- 上海街·东区 【罗庄版块】
- 楼盘均价：3500
- 项目地址：罗庄区傅庄街道通达南路东侧（傅册路至三德路）
- 售楼电话：0539-6076666 7200277
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上海海防邨小户型2008年单价不到2万元，2013年卖出了10万元以上的天价。
一处位于上海市静安区海防路410弄的陈旧小区，却以超过10万的房屋单价而备受瞩目。
这就是始建于上个世纪90年代末的海防邨，一处上海优质学区房上涨的最典型的代表。
倒手学区房一月赚100万元
史修风是住商不动产的客户经理，他从2007年开始销售静安区的二手房，是对静安区非常熟悉的房产中介。提到学区房，史修风兴奋地告诉第一财经日报《财商》记者一个发生在他一位客户身上的故事。
这个客户就是王爸（化名），为了孩子能够就读静安区最热门的静安教育学院附属小学（下称“静教院附校”），王爸在今年4月份下手购入了一套海防邨72平方米的两室户，由于学校审查户口是在每年的4月初，所以这个时间节点之前下手买房尤为关键。当时这处房产的总价是400万，对于一处房龄已经有15年左右的老房屋，这套房屋的总价已经相当高了。可是没想到才刚刚入手一个月的时间，海防邨房价飞涨，已经有房屋卖出了单价10万以上的高价。也就是说王爸转手就能获得一笔不小的收益。
“因为房价短期内涨幅太大，我当时劝说王爸可以先转手，再入手一套其他片区的学区房。”史修风告诉本报记者。在考虑到房屋一个多月已经有超过25%的巨大涨幅，王爸最后决定以510万元的到手价转手，卖给了一个急着要在时间节点之内购买学区房的家庭。一个多月的时间获利100多万。
海防邨位于上海市的静安区，这是上海市中心区域之一。著名的南京西路商圈就位于静安区，再加上静安区优质的小学资源比较集中，这里的学区房具备了地理和教育资源的双重溢价。
海防邨的对口小学是静教院附校，一位海防街道工作人员告诉记者：“静安区面积狭小，但是却有着多处优质的教育资源，拥有静安院附校、静安一师附小、第一中心小学和静安实验小学等多所优质小学。海防邨的优势在于，它同时对口了静教院附校和附中，这里是大家挤破头都要读的学校。”
这位街道工作人员告诉记者一个案例，一户人家就是由于自己的孩子没能进入静教院附校，此后两年都没让孩子入学，非要上这所学校不可。
“学区房的价值有很大部分的溢价是教育资源的争夺，与其说购房者是买房子，不如说是买受教育的权利。父母为了提高自己孩子的升学比例，他们愿意为这件事情付出溢价。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者。
记者采访了解到，在上海学区房的概念主要集中在小学阶段，与小学相比，幼儿园和初中的学区房的矛盾不是很尖锐。因为，幼儿园阶段，孩子年龄尚小，家长对教育资源配置预期可以做出让步。初中阶段，民办中学有不少优秀学校，甚至优于部分公立学校。
五年最高涨五倍
学区房的炒作并非今年始有，由于公办小学入学条件一般包括房产位于学校学区内、父母户口在学区房内、落户年限等多重要求，这导致优质公办小学对口的学区房非常抢手。
以海防邨为例，由于是老小区，海防邨的过道十分狭窄，都是多层房屋，墙面已经有些老旧了。据一些海防邨居民称，因为老小区车位少，有时光是停车都要排队，20分钟才能停好车。
在海防邨内记者见到了一对老夫妻，他们可以说是海防邨少有的原住民，海防邨刚一修建他们就住在这里，年轻时他们的女儿就就读于静教院附校，目前已经工作了。这对夫妻多年以来都没有另置房产，如今他们准备将老房子卖掉。
“这所房子1999年买入，57平方米，现在报价450万元，卖了这套房子，他们可以在附近的长寿路上换一个100平方米以上的房子了。”住商不动产的销售人员王权告诉记者。
在前两年，海防邨可以算是陕西北路一带最好的投资标的，一所海防邨30平方米的房屋，在今年上半年的售价大概在250万元左右，到了下半年，挂牌价都在280万元到300万元左右了。
更有甚者，海防邨旁边的使用权房屋，也属于海防邨街道管辖，直接对口静教院附校，其面积小，总价低，对于那些预算有限的中产家庭，选择这样的房屋入手挂户口是最好的选择了。
记者看到，一处使用权房，18平方米，挂牌价格为220万元，单价超过12万元。可是这样的小区几乎不能满足一户三口之家的入住需求，记者来到使用权房附近，由于年久失修，房屋的楼梯已经吱吱作响，18平方米的房子显得十分狭小。
“一层楼面共用厨房、卫生间，大多数家庭购入它只是为孩子争取上学资格，他们大多数购入后就将使用权房出租。”王权告诉记者。
梳理多年来的房屋价格，一套典型的30平方米的海防邨房屋，已经由2008年的50万元左右涨至目前的300万元左右。
“海防邨的房子，这些年涨幅过大，我觉得后劲不足了。”史修风告诉记者。
他向记者讲述了他从业以来海防邨的涨价经历，“海防邨典型的30平方米的小户型房屋，在2008年的时候售价是50万到60万元，2009年3月之前，价格都几乎没有什么变化。2009年3月之后，海防邨开始启动，这也是学区房概念兴起的时候，2009年的均价大概在2.5万元到3万元。这时候30平方米的海防邨房子已经涨到70万元了。到了2010年，30平方米的海防邨价格到了110万元到120万元。2011年30平方米的海防邨小户型涨到了150万元左右。我最近成交的一套在2012年3月，成交价格是175万元。”
不过到了2013年，海防邨的房屋出现了爆炸性的涨幅。
在记者看到的一张海防邨房屋成交表中，在2013年3月，一套30平方米的房屋成交价格只有190万元。而到了2013年4月，一套30平方米房屋成交价格是237万元。到了5月，一套26平方米的房屋成交价格也达到300万元。
一些中介都被海防邨的涨幅惊呆了。“今年的情况很大程度上是媒体、中介和房主共同推升了房价。今年有一户海防邨的房屋爆出了8万元的单价，被媒体曝光。其实这一户非常特殊，是当时最高的房价，之后中介认为当地房屋价格涨幅很大，就会劝房主出售，而房主挂牌价肯定要高于之前的8万，就这样一步步推升了房价。”史修风告诉记者。
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