临沂市区有这样一些年代较为久远的小区，曾经安好，如今“凋敝”。这些小区都有一个共性，由于历史原因，当初各单位和开发商在修建小区和单位房时，未能预见临沂城市的发展，随着城市建设进程的加快，小区当初所配备的基础设施，已经跟不上发展的步伐，因管理难度大，小区面临着物业缺位的状况。此类小区大多人员成分复杂，治安问题突出，常常发生失窃事件；配套设施较差，路灯缺失，道路破损坑洼，下水道经常堵塞；公共环境脏乱差，绿化带杂乱不堪，乱堆乱放，乱涂乱画，乱张贴，乱扔垃圾现象屡见不鲜；私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多，侵占公共场地现象严重，有些小区连基本的消防通道都得不到保证……
市区兰山路某无人管理小区，排水管道堵塞，到处都是外溢的污水。（资料图片）
小区乱象：污水遍地治安差，便溺垃圾无人管
镜头1：管道堵了十多天
市区沂州路与考棚街交会处的某居民小区，由于小区排水管道堵塞致排水不畅，从1号楼二单元门口处流出来的污水，已经流到了一单元门口。5月12日上午，记者在该小区看到，污水在此处已经形成了一条长约20米、宽约1米的“小溪”，还未走近，一股臭味便扑鼻而来。“排水管道堵了已经10多天了，小区既没有物业，也没有居民自治机构管理。化粪池往外冒污水，难闻的气味在小区内弥漫，我们都不敢开窗户，天气越来越暖和，用水量越来越大，居民们也越来越犯愁。”住户刘女士说。
镜头2：与贼为邻半年多
“小区没人管，贼都成邻居了。”在自家杂物间门口，家住市区银雀山路与羲之路交会处临沂饭店家属院的居民杨先生气愤地说，临沂饭店家属院小区没有物业管理，而且绝大多数房屋都被租出去了，其中包括各家各户的杂物间，“小区里电动车、摩托车经常被盗。之前，一个偷车贼把我们家隔壁的杂物间租了下来，直到半年后小偷被抓，我这才知道自己和小偷做了半年的邻居，也终于明白为什么小区老是丢车了。”
镜头3：垃圾遍地无人管
市区洗砚池街与通达路交会处的生资小区，院内垃圾遍地，墙角处有人随地小便，很多储藏室被外租当做仓库，几乎每栋楼下都有一家“物流公司”……12日上午，记者来到生资小区。一进小区，就看到通道墙上贴着出租等各种小广告，有些直接写到了墙上。院内散落着各类垃圾，随处可见各种颜色的包装袋，路边还有吃剩的饭菜。在主干道东侧的一处墙角，墙上写着禁止随地小便，但地上却有小便未干的痕迹。
居民呼声：小区居民盼“物管”，交点费用为省心
家住金雀山路上某单位宿舍的刘女士告诉记者，她们小区原来是有物业的，2009年小区排水管道老是堵塞，自来水跑冒滴漏严重，“当时物业也不管，让业户自己解决。物业提供这样的服务，居民肯定有意见，后来居民就开始拒交物业费，物业收不上钱，2010年的时候就退出了。现在发现没有物业还真是个难题。”
临沂饭店家属院的杨先生则说，“小区没有大门、没有门卫，谁都可以自由进出。不仅如此，小区没有路灯，下水道堵塞、垃圾遍地等问题，严重影响了小区居民日常生活。如果有人加强对小区的管理，就不会有这么多乱七八糟的事。”
生资小区建成后原由生资公司管理，公司破产后，物业也就没有了，小区也就无人管理了，由此带来的问题让这里的住户非常头疼。住户陈先生说：“虽然没有物业业主们减少了一项支出，但是我们宁愿缴纳一定的物业费用，也不想小区出现脏乱的情况。”
顾虑重重：权衡成本和收益，少有物业愿“接招”
据临沂市房产和住房保障局物业科的王科长介绍，他们曾经做过调查，这种没有物业管理的老旧小区目前临沂城区有100多个。
这些小区迫切需要物业入驻，但现实是，市场有了却无人经营。这么大的一个市场，为何迟迟没有物业公司入驻，这是什么原因呢？
据市区银雀山路一物业公司的负责人李经理介绍，临沂市区很多无人管理的老旧小区少则有十多年的历史，多则有20多年甚至更久。“我们也曾考虑过入驻老旧小区，挖掘老旧小区市场，可是经过对一些老旧小区的走访调查，发现现实并没有我们想象的那么美好。”物业公司是企业，入驻老旧小区不能不考虑成本和收益。李经理称，不是他们不愿意入驻老旧小区，只是入驻的成本太大。
“有些小区不仅要恢复绿化和道路，清理大量垃圾，甚至连墙面都要重新粉刷，小区围墙也要重新加固；有些小区连为物业公司提供办公场所的地方都没有，更不用说建立监控系统--不仅电子眼难以安装，就连监控室也无法创建。这些小区最难整修的是基础设施，由于小区修建年限长，很多老旧小区的管道已经被淤泥严重堵塞，有些下水管道也有一定程度的损坏，如果更换管网设施，需要花费一大笔资金，这么大的恢复成本，小区业主不愿出钱，物业公司当然也不会做亏本生意。”李经理说。
除了投资成本大以外，很多物业公司还担心另一个问题，就是物管费很难收取。临沂照东物业有限公司一王姓经理告诉记者，很多无人管理小区都是单位房，以前小区的物业管理和基础配套设施都是单位出钱建设、维护，居民没有交过物管费，“住在这些小区的居民过去长期享受到这种福利，所以不愿意交物管费聘请物业公司。”
“物管费难以收取还有一个原因，居住在老旧小区的居民经济能力有限，难以接受新建小区相同的物管费标准。这些小区的居民想法很难统一，即使征求居民意见也很难达成一致。”王经理说。
文件说居委落实 居委称资金有限
怎样解决无人管理小区的问题呢？临沂市房产和住房保障局物业科王科长介绍，2009年，临沂市人民政府办公室曾经下发过《关于加强社区物业管理工作的意见》的通知，社区物业管理工作是按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则。就是说街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展，由街道办事处组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生物业管理区域内的业主委员会，由社区居委指导协调业主委员会选聘物业服务企业或者建立群众性物业服务组织，签订物业合同，并组织实施，调处管理服务中的矛盾纠纷。
既然有了“街道办事处组织，社区居委会落实”的要求，那么这些无人管理的小区，是不是可以交给社区直接管理呢？
据某社区居委的尹书记介绍，这些小区都是单位、开发商投资建设的，有的小区建成后是由单位、开发商管理，但是后来单位破产了、开发商不管了，而业主又拒交物业费，或者小区太陈旧，物业公司感觉开销太大就撤出了，种种原因，最终导致了今天的无人管理混乱的状态。
尹书记说，他们社区辖区内就有近10个这种没有物业管理的小区。“这些没有物业管理的老旧小区虽然交给了我们，但是相关的一些资金、配套设施并没有交给我们。目前这些没有物业管理的小区好一些的还有个看门的、打扫卫生的，差一点的什么都没有。这样的小区太多了，我们社区居委毕竟资金、人力有限，无法全面顾及。”
居民要有花钱买服务的意识
说来道去，问题的关键就在于资金。市房产和住房保障局物业科的王科长说：“对于这些没有物业的老旧小区，可以根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区居委为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会，然后由业主委员会召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作。对于不具备条件或者有困难的小区，可由社区居委牵头，组建物业服务队伍，保证保洁、保绿、公共秩序维护等为主要内容的基础性服务，也可以采取‘栋楼管理’模式，探索解决老旧小区面临的问题。”
然而，没有费用谁又去做这些工作？所以，居民必须改变观念，要有花钱买服务的意识。“居民愿意享受高质量的生活，是时代发展，文明进步的象征，可是居民在享受服务的同时也应该有所付出。其实，很多反对缴纳物管费的居民也希望物业入驻，但由于这种矛盾思想的存在，让物业公司进入小区的工作难以开展，居民自身也很难享受到专业的物管服务。目前，相关部门正通过对无人管理小区设施改造、‘准物业’管理实施，最终实现无人管理小区专人管理。”王科长说。
