探索养老地产，不是传统意义上的独立产业，而是伴随着经济结构的发展和社会人群的老龄化，为满足老年群体的需求而出现的新兴产业；特指满足养老需求的具有同属性的行业和企业经济活动的产业集合；养老地产和普通住宅最大的区别就是满足了老年人的特殊需求。

 

随着我国大中城市人口老龄化问题日益严重，养老产业的社会需求在不断增长。我国保险业涉足养老产业的步伐也呈加快趋势。保险资本是未来养老产业的重要投资主体之一。保险业雄厚的资本具备推进养老产业上下游整合并促进养老地产项目落地的能力。

 

其中，三亚海棠湾国际养生社区项目是险资企业第一个投资建设的综合养生养老社区。项目位于三亚海棠湾国家海岸的核心位置，依托“国际旅游岛”的政策优势，力求推动海棠湾原有旅游产业的升级与多元化发展，实现从休闲度假向养生养老度假的扩展和提升。

 

从项目策划与规划角度来看，三亚·海棠湾项目的最大创新在于三个方面：养老产业链上下游的拓展、互动与共赢；真正满足老年人需求的空间设计；通过调节物业配比，实现CCRC可滚动的盈利模式。

 

养老产业链上下游的拓展、升级与共赢

 

项目将养老产业进行适当的延展，将单纯的老年居住需求扩展到健康管理、修身养性、医疗保健、修复保健、生活方式体验和养生文化体验等方面，将养生养老产业、休闲产业和健康产业作为项目的三个基本产业定位，在规划中设置了与之相匹配的CCRC养老社区、湖岸养生主题酒店组团和养生文化创意街区三个主体组团。这些产业以空间为依托，相互联系，为不同年龄的有养生养老需求的体验者提供了从基本的养老居住到不同特色的养老养生体验、直到国际养生文化交流的一个逐步升级的完整过程。这一模式，无疑为多方共赢打造了良好的平台。

 

满足老人多种需求的生活空间

 

首先是稀缺的景观环境和良好的田园氛围。

 

回归自然、享受田园生活，是养生养老人群普遍的心理需求。项目对基地内的大小龙江塘进行岸线和水体的生态化改造，形成项目的核心水体景观；水体外除了建设用地，营造了生态花田、园艺学校、药用种植园等多种形式的绿地景观，形成了泛养生生态公园，与各组团的公共庭院和家庭私人院落共同构成层次分明的绿化体系。机动车交通全部在组团外部解决，遍及各组团之间的绿道，更为使用者提供了安静、便捷的养生路径。

 

其次是完善的服务配套和康体医疗设施。

 

在海棠湾国际养生社区项目中，独立生活区以独立、双拼或联排的低密度住宅为主，每户有私人庭院，与CCRC综合服务中心的步行距离很近；协助生活区以半围合的住宅形式为主，具有半私密半公共的活动空间，可很快到达综合服务中心；专业护理区以围合院落为核心，几个院落共用一个专业护理中心，主要为身体机能缺失但精神健康的老人提供日常照护；记忆生活区的照护目标是患有老年痴呆且生活不能自理的老人，几组住宅围绕一个公共的院落布局，院落中心是护理中心，为老人提供24小时的专业护理服务。这些完美的服务配套和康体医疗设施为养生养老提供了最重要的保障。

 

第三是丰富的社会交往活动选择。

 

在社区外部是大量的公共活动空间，可以进行多种健身运动，未来必然成为老人社交活动的途径之一；另外，项目提倡“老年人的社区，由老年人来管理”的理念，欢迎老年人参加一些力所能及的劳动；同时，以慢节奏的生活理念，慢节奏的步行速度为依据，布置公共服务配套设施，为老人出行创造了条件。

 

通过调节物业配比，实现CCRC可滚动的盈利模式

 

 

CCRC通常会根据老年人的健康、经济、信用记录等情况与入住者签署入住协议，其中入住费协议运营模式是最普遍的方式，这类协议的物业需持有性经营，其性质类似于保险金，保障老年人在CCRC获得居住权并获得辅助生活或医疗照护。但以入住费协议模式为主对短期回款贡献不足。考虑到前期资金压力，三亚·海棠湾项目CCRC社区中可售可租的灵活性产品，即全龄活力生活社区产品，占到可建设用地的68%。目标客户除了有养老需求的群体，还包括有健康养生需求的客群，与养老结合养生的复合型主题相契合；降低开发企业启动项目阶段的资金压力，可以将更多资金投入到养老养生配套设施中去，满足养老地产“配套先行”的开发理念；优质的配套设施会吸引更多的目标客户，也让高额的租金物有所值，从而实现资金的滚动与良性循环。

 

老年地产开发与普通的住宅开发有显著的不同，险资企业在金融层面具备与养老地产结合的先天优势，未来会成为养老地产投资和运营的主体之一。为了确保项目的落地，开发企业需要和专业的团队，进行一系列的合作。规划策划团队作为前期投资与后期运营之间的桥梁，是养老地产项目能够从理念到现实的有力保障。