什么是城市综合体？

所谓“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。此类物业基本具备了现代城市的全部功能，因此也被称为“城中之城”。不要把商业综合体与城市综合体混淆了，在专业人士眼里，商业综合体与城市综合体是两个从属关系的概念。
 

现状

综合体多 但商铺供应不多

“我们统计的数据显示，截至9月30日，成都商业综合体已经有124个，且大多单体体量在10万平方米以上。”四川省商业连锁协会会长冉立春告诉记者。截至2015年，成都商业体量将新增1000万平方米左右。按照目前的规划，到2015年，成都综合体总面积将达到2757万平方米，将比目前的商业体量翻上1.5倍。

2007年底，万达锦华店开业，标志着成都开始进入综合体时代。去年，华润·万象城、来福士广场、九方广场、奥克斯广场等城市综合体相继在成都开业。另外，还有绿地中心、信和·御龙山、长峰·龙之梦、新鸿基的ICC、九龙仓的成都IFS等一大批规模宏大、代表国际前沿的城市综合体涌现。而上风港、润驰国际广场、紫荆·美熙广场、上古天地等一批新兴的商业综合体在成都楼市中备受追捧。

尽管综合体“过剩论”的调子一直被人提起，但综合体对于投资者的机会并不多。很多城市综合体的大商业都是只租不售，比如来福士广场、仁恒广场、凯丹广场、IFC等。想投资城市综合体的商铺不太容易，金牛万达广场金街、龙湖北城天街已经销售完毕，目前中心城区在售活跃的城市级商业只有两家，华润万象润街和龙湖天街里。

虽然一些商业综合体的商铺有部分可售，但也是一铺难求。外双楠片区的综合体上风港还未开盘，已经有神秘客户订下了上亿元的商铺。双流润驰国际广场正在销售70～1100平方米的商铺，已经有上千组客户排号。龙潭寺的首席综合体上古天地今年一亮相，就立即受到投资者的关注。神仙树板块的紫荆·美熙广场的出现有效的填补了市场空白，不仅销售火爆，招商也十分火爆。

一般来说，很多综合体是不愿意与人分享商业增值的价值，因为谁都知道，商业价值潜力的发挥一般都是开业一两年后，很多购物中心每年通过大量的商家调整来实现租金上涨，所以很多综合体里的商铺，投资者很少有机会参与。对于大部分投资者来说，只能选择综合体中的公寓、住宅、写字楼、酒店、商业街等业态来投资。
 

案例分析

金牛万达广场除了集中式的购物中心外，万达金街是按照开放式步行街规划设计的街铺。据记者了解，金牛万达广场金街的商铺在销售时一铺难求，开盘当天就售罄，而且不少商铺在交房之前就已经签订了租约，有的商铺每平方米的租金已经高达每月500元。
 

投资收益水平

刘先生的商铺是“万象润街”的一部分，也是城东巨型城市综合体华润二十四城的一部分。刘先生在2011年底以每平米5万元左右的价格购买了华润二十四城二期住宅的底商。2012年，刘先生以每月每平米240元的价格将该商铺出租，目前，刘先生的商铺每平米售价在7万元左右，租金每两年递增5%。
 

未来预期

中成房业总经理孙红认为：“成都城市综合体发展前景的确有些令人担心，不仅仅数量多，一些项目做得粗糙、业余。但一些业内人士过分悲观的情绪是不可取的，不能因为阶段性的尴尬局面，而全盘否定城市综合体的作用。我个人认为，整体来说成都的综合体不用担心。但对于综合体项目扎堆的区域来说，投资者选择时就应该当心了。毕竟商业资源是固定的，辐射的人口也是固定的，同一区域的综合体太多的话，同质化的产品会被市场淘汰。”新港地产执行董事张红兵表示：“今年整体商业供应偏大，市场竞争尤为激烈，不少商业项目的销售推广进度都明显放缓，但综合体的表现依然强于传统商业。这也说明了综合体的未来总体上来说是光明的，目前所经历的发展阶段是一个优胜劣汰的正常市场现象。经过市场残酷考验能够成功运营的项目将会显示出其对区域的巨大辐射力。对于投资者来说，可以挑选发展潜力大的综合体项目投资可售部分。”