房企蜂拥养老地产，不排除部分企业是借着养老地产的幌子，以便低价圈地，然后卖住宅。

不排除部分房企真想做养老项目，但苦于没有找到运营模式。

在“以房养老”等话题被热炒之时，《人民日报》海外版却给出别样观点，认为养老地产实际上是企业的“圈地”游戏，一时间蜂拥养老地产的企业再度被推上舆论浪尖。不少业内专家认为，近年来，养老地产的发展一直是“雷声大雨点小”，实际建成项目并不多，甚至出现了“挂羊头卖狗肉”的现象。

抢滩养老地产

养老地产一直都不缺乏关注度，这与中国日益老龄化有着密切关系。预计到20 20年，我国老年人口将达到2 .43亿，占比将超过17%。

不少企业见此商机，纷纷在养老地产上“押注”。今年8月19日，国内地产代理业龙头企业世联地产，在深圳与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，进军养老产业，世联地产的股价涨幅超过五成。

而去年8月，万科与长春市政府签署协议，宣布将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目。同年，绿城集团董事长宋卫平对外表示，绿城未来三年的关注点将放在养老产业等方面。一年之后，绿城投资开发的养老地产项目———绿城乌镇雅园已成功开盘。

事实上，早在2010年，万科就已在北京房山试点了养老地产项目“万科幸福汇”，此外，万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都比较小。

除万科、绿城外，保利、远洋、首创等龙头房企均抛出了养老地产发展计划。

对养老地产这块肥肉垂涎已久的，还有各大保险企业。今年7月上旬，泰康人寿的子公司广泰投资在广州萝岗区竞得一宗总面积为23810平方米的“其他服务设施用地”地块建设一全新养老社区。

不少业内人士认为，未来几年，养老服务业所涉及的养老地产、医疗、服务甚至金融业支持政策将陆续出台，这一领域也将成为投资热点，其中或以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中。

已建成项目罕见老人？

“广州建成的养老地产项目很少，大都只停留在计划阶段。”广州社科院研究员彭澎指出。据南都记者粗略统计，广州目前约有160多个养老院，但罕见通过招拍挂或政府划拨等方式取得地块建的养老住宅项目。

两年前就宣称进入养老地产领域的上海三毛，时至今日项目仍未取得实质性进展。上海三毛在今年9月17日发布公告称：由于地块土地性质应由工业用地转为公共福利用地，才能立项建设，目前公司尚在与当地政府沟通协调中，没有取得实质性的进展。

万科在杭州的高端养老地产项目，虽然房子已销售一空，但遗憾的是，罕见老人。正如万科总裁郁亮所言，“本来想将其作为养老地产试点项目，但是出乎意料的是，买的都不是老人，大多是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”

无独有偶，万科幸福汇作为万科北京首个养老地产项目，主打宜居养老地产，并发起了“活跃老者计划”。但有网友反映，该项目内实际只有146套老龄公寓房源将试点养老地产，而且距离周边的大医院有一定的距离，无法享受到就近的医疗服务。而楼盘最终买家大都为有刚性需求的年轻人。

时至今日，在养老地产领域探索多年的万科，仍未找到清晰的养老地产的运营模式。据悉，为找到养老业务发展的商业模式，万科上半年已经召开了三次养老业务讨论会。

“养老业务如何开展还在研究中，目前在试点。”万科总裁郁亮在万科2013中期业绩发布会上坦承，万科此前开发的养老地产项目，最后的买家都不是老人，而是提前十年买房子。导致养老业务无法真正开展。

养老是幌子，圈地是目的？

“房企蜂拥养老地产，不排除部分企业是借着养老地产的幌子，以便低价圈地，然后卖住宅。”业内专家一针见血地指出。但也有人指出，不排除部分房企真想做养老项目，但苦于没有找到运营模式。

国土资源部此前对30多个养老项目用地情况调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。

易居中国执行总裁丁祖昱在微博上指出，老年住宅能够享受到一些政策上的优惠，房企就借此概念去圈地。“未来3- 5年甚至更长时间里，养老地产只适合小规模的城市中心高端养老项目，而剩下的远郊大盘都是假借养老名义做的商品房开发。”

记者多方面了解到，目前养老地产的土地获得有三个途径：招拍挂、租赁获得、政府划拨。其中，招拍挂较常见，租赁获得或政府划拨这两种方式只能建设配套设施或者养老院等项目。

企业也更倾向于拿地建养老地产项目，因为拿地成本不高。以广泰投资在萝岗区的地块为例，公开信息显示，该地块土地以底价13277万元成交，折合楼面均价为2788元/平方米。仅一周后，萝岗另一卖出地块折合楼面地价达5060元/平方米。

而在2011年年底，泰康之家的首个用于发展养老地产的地块———北京中关村科技园昌平东区三期0303- 03地块住宅混合公建用地地块，楼面地价仅为5158元/平方米，而周边地价远远超过这个价格。

除了相对低廉的土地价格，以“养老地产”项目，还可享受一系列的政策优惠。首先，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，养老院等福利机构提供的育养服务等取得的收入免征营业税。开发建设方面，民政部在20 0 5年发布的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中，在规划、建设、税费减免等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。

有房地产业内人士坦承，部分开发商把“养老房产”作为营销概念，并以此作为拿地的策略。实质上开发出来的项目只是高端住宅，再加上医疗配套，跟其它房地产项目没明显区别。不过却能享受在拿地、政策支持上的一系列优惠。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，如果一个养老地产只需要300亩土地，但开发商可能拿地超过1000亩，那么剩余的700亩做配套和住宅开发，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。

对于低价圈地问题，方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，像广州这样的大城市，因为监管严厉，借养老等名目进行圈地情况较少发生。但部分二三线城市监管较松，存在类似现象。

分析

养老地产关键不是地产而是养老设施

“养老地产与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。”全联房地产商会聂梅生这样解释养老地产。

“目前，养老地产只是旅游休闲地产的变种。”好宅网总编辑、房地产经纪学家陈宝存在个人微博上表示，养老地产概念意义大于实际意义，是禁墅令的结果，投资价值也最低。

而事实上，大部分业内专家认为，对于养老地产来说，主体并不在地产，而是有关养老的各种配套设施，比如老年护理、乐龄服务、医疗康复，这些才是养老地产的核心和项目盈利的主要来源。

面对目前在养老地产上的困局，万科、万通、保利等典型开发商已经在探索。据了解，这些企业均派出考察团前往日本等地，学习养老地产的发展经验。如保利学习日本的模式，针对养老地产投资周期长的问题，计划通过资本市场来解决，甚至探索将养老地产打包成金融产品的可行方案。

邓浩志认为，通过加强相关监管与审查，也能够杜绝房企“养老地产不养老”的现象。“开发商需要明确的是，养老地产并不是单纯地卖楼，更关键的是后期的各种配套服务。”

彭澎建议，政府在土地出让时就应该限制土地的使用范围，防止开发商把土地另作他用。同时，养老地产项目的建设更应透明，以便接受社会的监督。但值得注意的是，让老人集中养老，目前并不能被大部分人所接受。中国人可能更加适宜的是传统居家养老的模式。为此，在原有小区内建设更好的医疗、健身配套显得更有意义。

知名房地产专家韩世同也指出，利用养老名义圈地，无法在拿地前鉴别；要在一个地块上纯粹开发养老设施，并不太实际。对此，张宏伟认为，养老地产适合小规模开展，便于养老机构运营服务及预防各类突发问题发生。其次，养老地产项目开发配套很关键，没有配套的项目本身也必然是失败的。

声音

养老地产与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。———全联房地产商会聂梅生