汇算清缴的时候，很多项目完了以后，要么项目没了，有些关门儿了，有些项目完了之后，人家人间蒸发了。你根本不会去汇算清缴，所以李劲松发现了。这个数字现在大家讲，这是一个大窟窿。事实上这仅仅是一个小窟窿，大窟窿在什么地方？大窟窿就在于你没有去做第二步，造成的这么大的税收没有上交，有多少钱？我们可以简单算一下一个大体的数字。比如说去年是六万四亿的销售额，那么房地产行业的利润差不多仍然在30%左右。按照我们现在这种要进行汇算清缴的话，按这30%到60%的税率去计算，简单讲一句话，增值税的总体税额应该到4000亿到5000亿。但是实际上如果按照2%，就是现在我们把它满打满算，假设按照销售额的2%去算的话，仅仅才是1000多亿，流失的税额在3000多亿。这个数字我认为是了不得。

 

因为对地方政府来讲，他主要是把地卖出去，把地卖个高价。但是如果你征收土地增值税的话，对整个房地产市场有很大的抑制作用，那么首先影响是地方政府的一个利益。所以在这种情况下，那么地方政府的选择也是很聪明的，开发商的选择也是很聪明的。那么最后我们看到的，就是明明规定的很高的税制，对于抑制土地市场、房地产市场非常有利的税制最后化于无形。

 

刘桓：应当增加房产的增值税 而不应当用土地增值税去征收它

 

(中央财经大学税务学院副院长 《央视财经评论》特约评论员)

 

1994年出台的土地增值税并不是对房地产开发商去设置的一个税种，它是土地增值税种，所以我们建议应当增加一个房产的增值税。而不应当用土地增值税去征收它。在这税没出台之前，我觉得对房地产开发企业，应当根据房地产不同开发时期，实事求是地去核定征收水平。税法暂时不能改的话，预征率是可以改的，目前咱们国家规定，凡是豪宅、高档房，就人为地认为房地产开发有20%的增值水平。按照这个水平每年预交，当开发商经济情况很好的时候，可能不止20%利润水平。如果开发商遇到经济情况不好的时候，它恐怕达不到20%。我认为一方面企业应该尽可能完成政府预征的税收指标，有关部门也应该实事求是地去调整预征水平，以适应目前经济发展情况。

 

 

刘戈：要清查这些上市公司到底有多少进行了清算

 

(《央视财经评论》评论员)

 

因为这个李律师做了功课，把上市公司现在应交未交的总数额搞清楚了，但是我建议他其实还可以到地方税务局去查，就是这些上市公司他们有没有有过清算？到底有多少进行了清算？我觉得这个数字对于他现在提出的这个问题很有帮助。

 

马光远：房地产市场需要供求平衡

 

(《央视财经评论》评论员)

 

我看到，有的研究房地产的教授现在放出话来，说五年之内这个房地产税不太可能会实施。我觉得在这个过程当中，一方面，可能需要市场的整个供求的平衡，有更多的房子进入市场里面……