暑假里，热了学区房的同时，学区铺也跟着热起来，尤其是大学城内的活动中心和购物中心，好地段的铺面更是出现一铺难求的现状。在不少投资者看来，临沂大学城已经初具规模，学生人数相对稳定，消费水平日益提高，围绕学校周边的商铺作为“价格洼地”具有很大投资价值。
大学城商铺“只租不卖”
每年随着开学季的临近，配备了教育、教学资源的项目都会高举学区房概念大旗，不少家有儿女的准业主们，也心甘情愿背着居高不下的价格去购买或租赁学区房。与此同时，不少精明的商家和投资客，开始将钱转向了商业领域，学区商铺开也热闹起来。
业内人士认为，无论在哪个城市，大学城经济可以说都是最具活力，也是最有生命力的一种商业经济，因为学校可以为市场提供一个庞大的消费群体。但是，在临沂，却并没有形成真正意义上的学区商业。拥有优质教育资源的中小学校，多数位于市区，周边以居民区为主，“底商”成为这些学区周边商业模式的特点。而临沂大学城建成不过几年时间，学院也并未完全搬迁，这个依托大学生消费群体的商业聚集区域，近几年正以飞速发展，不管是学校内部还是外部的商铺，都非常抢手，转手频率也因铺面的生意较好而开始降低。
记者调查发现，在临沂大学城内，学生的消费能力今非昔比，一个学生月消费千元成为常态。随着城市整体生活水平的提高，这个群体的消费能力已不容低估。与此同时，依托大学生消费资源，大学城内以学生客流为主营点的学区铺，也成为不少商家、投资者，甚至大学生的关注点。其中最重要的一个原因是，这些学区商铺与市区普通商业模式相比，投资门槛低、回报周期短，经营手段也更加灵活。
临沂作为商贸之城，各种中小型商铺的转手也比较迅速。房产中介所做的生意几乎都是个人住房，商铺的出售、出租、转租基本都由个人进行，往往好地段的商铺贴出“转让”广告没几天，但有多位顾客致电咨询。记者在在大学城调查了解到，大学城学生活动中心自启动以来，就在包租的形式包给商户，这些商户只有权出租，无权出售。而在大学城外的一些沿街小吃铺，同样也是这种包租的模式。此外，学校周边主要为一些还建社区，社区内沿街商铺所有权属于居民，除了沿街商铺，不少住户将车库改造成商铺，甚至改造成出租房进行营业，他们也普通不会将房子出售，而是租给有投资意向的商户或者自营。
转让费最高达5万
记者近日对临沂大学城周边商业调查了解，大学城内学区商铺的租金水平正在逐年看涨。大学生活动中心作为大学城内学生最主要的购物场所，位置较好的30平米左右的商铺年租金达到6万元，部分商铺转让费还需要1万至5万不等。每1-2年左右，包租者就会对承租者的租金进行涨价，个别商铺涨幅高达10%-15%不等。
“我这个铺面差不多30平米，年租金2.3万元，我上大二就开始租了，已经租了3年多。刚租的时候一年1.8万元，去年房东要提价到2.6万元，我提出如果提价这么狠就退租，房东才降了2千元。”8月21日，在大学生活动中心三楼一家准备转让的女装店，店主小周正和前来看房子的客户交谈。小周告诉记者，她今年大学毕业，家里给找了一份相对稳定的工作，于是准备将这个小店面转租出去。除了租金，小周还要求对方付1.5万元的转让费。“这个费用一点也不高，就我隔壁这个运动装店，房租一年2.4万元，前几天刚转出去，转让费1.8万元呢。二楼一家转让费都要到5万元，照样转出去了。我是因为着急上班，不想讨价还价，才降低转让费想赶紧转出去。”
在大学城，暑假期间学区商铺抢租成普遍现象，“通常情况下，暑假期间是这些商铺转租的旺季，不少经营商铺的同学面临毕业就业，于是腾出铺子。不少投资者也会选在暑假期间进行考察，经过简单的装修，开会后就开始营业了。”大学生活动中心物业公司相关负责人告诉记者，这些转租者自己要价出租，在联系好接手客户之后，办理到物业公司进行相应的登记手续便可以继续经营。“学生消费水平在提高，这些商铺生意都比较火爆，尤其面临开学，租金上涨很普遍。”
正是看到了这个商机，不少商户签下多年的承租协议，然后再自由分割出租。在三楼，记者看到三个面积均在15平方米左右的小商铺对外出租，联系电话为同一人。而房东就是一楼的一个商户。记者来到在一楼他的店面里，他正和妻子挂衣服。“快开学了，学生陆续都到校，得提前收拾一下准备开业。”
该房东告诉记者，5年前大学城刚搬迁时他租下这个15平米的小铺子，当时一年租金才1万元，如今去年房东就给涨价到2万元。“肯定赚钱，否则不可能房租翻番我也继续租。”正是因为生意不错，他才将三楼原本转让的咖啡厅接手，分割成3间打算继续转租，“一年1.5万元，转让费1万元，非常便宜，这几天快开学了，每天都能接到十几二十个电话，过来看房子的也不少，你要租就尽快决定，晚了就就没机会了。”
记者调查发现，这种情况已经成为该活动中心商铺转让的常态。几年来，随着大学城的搬迁，学生群体逐渐稳定，学生消费水平也日益提高，这些商户几经转租，个别早期投资商户甚至已收回成本，开始初现盈利。
学区商铺价值需多考量
“只买最好，不买最贵”是许多成功投资人士所信奉的不变真理。
业内人士分析，临沂目前高校较少，大学城建立带动了西部商业的发展，大学生强大的消费力让不少生意人都想分一杯羹。从目前临沂大学周边商铺租赁火爆、铺价高涨的事实中不难看出，谁先抢占先机买到或租到学区商铺就可能稳赚钱。
“自己没有主动权，就只能接受房东的不断涨价，自己赚的辛苦钱都给房东了。”在临沂大学校外门口经营一家饭店的店主赵先生告诉记者，在学校周边做生意看中的是稳定客源，但由于这附近没有形成真正意义上的商业区，自己又错过了起初的20年包租期，商铺租金日益高涨让他有些承受不了。
其实，以优势教育资源为依托，学区商铺未来的升值空间早被不少人认可，其中就包括不少先知先觉的开发商。记者了解到，目前已经有多家开发商瞅准了大学城附近的商业地产发展机遇，正在考察土地，准备抢先该区域的商业地产。
“市区的商铺动辄两三万一平米，对于小本投资来讲根本不合适，之所以考虑在大学城周边开发商业地产，正是看中它未来的潜力。”某开发商告诉记者，临沂大学城学生客流量已经基本固定，但周边商圈却未形成完整气候，发展潜力大成为吸引他的主因。但是，正是由于不少开发商看中了这个商机，也使得目前这一区域土地价格拉升较快，这让他在考察土地时颇为谨慎。
“看待一个区域不应只看到它的过去与现在，更应该看到的是它的将来。”临沂大学商学院教授乔春宇表示，学区商铺的使用更具灵活性。目前，临沂大学内聚集了规模可观的教师和学生，具有强大而稳定的消费力，随着学生消费水平的提高和大学的发展，现有的商业规模将本无力承担大规模的消费需求，而且新建大学城的位置比偏僻，不过对于开发商还是投资者来说，投资价值都还处于“低洼”状态。
