有房屋“偷面积”实用率超100%；房改房未补分摊，证建面积等于使用面积；有房屋偷偷扩建。

 

房地产交易一看市价，二看房产证面积，两者相乘就是买卖双方认可的交易价。市价多少，买卖双方都可以通过多种渠道打听得来；房产证面积多少，一看房产证就知道。不过，对于一些房屋来说，按照房产证卖房子业主就亏了，因为有的房屋“偷面积”实用率超过100%；有的房改房未补分摊，房产证建筑面积等于套内面积；有的房屋偷偷扩建……诸如此类的做法在市场上屡见不鲜，到底业主该如何对这类房屋开价，买方又如何识别真伪呢？记者采访了中介人士，为买卖双方解惑答疑。地产人士表示，一般房屋的实用率为75%~90%，以上三种套内面积大于或等于房产证面积的情形非常典型。面对“有蛊惑”的房产证面积，宜针对不同情况，适用不同的处理方法。 文/图：记者李凤荷

 

真实个案一：房屋偷偷扩建面积增加一倍

 

张小姐最近想“卖一买一”，卖掉水荫路小学学位的房子，买一套带东风东小学的学位房。她在水荫路的房子在八楼，房产证面积只有38平方米，但据她所说“房屋还有赠送面积，同样是38平方米”。张小姐表示，房屋是以前扩建的，非常隐蔽，从外部看不出来，对其他户也没影响。扩建好的房屋共76平方米，间隔为两房两厅，也可改三房一厅。她咨询了地产人士，说房产证的面积可以按市场价卖，赠送的已经建好的可以按照半价卖。

 

开价贴士：未入证面积未必能按市价5折算

 

第一个个案的情况在一些老的房改房出现较多。满堂红滨江东分店店长许国强就曾遇到一个个案，新河浦某单位宿舍，当时分配房屋的是公司总经理，按照所对应的行政级别他只能分到100平方米的房子。可是由于他是单位一把手，单位宿舍也是由本单位出图纸，这位一把手给自己的100平方米房子“偷偷”扩大为120平方米。由于当时出证必须按照当初规划的面积，这位一把手拿到的房产证也只能是100平方米。

 

许国强表示，他记得当时业主没有特别就增大的20平方米提出特殊要求。一位地产人士表示，现在房地产楼价贵，像水荫路业主那样增大一倍的房子，未入证面积未必能够按照市价5折计算，因为有关面积若被同楼拽举报，有可能被要求拆除。目前城市拆迁对于违建面积也只是补几千元一平方米，水荫路房屋楼梯楼单位市价过两万，按照市价5折计算，所谓“赠送”的38平方米按照1万元/m2计算，并非所有买家都认同。

 

中原地产王世伟告诉记者，他几个月前曾经遇到过一个类似的案例，华贵路某楼梯楼8楼业主为换电梯楼而放盘，当时周边价格为1.6万元/m2，他开出的价钱却是2万元/m2，他开高价的底气在于一个空中花园。王世伟上过该单位实地察看，业主把一块公共用地围起来作为品茶的花园，上面为铁盖。这个花园有十多二十平方米，有杂物房还有厕所，相当于增多一间房子，故此业主比周边同类型的房源开高25%的价格。当时也的确有买家看中该房屋并愿意以两万元一平方米购入房屋，不过后来由于业主“卖一买一”相中的电梯楼买不到，故此这个交易取消。

 

真实个案二：未补分摊实用面积等于建筑面积

 

丛先生在滨江东有一套加装了电梯的房改房单位，他一直持有没有出租，每逢周末就回来住两天。最近他动了“卖一买一”的念头，打算出售这套房改房单位，但他发愁放盘该如何定价。丛先生恼的事情算是“幸福的烦恼”，他分得房改房后，一直没有补分摊，房产证上载的面积“建筑面积”和“实用面积”同为76平方米，他问记者这个房屋该如何定价。

 

开价贴士：先补分摊再放盘

 

满堂红许国强表示，房改房未补分摊，显示必然是一手业主持有，从时间上推算，该房屋必定证满5年，在市场上较有竞争力。他介绍道，滨江东楼梯楼价格在1.8万~2万元/m2，楼龄较旧的电梯楼单位2.2万元~2.3万元/m2，素质高且楼龄新的小区价格在3万元/m2以上。丛先生的楼梯楼单位已加装电梯，且电梯到每层，不像其他加装电梯的楼层那样在两层之间设点，拽舒适性更高。若楼盘新净，开价可以稍高于老电梯楼的价格。

 

对于未补分摊的房改房，业主可以在房地产交易时一并补地价和分摊面积费用，补分摊的计算方法有公式可算。由于目前基本上实行业主实收，一手房改房业户补地价和补分摊的费用也是由买家来出，不过因为一手房改房都证满5年，买家营业税省下一笔，也乐于支付有关费用。

 

许国强建议，如果不急着出售房屋，业主可先行向单位提出补分摊和地价，新发的房产证会根据整栋楼的公共分摊比例来计算出该房屋的建筑面积。业主拿新的房产证放盘，可以按照市价来放盘，所获得的增值远大于买家为此支付的补分摊和地价费用，因为始终业主向买家表示“套内面积等于建筑面积”，到底分摊率是多少不得而知，如果补分摊后出证的房产证就有明确的建筑面积，业主也不需花口舌来证明。

 

番禺二手成交已占楼市交易总量六成

 

本报讯(记者王荔珏)“阳光家缘”日前公布数据显示，番禺区上半年二手房成交突破1万宗大关，是全市二手交投最旺的区域，上半年二手房占该区买卖市场成交份额的60%。番禺一手楼作为广州住宅供应大户的风光不再。

 

近半年来，市场变化很快，市场上最担心的“20%政策”迟迟未落地，业主放盘价不断走高，实力买家纷纷出手，担心稍一迟疑，置业成本又将上调。据合富置业星河湾[简介 最新动态]分行主管陈海苗介绍，星河湾近半年成交热度不断追高，热销户型是120~160平方米的三房单位，成交均价为20000~23000元/m2。据合富置业大石分行主管邓漳州介绍，大石板块二手物业消化速度最快的有两类，一类是装修新净的物业，另一类是价格相对较笋的物业。目前，大石板块总价在60万~90万元的二手成交最活跃，一些楼龄超过15年以上的物业，议价空间一两万元左右。合富置业华南碧桂园[简介 最新动态]二分行主管梁梦静表示，华南板块1~6月的二手成交热度也相当高，源于现在政策明朗化，很多置业者该出手时就出手。目前，60~80平方米的两房或者小三房户型最为热销，成交价大约15000元/m2左右。买家遇到心水的单位也会出现追价，追价幅度在两三万左右。

 

真实个案三：商品房偷面积实用率超过100%

 

在“偷面积”做法叫停前，广州市多个项目存在类似的做法。记者曾经在康王路万科[简介 最新动态]金域华府销售时看楼，该盘是典型的“偷面积”做法，巧妙地把某些公摊部分放入到每户中。地产人士表示，这种“偷面积”的做法，即是开发商会用两次验收的方法通过验收，在政府验收时按照原有规划，验收后再进行“偷面积”设计，业主收楼时可看到如板房一样的设计。

 

中原地产世纪中分行高级营业经理王世伟表示，金域华府的户型分别是64平方米的两房，78的三房、95、112、114平方米的带主套三房及122平方米的带主套4房单位。每套户型实用率都为100%，64平方米的两房相当于市面上80平方米的两房。据了解，有些“偷面积”厉害的楼盘个别单位实用率有可能甚至超过100%。

 

开价贴士：比周边同等楼盘放高20%

 

王世伟表示，金域华府在康王路属于新出证楼盘，目前市价在3.6万~3.7万元/m2，前一段时间该分行促成一宗64平方米的两房交易，成交价接近3.7万元/m2，如今业主放盘价已普遍上4万元/m2，在荔湾区属于数一数二的高价二手楼盘。他认为，金域华府之所以在价格上独占鳌头，除了楼龄新外，很大一个原因是由于其“偷面积”。以周边的万科姊妹楼盘——万科金色荔苑和金色康苑为例，目前的市价在3万元/m2以上，万科金域华府比这两个楼盘高出20%以上。两盘的实用率都在八成以下，而金域华府实用率达100%，两者相较，金域华府比荔苑和康苑买贵20%实属情理之中。

 

金域华府在销售期间印发的单张都宣称其实用率高，业主是否需要保存有关单张以资证明？中原地产王世伟表示，他没有遇到过买家质疑面积的情况，因为凡是到过现场看楼的买家都可以感觉到，64平方米的两房像80平方米那么好用，78平方米的单位居然是大三房。金域华府位于华林玉器商圈的核心位置，一手买家和二手买家基本上都是从事玉器买卖的商人，二手买家大多上过该项目看楼，当时因种种原因而没买成，故此这些二手房买家对该楼盘非常熟悉，也深知其面积实用，故此该楼盘楼价比同类型楼高出一截也是“有价有市”。

 

金域华府除售价比别的楼盘贵外，租金也较贵。如一个北向64平方米的两房，月租金可到5000元，其他楼盘同类型两房租金比金域华府要便宜四五百。王世伟表示，住在“偷面积”单位的业主在管理费上也可省下一笔，物业公司按照房产证建筑面积收管理费，一个64平方米的房屋，其他楼盘的同类型单位房产证建筑面积达80平方米，无形中业主可以少交16平方米的管理费。

 

楼价涨幅缩窄业主别盲目惜售

 

本报讯(记者王荔珏)7月广州二手楼价保持稳步小幅上涨的态势，这已是今年以来连续第5个录得环比涨幅的月份。据合富置业成交数据统计，今年3~7月广州二手住宅成交均价环比涨幅分别为2.9%、3.6%、3.3%、2.6%和2.2%，月均环比涨幅为2.9%，数据反映二手楼价自3月起保持稳步逐月微升的势头。

 

涨幅再度放大可能性不大

 

据合富置业数据统计，1~3月二手楼价同比涨幅高达24.3%，而1~7月二手楼价同比涨幅已缩减到19.4%。今年上半年二手楼价同比涨幅明显与去年上半年中高端市场交投胶着、成交以中低价楼为主力有关，但自去年6、7月央行两度降息开始，楼市交投活跃度明显增加，楼价也开始逐步重拾稳中回升的态势，估计接下来二手楼价同比涨幅再度大幅放大的可能性不高。

 

业主叫价高或变有价无市

 

由于上半年价格持续上涨，导致当下业主对后市看涨也是近两年最高的。合富置业首席市场分析师龙斌指出，近期二手市场上多达三成以上房源出现不同幅度的涨价成交，此外，在即将签约的“临门一脚”阶段，亦会有约两成业主小幅反价。

 

尽管市场受看涨预期影响，买家入市积极性仍然高涨，但楼价连续数月上升，已令个别预算不足的买家因原目标物业价格超过承受力而要另觅其他合乎预算的物业，买家出手亦更显谨慎。以工业大道中保利花园为例，目前70平方米左右的电梯两房，近一两个月市场顺利成交的大多是与市场价差不多的160多万元的房源，而业主大幅提价到170多万元放售的物业，若不是装修豪华或有优胜卖点，买家暂未能接受这个价位。