一面是难以阻挡的开发热潮、畸高不下的销售价格，另一面是企业承租能力下滑、租金水平触顶。在住宅调控持续加码的背景下，一拥而上的商业地产开发热潮，或许正在遭遇各种潜在的挑战。多位业内人士认为，部分区域同质化扎堆严重，已出现过剩苗头，不过，部分商业形态不仅没有泡沫，甚至还有一定稀缺。

挡不住的开发热潮

由于楼市调控政策持续“加码”，以短期盈利为目标的住宅开发商面临前所未有的挑战，收缩住宅、进军商业的案例比比皆是。

公开资料显示，中粮、华润、龙湖等房地产企业，均已部署未来少则十几个、多则几十个综合体的投资计划，远洋地产计划2015年前复制10个未来广场。另外，进入2013年，娃哈哈集团、东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产，娃哈哈计划3-5年内开出100家商场，主要业态为综合体。另据媒体报道，平安信托在商业地产领域已率先全国性布局，涵盖写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型，总投资规模已超过140亿元。

区域上来看，二三四线城市商业地产尤其迎来大跃进式发展。据报道，成都市已开工建设的商业综合体数量已超过100个，未来4年还将入市1000万平方米左右；贵州省未来5年将基本建成100个城市综合体；另有数据显示，预计今后购物中心将以每年300家的速度增长，2015年总量或达4000家。

 “这一轮商业地产热起始于2011年，时点恰恰与限购政策开始实施的时间相一致”，兰德咨询总裁宋延庆表示，这并不是巧合，而是因为调控，迫使开发商不得不转型，而且不约而同地转向不限购的商业地产。

在开发数量井喷之后，价格水涨船高。据记者了解，某知名品牌房企在唐山项目的住宅价格为7000元/平方米，乏人问津，但商铺售价却高达6万元/平方米，而且“还没开盘就被预订一空”。这样的热销案例并不在少数，江苏省某县级市一个普通的当地地产开发项目，住宅部分售价不足5000元/平方米，底商价格已达4万元/平方米，同样被抢购一空。

租金及承租能力触顶下滑

在商业地产开发看似一团繁荣的背后，商铺租金以及商家扩张和企业承租需求却已经出现明显下滑。

“经济放缓、需求萎缩，企业对租赁成本的支付能力越发恶化，更多业主开始提供相应租金优惠，导致租金出现下滑”。第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼表示。与此同时，第二季度社会消费品零售额增速持续放缓，优质购物中心租金增长缓慢，零售商扩张谨慎，部分运营不佳的项目因租户关闭或搬迁效益较低的店铺使得空置率提高。

“国内商业地产确实有泡沫，但仅限于局部，整体没有”，万达集团董事长王健林日前表示，从总量上看，中国的商场和购物中心还不算多。不过，王健林认为，按照现在的发展速度，传统商业地产迟早会饱和，而一向善于拓展新路的万达，也已经从商业逐渐向文化旅游产业转型。预计于2015年底开业的南昌万达城，将成为全国首个开业的万达城，其文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等，室内海洋乐园是全球规模最大、创新最多的海洋馆，设置有海底环游、鲨鱼码头、国宝中华鲟鱼馆、海洋剧院等七个主题展示区。

不少购物中心也正呈现争相创新的局面，提升体验型业态的占比。宋延庆认为，目前的商业地产主要呈现出结构性、差异化泡沫特征，泡沫比较严重的主要是部分二三线城市定位不清晰的商业综合体及大型购物中心，类似于社区型购物中心、体验类综合体等，并没有多少泡沫，甚至还有一定稀缺。