核心提示
在城镇化的发展背景下,如何挖掘二、三线甚至四线城市巨大的消费与投资潜力?
商业地产风起云涌,城市综合体雨后春笋般兴起,如何避免同质化竞争,避免“千店一面”?
商业地产知易行难,开发商如何寻觅和创造项目的特色,在竞争日渐激烈的市场中争得一席之地?
9月7日,由福建日报《厦门观察.房周刊》作为战略合作机构的第五届中国国际地产投资交易会盛装开幕,国内房地产大鳄云集,深度介入的《二、三线城市商业地产的差异化运营》专题沙龙同时举行,通过开发商、商业管理机构、咨询公司等多个角度,立足厦门市场,全面解析二、三线城市商业地产的开发与运营精髓,探寻二、三线城市商业地产差异化运营之路。
商业综合体呈井喷态势
3年后建成投用达21个
来自图智土地房产研究中心的报告认为,目前厦门已出让未动工的综合体项目高达264万㎡,其中思明区42万㎡,湖里区48万㎡,集美区96万㎡,同安区37万㎡,翔安区41万㎡。预计到2016年,厦门城市综合体项目总建筑面积将达到712万㎡,建设投用达21个,加上现有的城市综合体项目,总体量将高达1000万㎡。
相关数据显示,目前我国已开发、在开发和规划中的大大小小商业地产项目多达1000多个,在现有运营的购物中心中,经营状况好的占27%,一般性的占51%,差的占22%。
仲量联行从2007年开始追踪中国各个城市发展曲线上的变化,在其报告中,厦门从2009年新兴城市40强到2012年新兴城市50强都是二线增长型城市,而成都、重庆和杭州等已经晋级为1.5线城市,厦门离这些城市还有一定差距。仲量联行副董事翟琳璟表示,在新兴城市零售市场前20强里,厦门的零售市场处于第三梯位,商业处于培育期。在新兴城市中,厦门属于中上水平,但本地居民消费力有限,导致已知未来市场吸引力上升放缓。零售商业需要新的增长动力。
尽管厦门综合体市场仍处于发展培育期,但是,近年来综合体土地供应放量,已经成为厦门政府供地多样化的新选择,企业规避限购影响的新机会,地价保持在较低的合理区间。从细的方面看,厦门岛内应该全力发展精品综合体项目,岛外则更需要通过综合体项目来完善和提升生活配套设施。
同质化阻碍综合互补效应
能否为市场消化存疑
通过调查,房地产研究中心的专家认为,目前厦门的综合体多以商务型综合体为主,商业综合体、商务综合体及复合综合体三种业态组合较多,整体功能趋于同质化,难以发挥其应有的综合性互补效应。
从功能布局上看,三种类型的综合体呈现一定特点,商务综合体,以岛内中央商务区、岛外新城核心区为主,办公物业体量比重普遍在六成以上;商业综合体,则以岛内核心地段为主,多为已投用项目,商业体量多控制在20万㎡以下,属区级购物中心;而复合综合体,布局以岛内外大型交通设施、重要交通线路、周边及沿线为主,四种物业功能,均配比住宅物业。
在横向对比样板上,厦门在2015年前后的市场总量预计约为直辖市的1/3,与沿海主要二线城市规模水平较为一致。2012年厦门城市居民人均收入达到37576元,超过北京,接近广州。人均GDP(按常住人口)已经达到7.74万元,折合1.23万美元,但厦门常住人口、经济总量仅为青岛、苏州、宁波等其他二线城市的1/3,未来3年内厦门综合体密集入市,能否为市场消化,仍存质疑。
适度放缓鼓励持有
三招破解综合体之困
世茂股份(600823)的营销总监孙清松认为,从世茂多年的商业地产实践看,开发并持有一个中等规模的综合体建造成本达19亿元,约等于年收入100-150亿的房地产开发企业一年的净利润。如果是融资开发,自持物业的经营性租金收益仅能覆盖约50%的财务成本。他表示,要介入商业地产,需要综合考虑资金平衡、城市选择、业态构成、运营保障等四个方面的问题,缺一不可,而持续运营的最后障碍在于跨越培育期。
面对商业地产的困境,在7日举行的“二、三线城市商业地产沙龙”上专家建议,要逐步、适度放缓综合体地块供应节奏,确保不过量供应,但也应避免市场每年供应量大幅波动;通过稳定有序的土地供给,实现厦门综合体可持续发展;同时,持有经营,具有主导功能的物业类型建议体量占比控制在40%—60%;非“居住物业主导型”综合体应严格控制销售物业的体量配比,鼓励开发企业多持有经营型物业;最后,岛外应减少商务办公和酒店主导型综合体,更适宜开发居住、商业为核心功能的综合体;岛内未来新增综合体以办公、商业、酒店为主导功能。
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