经常有网友咨询，如何查询开发商待售的商品房是否已经抵押?很多网友已经注意到这个问题了，但是也有一些网友是付款后才发现楼盘已被抵押，发现可能存在一定的风险?这该如何解决呢?能否提前规避?小编就为大家讲解下。
网友陈女士反映：和开发商签了一份认购书，首付已经支付了，没有签订合同;认购书上约定的是7月18日之前和开发商签订正式的购房合同，进行备案等手续，如果买家不按时履行，那么就会没收定金等;但是认购书的下方又盖了一个章子，另外写明因房产有抵押贷款，所以需注销抵押贷款后才签订正式合同，约定在50个工作日内办理完相应的抵押登记涂销，并约定需在解除内，买家需前往签订合同，办理手续;同时售楼员表明，该楼盘其他的购买者，也是这样操作的。
很多开发商在出售房源时都不会提前和买家说明，楼盘是否有贷款;等后期签订合同时才发现，这时问题已经产生。
抵押房难以贷款 不能签订正式合同
一般情况下，商品房建设当中，可能就被抵押，形成在建工程抵押，其是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
现在很多开发商因为有资金压力，所以把销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行贷款，甚至把房子直接作为抵押物来贷款当开发资金，而业户虽然已经交纳了房款，但因开发商和银行之间的债务关系没有处理清，再次办理贷款业务肯定是不行的，也是违反银行和银监会制度的，同时，抵押房不能签订购房合同，也不能办理产权登记。
抵押房不是不能买 需符合程序
但是也不是说这样的房产就不能购买，只是需要开发商按照正常的程序进行。
根据有关法律规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 ＼
所以一般必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。
开发商不提前告知属违规 可获赔偿
一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
约定解押时间需警惕 转嫁风险
如果您已经买到了抵押房，那么对于开发商和消费者签订补充协议在一定时间内为购房者解押的行为，购房者一定要谨慎对待。为了切实保护自身的合法权益，不要轻易与开发商达成签订带有一下补充内容的商品房买卖合同。即：将房屋卖给购房者以后，再拿购房者的钱去解押，这样就把风险全部转移到了消费者的头上。目的在于保护抵押人实现其被担保的债权，抵押房在没有解押之前最终处置权在银行手里，而不是在开发商身上，这意味着，凡是同意购买已抵押房产的购房人，届时容易无法保护自己的利益。
但是多数购房者是以买房为目的，不想引起不一样的纠纷，那么就需要提前查询房屋的抵押情况。购房人要想知道所购房产的抵押情况，如何查询呢?
1.向登记机关查询。一般，办理房地产抵押登记的部门是市、区两级国土资源和房屋管理局的权属登记部门。因此，购房人可以去这些部门查询。应该说这种途径的查询结果是最权威的。但由于种种原因，一般购房人很难直接在登记部门得到接待。
2.检查开发商的证件。即查看国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三个问题：(1)应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;(2)注意审查证件的真伪。(3)看清抵押的记载情况。
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