入夜后的上海新天地喧嚣而热闹，汹涌的人潮与闪烁的霓虹见证了瑞安房地产在上海创造的商业地产奇迹。但繁华景象的背后，也折射出这家港资企业在过去数年于内地房地产市场所经历的焦虑与无奈。
“瑞安房地产去年业绩欠佳，我必须为此致歉。”瑞安房地产主席罗康瑞在集团2012年年报中的一句话，至今让投资者与传媒界印象深刻。
2012年，由于瑞安房地产业绩不尽如人意，外界对公司所奉行的“旧城改造”模式颇多质疑，这让罗康瑞备受压力。
“因为瑞安房地产过去几年的做法，投资界对我们是有意见的，我们开发的速度不够，还有投资进去，动拆迁的资金很多、很长，回报大家还看不到，但其实我们还是有非常宝贵的资产，就是这些商业地产。”最近，在接受记者专访时，罗康瑞并不回避外界的质疑。
但他更想表达的是，他对瑞安房地产未来深具信心。“我们已经总结了教训，并正努力改善未来的业绩及盈利。”罗康瑞在年报中这样写道。
去年以来，瑞安房地产推出了一系列变革举措，其中最受关注的当属各地新天地项目的分拆。2012年年初，罗康瑞宣布，瑞安房地产正计划分拆旗下的商业物业业务至新的子公司——“中国新天地”，并将安排在香港联合交易所上市。这是他酝酿两年多的一个想法。
按照罗康瑞勾勒的蓝图，分拆后的中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发业务。
今年3月1日起，中国新天地正式开始独立运营，管理瑞安房地产的商业项目，罗康瑞也亲自出马，担任起中国新天地的主席。
近日，罗康瑞接受记者的专访，对有关中国新天地分拆事宜一一作出解释。
记者：为什么要做分拆上市的动作？
罗康瑞：中国新天地的分拆，最主要是因为瑞安房地产过去经营的模式。我们做这些很大的项目，尤其是在上海动迁有一定的难度，要放很多的资金进去，但是拖的时间很长，所以前两年我就在想，我们怎么样去调整我们的经营模式，让新天地非常贵重的资产价值能够体现出来。
如果我们能将新天地分拆出来，有两个好处：一个是将瑞安房地产的资产(价值)体现出来；另外一个是管理，我希望中国新天地分拆出来之后，它的管理比较到位。因为我看未来商业地产的竞争会很厉害，因为现在全国一窝蜂在建这些，但是我们自己还是很有信心。
将来（中国新天地）独立上市之后，对瑞安房地产的资产的压力就没有了，它（商业项目）可以用一个比较第三方的估值放到中国新天地，那瑞安房地产就变成一个纯的开发商，它的资产、资金的流转就会快很多。这是我今天的目标跟愿望。
记者：中国新天地分拆上市是为了融资的需要？
罗康瑞：融资只是其中一部分。还有一点很重要，瑞安房地产作为一个开发商，它主要的注意力是放在开发的工作，过去几年我们开发速度很慢，主要是因为一方面要做开发的工作，另外一方面整个商业地产建成之后你要去经营，这些都需要很多人力、物力，也不一定能够集中去做好，所以现在我分开两个团队后，大家都很专心、专一地去做好这个事情，瑞安房地产只是做开发，商业地产就是做新天地，这个效率就高了。
记者：在做路演的时候，投资者对分拆上市怎么看？
罗康瑞：瑞安房地产去做路演的时候，很多投资机构很关心，都问什么时候。我可以说，现在我们是在做准备的工作，就好像3月1日我们成立了独立的团队来管商业资产，未来找一个好的投资者、合作者一起来推动这个事情。
还有，我们过去可能是因为没有放太多重点在租务方面，我们租金的收入其实还是有很多增长空间的。所以我们希望将来在上市之前，能将这些安排好。上市的时候，价值就会更高一点。这个也是为瑞安房地产的股东去创造价值。
记者：中国新天地对于上市时间曾作出延期的决定，是什么原因？
罗康瑞：最主要是两方面，一个是我希望我们整个团队建立起来之后才去上市，因为我们上市希望是每一年都看到业绩有进步；还有市场的气氛，市场好的时候，你当然上市很容易，市场要是条件不好，你还是有一定的难度，除非是你将资产价格大幅度压下来，但我们不愿意这样做，资产那么宝贵，为什么要这样做？所以我们现在先做好自己内部的事情。准备好，市场条件一来，我们就可以上市。
记者：中国新天地的商业资产将不会完全持有，也会考虑出售跟持有结合？
罗康瑞：对，因为瑞安房地产的商业地产整个规模是很庞大的，现在没建的还有500万平方米，建好的已经（接近）100万平方米（注：实际数字是80万平方米）。我们将来也会考虑，不一定是全部都自己持有，要是有一些我们可以出售，或者是找一些投资者共同开发，那我们资金的流转就会更有效率。所以之后这几年，我们会很集中压低负债率。
记者：上海新天地的成功模式是不是可以复制到其他城市，或者这些城市的项目要怎么样去调整以适应当地的市场？
罗康瑞：我觉得不可以复制到其他城市。虽然上海新天地的成功让很多城市的领导都邀请我们到他们那里去，他们都说，只要你克隆一个上海新天地就可以。但你是不能复制上海的，克隆到其他城市是没有意思的。
我觉得每个城市的条件是不一样的，文化也不一样，还有客人也不一样。上海有很多外国人，但在其他城市没有那么多的外国人。在这里，有很多外国人，他们特别喜欢在户外喝酒；在其他地方，大家还是喜欢在户内，所以这些都要区别。但是刚才我说了，我们在武汉、重庆这些新天地都非常成功，这是因为我们将当地的文化和背景能够带出来，当地人非常喜欢。
记者：未来在中国新天地你将扮演什么角色？
罗康瑞：我现在是这家新公司的主席，我会积极参与发展的策略，但实际管理的工作，则尽量给同事们去做。发展的战略方向我会自己去抓。
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