近日，与西安火车站近在咫尺的解放路新玛特商场大门紧闭，三根七层楼高的蓝色旗杆矗立在石刻的“大商新玛特”底座上，但是旗杆顶端已经没有了旗帜，蓝色玻璃幕墙上的“新玛特”三个金黄大字中的“特”字也已残缺不全，门口还堆放着纸箱等垃圾。

这一切都源于9月1日新玛特商场的关门，在进入西安解放路核心商圈三年多后，大商集团在西北的第一家分店没能熬完这个夏天。

在总体量7万多平方米的新玛特商场关门之际，西安却有着更多的商场将开业，总体量64万平方米的大明宫万达广场将于今年底开业。

西安美城机构发布的研究报告显示，西安市目前在建和规划的面积超过6万平方米的商业综合体共有103个，商业总体供应量高达1882万平方米。

“西安市目前常住人口有800多万人，加上二三百万的流动人口，总人口大概在1100万—1200万。”美城机构首席市场分析师董生向经济观察报介绍，“加上500多万已经开业运营的商业面积，供应远远超过需求。”

“这些在建和规划的商业综合体，大部分都将在2015年、2016年推向市场，西安商业市场将迎来新一轮洗牌。”与西安地铁联手打造总投资120亿元、总体量110万平方米的西部金融服务中心开发商新宝龙集团商业运营总监张嫱向经济观察报称。

经营惨淡

2010年元月，西安新玛特购物广场亮相解放路商圈，开业同期经营品牌达到300多个。9月24日，新玛特商场的外墙上依然能看到美津浓、ONLY、李宁[0.84%]等众多品牌的大幅广告。

现在，除位于七层的娱乐美食馆尚在营业外，新玛特商场其余楼层均关门歇业。

位于七层的中影国际影院为了吸引观众，更是推出了1元看指定电影的超低价优惠，非工作日所有电影均可半价观看，但是没有了新玛特商场人流的支撑，观众屈指可数。

新玛特的关门，与激烈的竞争密不可分，在其对面便是万达广场民乐园店和西安本土商业巨头民生新乐汇。民生新乐汇也经历过多次业态调整和商家更换，自去年9月新乐汇开业后，主打服装折扣的新玛特价格优势不再，新乐汇的折扣力度并不比新玛特低，而且品牌种类更多，日本服装巨头优衣库的进驻，使得新乐汇的优势更加明显。

再加上2009年便开业、总体量28万平方米的万达广场民乐园店，吃喝玩乐购实现一体化，万达院线、大歌星KTV、沃尔玛超市、国美电器[-0.98%]等主力店更是抢占了大量人流。

“相比新玛特，万达广场非常成功，但是民乐园万达广场也是在西安的三家万达广场中做得最不好的。”西安多位从事商业地产开发运营和研究的人士向经济观察报称。

万达广场已经出售的商铺更是经营惨淡，9月24日，记者在万达已经售出的民乐园步行街看到，大批商铺关门闲置，不少商铺还贴着招租的广告，除一家卖果汁饮料的商铺开业外，在民乐园步行街东部并未有其他商铺营业。该店主还建议暂时不要租住民乐园步行街的商铺，因为“最近要统一收回，做金融一条街”。

万达内部人士向经济观察报介绍：“这是由政府牵头的，打算做成金融街，但是由于已经全部出售，所以这次改造万达并不参与。”

美城机构数据显示，目前西安市六大商圈商业存量约520万平方米，占全市总存量的55%左右，而整个西安市的商业营业面积已经高达945万平方米。

“西安号称有800多万人，但是把户县等郊区县也算在内的，实际上西安七大主城区只有500多万人，流动人口也只有二三百万人。”在西安东城从事商业地产开发的刘永杰表示，“一般人均1平方米商业面积就已经足够用了，早在前年的时候，政府就组织召开过一个会议说，商业面积已经够用了，但是由于限购又经常对商业网开一面。”

“我估计明年关门的商场会更多。”西安当地一位从事商业地产开发的人士向经济观察报表示，曾经开业17个月便实现盈亏平衡的西安高新区金鹰国际商场，如今业绩也在逐渐下滑。

供应激增

在商家经营乏力之际，西安的商场却正在如雨后春笋般不断涌现。

位于西安沣东新区三桥新街的华润二十四城，便将有一个大型购物中心面世，总体量150万平方米的华润二十四城，是华润置地打造的第三座二十四城，其中商业面积高达90万平方米。

据美城机构统计，包括华润二十四城在内，西安城南共有19个商业项目在建或规划，商业总面积超过450万平方米。其中由新宝龙集团打造的西部金融服务中心商业面积高达70万平方米，金地西沣公园、悦美国际、天朗长安、万科城和宏府龙翔长安规划的商业体量都突破了40万平方米。

目前，西安的商业综合体正在呈现出“遍地开花”的局面。据美城机构统计，除城南450多万平方米的商业供应量外，西安城西、城北、城东和曲江、经开5个区域的商业供应面积也都超过200万平方米，其中经开区的17个商业项目，总体量超过300万平方米，城北区的17个项目总体量也高达250万平方米。

根据《西安市区县商圈发展规划》，到2020年，西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。“我可以很明确地说，目前西安的商业供应肯定是过剩了。据我所知，目前西安在建的扣除写字楼、酒店等纯商业的面积就有三四百万平方米。”金地集团西北区域地产公司董事长兼总经理胡弘向经济观察报称，“一般两年内便将建好推向市场。”“到2015年、2016年，西安商业会出现集中供应的局面，到时候竞争会更加激烈，会有一批经营不善的商场关门。”陕西经典派地产运营管理有限公司总经理朱林向经济观察报表示。

城市扩张

西安商业地产迅猛发展的背后，是西安打造现代化国际大都市的愿景实践。

2009年，国务院批准了国家发改委制定的《关中-天水经济区发展规划》，时任陕西省省长袁纯清在新闻发布会上向媒体表示，“《关中-天水经济区发展规划》将西安定位为现代化国际大都市，将有利于西安更进一步发展，陕西也将着力建设拥有新定位的西安。”

按照规划，关中—天水经济区将加快推进西安咸阳一体化建设，着力打造西安现代化国际大都市，到2020年西安都市区人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内。

在打造“国际大都市”的愿景下，西安加快城市建设步伐，加大商业用地的出让。统计数据显示，2010年西安共出让商业用地56宗，面积162万平方米，同比上涨157%；2011年商业用地出让面积增加到190万平方米，同比增长18%。

同时，地产大鳄纷纷进军西安商业地产，其中融侨旗下的金辉世界城总体量达300万平方米，商业面积高达100万平方米。

在增加商业用地供应之际，西安市也在加快城市基础设施配套的建设，其中地铁便是重要的一项。

2011年9月，西安地铁二号线通车，一号线也于今年9月份通车。

西安地铁官网显示，到2018年，西安市将建成6条地铁线路，通车总里程将达到200公里。2018年后，西安市将再规划9条地铁线路，届时15条线路相互交错，地铁覆盖范围扩大到阎良、户县、临潼和咸阳。

美城机构数据显示，扣除自持和已经去化的商业面积，目前西安市可售的商业面积达1650万平方米，按照西安市商业年均去化150万平方米的速度推算，当前的商业至少要去化10年。“目前国家政策不允许和客户签订给予固定回报的售后返租协议，已经出售的商铺今后会面临很大的问题。”新宝龙总经理柏景称。