近日媒体广泛报道一份由国务院发展研究中心公开的、为十八届三中全会起草的“383”改革方案总报告。报告具体提出了涉及行政管理体制、垄断行业、土地制度、金融体系、财税体制、国有资产管理体制、创新体制以及对外开放八个重点领域的改革。
其中，农村土地改革无疑是此次改革方案中最为引人关注的部分。方案提出在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围。对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。在这样的政策背景下，小产权房的合法化问题随即浮出水面。
无独有偶，南京传出七彩星城小区作为小产权房，近期已经开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备的消息。更是一石激起千层浪，引发了群众对小产权房合法化的关注，认为无论是政策还是现实都为小产权房“转正”带来了曙光。
刚需人群的救命稻草
相对总价动辄数百万元的商品房，小产权房的报价一般仅需几十万元甚至十几万元，这对工薪阶层来说是颇具吸引力的。有人说：买房其实就是一场豪赌，其过程颇有些惊心动魄，特别是选择小产权房。
近期内地房价的加速上涨、银行贷款政策收紧的态势愈演愈烈，这些都让“刚需一族”大喊伤不起。在这种情形下，许多刚需族不得不将目光投向有“产”无“权”的小产权房，而这似乎已成为许多刚需置业者无奈的选择。刚购买了一套小产权房的鲍女士说：“反正是自己住，又不是投资，没有产权卖不了没关系，虽然有点风险，但是少花钱又能有自己的房子这点已经让我很满意了。”
根据国土部抽样调查，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均有大量的小产权房。以北京为例，据不完全统计，北京目前小产权房数量约占整个房地产市场的20％，涉及近30万户家庭。
由此可见，小产权房是否能够合法化的问题牵扯着无数人的心，不少人猜测南京出现的个例就是允许小产权房”转正“政策的体现。京市国土局表示，七彩星城是为解决历史遗留问题有条件的“转正”，按规定补交相关费用，而绝非南京“小产权房”开禁的信号。
出路尚在探索阶段
对于“383方案”中对提到妥善解决“小产权房”这一历史遗留问题，业内人士认为并不认为是小产权房的”春天“来了。业内人士表示改革目前很难落地。他指出虽然以采取补缴一定的土地出让金或者税款等方式让小产权房转正是大势所趋，肯定要推进；但是他表明，即使是小产权房陆续转正，也是一个很漫长的改革过程。业内人士说：“我预计未来两三年之内看不到小产权房大力的推进，也谈不上对于商品房的冲击。”
同样认为民众应该理性看待“383方案”的是民生证券首席经济学家邱晓华。他认为由于“383方案”课题牵头人身份特殊，才引起市场的众多瞎想，但是它只是研究报告，并不代表中央精神，实际意义还有待考察。其指出，市场对“383”改革方案反响强烈，表明市场渴望，对于改革存强烈期待。
在这个房价飞涨的年代，学区房的价格更是水涨船高，在优质教育资源比较集中的地方，房子是绝对的“硬通货”，此类房屋的价格没有最高只有更高。
不言而喻，这种高价格是由其自身的稀缺性导致，越是稀缺，大家（房价 户型 二手房 租房）在购买时就越要有风险意识。根据我们律师以往处理此类案件的经验，笔者给大家介绍一下购买学区房时可能会发生的各种风险，希望能使大家未雨绸缪，防患于未然：
与学校有关的风险
一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。
学区房的政策风险
最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。
学校本身发生变化的风险
学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。
确认招生范围，注意门牌号
买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。
学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。
学区房购买的各种纠纷
以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。
一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。
二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。
产权纠纷
第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。
先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例，在北京海淀区某著名的学区房片区内，张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子上学所用，在张女士支付完首付款后，突然接到另外一位刘先生打来的电话，明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中，希望她放弃购买，因为跟他签约的那位刘先生只是房产共有人之一，不是唯一所有权人，因此，跟她签订的合同存在瑕疵。
为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性，我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，是从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况，作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保障自己的权益。
产权纠纷的另一种情况是，房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子，在北京天坛附近的某学区房，杨先生楼上邻居（价格 动态 户型图 论坛）的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不同意卖，导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此，在购买学区内单位房改房时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。
户口纠纷
户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。
不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。
除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。
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