10月末的北京，已经能感受到微微的凉意。这样的天气，似乎也是很多商业地产开发商目前的心境。商业地产同质化泛滥，项目上马盲目，运营经验不足，电商对传统百货的冲击等等问题，让众多投资者以及开发商对国内的商业地产始终抱着悲观的态度。在这样的大环境下，赢商网记者带着这些问题采访了专业涉及商业地产领域、具有十几年商业地产操盘经验的北京同世飞天商业地产全程顾问机构董事长兼总裁张璋先生。
北京同世飞天商业地产全程顾问机构董事长兼总裁张璋先生
掌握消费者需求
张璋首先向赢商网记者表达了他对商业地产存在的定位以及引导消费需求的看法。他认为，目前国内住宅受到限制，而商业处于遍地开花的状态。商业地产定位问题要比住宅更为突出，商业地产按照原来的定位是消费者购物、娱乐的场所。而购物衍生出来的东西是非常值得思考的，比如针对哪类人群，针对哪类消费者？因此商业地产的定位应该根据人群的需求来细分。这种需求可能是基本需求，也可能是高层次的需求。那么开发商如何满足人们的高层次需求呢？张璋觉得可以把一些有特色的项目建在郊区，他认为目前市内的商业地产大多属于社区商业，体量小，业态大多以满足消费者日常生活为主。而消费者选择在郊区购物，体验到的就不仅仅是消费，还有一些消费带来的延伸。比如一些度假、旅游、休闲等类型的业态。
需求中抓住商机
针对开发商该如何在这些需求中抓住商机这个问题，张璋有他独到的看法，他认为，经济发展一定程度，市场需求就是显性的。比如万达在武汉的“汉秀”和青岛的青岛东方影都，均是以文化为卖点制造出的个性化产品，这些产品被行业内外非常认可。张璋认为人们除了购物之外，还有许多的需求，是逐步衍生出来的，把人的需求从一个点拓展成一个面，再集中把这个面向一个重点发展。张璋认为这样开发商势必能得到更好的结果。
“汉秀”所在的武汉中央文化区，是万达独家投资的以文化为核心，兼具旅游、环保、商务、商业、居住功能的世界级文化旅游项目，占地1.8平方公里，总投资500亿元。而青岛东方影都是由万达集团总投资超过500亿元建设的全球投资规模最大的影视产业项目。资料显示，该项目占地376万平方米，总建筑面积540万平方米，拥有影视产业园、会展中心、汽车秀、万达城、酒店群、游艇中心、国际医院、酒吧街八个功能区。该项目计划2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目将建成开业。
商业地产的投资需要大量资金，面对资金以及开发收益的压力，很多开发商急功近利，他们急于把商业出售，以达到回流资金的目的。但如果通过经营自持的方式，投资者便最终可以实现资本和资产的双赢。张璋介绍，万达就是先把外接的公寓、住宅、写字楼率先出售，而自持部分商业，通过资本运作实现更高的盈利。在他的印象中，万达不仅仅是商业地产的实践者，更是商业地产的探索者，他们一直在探索商业地产的模式、方向以及个性化的引领。除了万达他还介绍了目前在北京郊区也有两个比较被业界看好的商业地产项目，蟹岛和小汤山，“严格来说这两个都可以被称为商业地产项目。”
蟹岛占地3300亩，集种植、养殖、旅游、度假、 休闲、生态农业观光为一体。度假村以产销"绿色食品"为最大特色。而小汤山温泉旅游会展产业集聚区紧邻昌平新城目前已成为北京最大的温泉旅游会展基地，形成现代娱乐、康复疗养、休闲度假、民俗风情、会议会展为一体的当代温泉产业集聚区。
未来商业模式探讨
当今社会，传统的商业面对电商的冲击，很多人预测未来的电商有会逐步取代传统商业。去年更有王健林（专题阅读）和马云对赌一个亿的新闻，对赌的最终结果我们犹未可知，但是传统商业和电商竞争的激烈可见一斑。对此，张璋说，电子商务对现代的冲击在所难免，在未来一定会对现有的零售商业销售模式产生影响，但这种改变带来的是模式和渠道转变，而总量上却没有变，反而起到了促进作用。目前越来越多的电子产品在做体验店，通过线下体验，来进行线上的支付。这点对于未来的商业地产的发展会起到积极的推进作用。张璋认为，未来的产品销售渠道将会从目前的代理商逐渐转变为电商，商场中商家的展柜将会以体验为主。目前已经有很多商业地产已经在尝试走体验型业态的路线，这也是商业未来发展的主流。
商业地产开发建议
针对当今商业地产领域存在的种种问题，张璋给了商业地产开发商几点建议。首先是转变观念，尽量避免用住宅的模式做商业地产。其次是开发商业地产一定要有专业的商业地产团队，建设好团队并不容易，因为商业地产是分阶段完成的，需要团队成员的配合默契度很高。再有就是开发商要有足够的资源储备，这里包括商家和品牌的资源。最后一点是开发商的资金一定要充足。最后提到的资金的问题，张璋表示他见过很多“土豪”，“这些土豪往往没观念，没团队，没资源，只是一味根据自己的喜好来招商，这样的商业项目凋零的也更快。”所以他认为土豪多金虽好，但不一定玩得转商业地产。因为有些时候，观念、团队、资源决定了项目的成败。
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