超高回报不轻信 周边租金多考察
300万元级以上的投资者已经具有非常广的选择余地。如果只考虑投资一个单位，可以选择甲级写字楼或者是含金量较高的社区或商业街的底商，如果是投资单位价值量较低的SOHO公寓，可以考虑一次性投资多个带租约的酒店公寓。
1、选大不选小
能够一次性拿出300万元以上的较大资金来买铺的投资者，已经具有较大的自主权。对于具有较强实力的投资者来说，原则上不购买金额较小、投资门槛较低的品种，比如SOHO、LOFT、产权式包租商铺、专业市场等最好不再选择，进而直接投资价值含金量较高的社区人气底商街铺、口岸位置好的甲级写字楼。现在100万元以内的中小额商业地产投资品已经是鱼龙混杂恶性竞争，开发商更是开出大量不现实的投资回报承诺，在这样的背景下有实力的投资者最好选择门槛较高、被外界因素影响较小的社区底商、口岸好潜力佳的甲级写字楼等，即便目前其售价稍高。
商业投资同样是“世上没有免费的午餐”，诸如年投资回报超15%、5年无条件全款返房款等听起来极为诱人的商铺投资者一定要谨慎选择。“现在社区底商投资回报在3%都很普遍，5%的投资回报都不错了，动辄15%、20%的年投资回报哪有这么容易，有这么好的铺子开发商自己也不会卖。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春提醒投资者，不要轻信开发商的回报承诺，超高回报率背后一定有隐情。
2、社区底商依然是首选
对于300万元以上级的投资者，四川省商业地产联盟秘书长冉立春建议入住人口较多商气旺的社区底商是首选。尺度地产董事长曾祥庸分析好的商铺往往适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。
“目前成都社区底商一般单价在3到5万元/平方米，100平方米售价就在三五百万，80到100平方米左右是便利型店面最好的户型面积。”冉立春认为，现在成都商业出现两极发展趋势很明显：一是目的性消费，比如买家居饰品就到宜家，买家电到国美苏宁，周末休闲逛街到万象城、环球中心；二是便利性消费，比如现在成都遍地开花的711超市、WOWO超市等，投资大型购物中心要谨慎，毕竟不是你自己在经营，未来商铺价值会受制于人，自主性极强的便利性社区商铺自然成为首选。
3、不是专业商家就别选专业市场
购物中心的铺子和专业生产的铺子要谨慎选择。如果你是皮鞋老板可以考虑投资皮鞋城，你是做商贸的可以考虑投资商贸城，你是做机电的可以考虑投资机电城，“如果你不是专业商家就千万别选专业市场，”冉立春强调，现在专业市场“水很深”，没有专业背景一切专业市场慎选。
冉立春告诉成都商报记者，现在专业市场的铺子、购物中心包租铺往往因为投资门槛较低而备受中小投资者欢迎，但对于300万元级以上客户就不要去“凑热闹”了，300万已经足够你投资其他形态的商业。“成都的熊猫城是最典型的案例，当时熊猫城1、2楼商铺全部对外出售，但最后经营又是熊猫城统一来经营，你的投资收益将严重依赖于运营商的经营能力，如果运营商没有运营实力，你的铺子实际上就是仓库。”冉立春表示，专业市场、购物中心都是这个问题，一旦专业市场、购物中心经营出现困境就容易产生连锁反应，这就等于把自己的命运交给了别人。
4、好铺子得淘出来
成都商报上月刚刚举行一场商业地产投资分享会，成都资深商业地产投资人黄海在会上透露，“过去一年下来能够淘到不少好铺，但现在一年能够找到两三个好铺子已经很不错。”黄海表示好铺子实际上是淘出来的，近两年商铺的投资回报率下滑厉害，性价比高发展潜力大的商铺现在已经很难找。
但也不可否认，现在口岸稍好的底商价格虚高，据成都商报记者调查了解，市中心一环边上的商铺有的底商报价已经高达10万元，而沿一环路底商租金也才100多一平方米，照此计算这样的商铺年投资回报率低于2%。在购买社区底商的同时投资者同样要擦亮眼睛，现在社区底商铺面价格虚火严重。
现在711这样的连锁超市能够给到的月租金顶多也就在100元左右，但现在单价动辄三五万的底商投资回报率已经很难保证，因此这就需要投资者大量地考察商铺，要淘到一个高收益的商铺越来越困难，但并不表示没有好铺子，淘铺需要的是耐心。冉立春同时分析，除了长线的租金回报外，投资独立产权的底商还有一个好处是可以享受商铺自身的短期增值，另外如果铺子出租回报率不佳还可以考虑自己经营。
投资回报
两年前的社区底商回报率能够维持在5%以上，但近两年社区商铺投资越来越火，目前在售的商铺投资回报率都在5%左右及以下，有的底商年投资回报甚至只有2%、3%。北一环某商业地产项目内部人士透露，6米层高的底商去年售价是6万元/平方米左右，但今年交房后月租金现在能够维持在200多元/平方米，照此计算其年投资回报在5%左右。“投资者认为月租金应该在四五百，但市场根本无法支撑，我们现在在努力说服业主接受两百多租金的现实。”
风险提示
对于甲级写字楼的最大风险在于空置期，在空置期内物业管理费、银行按揭款等都是巨大压力，尤其是甲级写字楼往往物管费较高，不少物管费加空调费每平方米都在10元左右甚至更高，300平方米物管费一个月下来就是好几千，如果是贷款买房再加上月供款每月压力极大。
社区商铺的风险仅仅是来自于租金太低，如果你5万元/平方米的铺子每月租金只有100元，照此计算年投资回报只有2.4%，目前中信银行3年定期存款的利率都是4.7%，比银行定期存款回报率都还要低的投资，显然是最失败的投资。
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