在北京严厉的限购、限贷调控政策下，住宅市场上的投资客户日渐稀少，而商住项目成为投资客的新战场。自2011年起持续三年来，北京楼市的商住房成交量日益走高，记者了解到，今年北京楼市的商住仍受到投资者热捧。
综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，截至11月19日，北京今年的商住楼盘共签约22397套，同比去年小幅微增2.5%，成交面积171.1万平米，同比增14%；而成交均价则跃升至21728元/平米，同比去年同期每平米成交单价上涨2142元，涨幅11%。
商住项目销售热
“我们一开盘就卖完了，投资需求的客户很多。”大兴一个商住项目的营销负责人说。据记者了解，该项目上周末入市了700多套写字楼房源，虽然位于南六环外，但由于紧邻地铁大兴线，层高4.2米，总价最低在80万元/套左右，一推出就受到购房者热捧，目前建委网站已签约617套，成交均价为19924元/平米。
“买了先出租，5年后区域成熟了再出售。”一位购买了上述项目的投资者向新京报记者透露，她和朋友合伙买下总价80万元的45平米西向一居。
紧邻地铁、总价在100万元/套以内，这成为投资者最为青睐的商住产品共同点。以近期热销的金隅自由筑、珠江四季悦城楼盘为例，位于通州新城的金隅自由筑项目截至11月19日已签约1500套，收金14.09亿元；位于大亦庄板块的珠江四季悦城10月首次开盘时，推出的1000余套房源在4个小时售罄。
此前紧邻地铁房山线的商住项目旭辉[简介 最新动态]E天地10月开盘时600多套房源也迅速在当日售罄，收金6亿元；而位于亦庄核心区、紧邻地铁亦庄线的国锐金嵿自8月开盘以来已成交411套，成交金额12.78亿元。
商住受投资客热捧
“对于投资客来说，50年产权可能比70年产权更有优势。”中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示，以过去的楼市经验看，炒楼的核心在于最大限度地撬动金融杠杆，如今住宅实行严厉的限购、限贷政策，投资住宅的成本较大，而商住项目不限购、不限贷，而且住宅市场每年都有调控，而商业地产的相关政策是过去十年中房地产政策体系唯一最稳定的部分。
记者了解到，由于2013年北京市对商品房的预售证审批“限价”收紧，商住项目也成为一些房企回款的重要来源，如今年住宅项目迟迟未入市的东亚地产，凭借东亚·创展国际和东亚五环国际两个商住项目目前收金已超过22.5亿元。
思源经纪执行总裁张鹏表示，目前土地出让中要求配建更多的公共建设和商业、办公类产品，这种快销的商办产品将会成为思源今年发展的突破重点。
据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露，未来商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放。此外，商住集中区域将由当前的5环周边逐步向6环周边扩展，延缓区域内商品住房的供需矛盾。
■ 热盘探访
自由筑 800余套房源年底清盘
“从去年开盘以来销售就挺好，现在在售的房源是50-60平米的loft，层高4.2米，总价在130万元/套内，现在房源多，挑选余地也较大，均价19000元/平米起。”位于通州的自由筑项目销售人员11月21日告诉新京报记者，客户有一部分投资人群，还有一部分是没有购房资格的刚需买来自住。
记者了解到，自由筑邻近地铁八通线土桥站，可谓通州区的“明星楼盘”，项目从去年8月中旬开盘到11月，三个月的时间里实现认购八百余套，销售额超6亿元。而2013年1月到2013年10月底，已销售1700多套，销售额逾17亿元，“小户型、低总价、不限购”是项目热销的关键。
此外，自由筑紧邻的金隅·花石匠有1.62万平米的商业配套，1800平米京客隆超市已签约，周边的华远[简介 最新动态]铭悦商业街和通州万达广场[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]等也在建设中。
“上周末刚开了一次盘，两天销售了70多套。”自由筑项目营销负责人昨日对新京报记者表示，这次开盘销售的情况没有像前几次那么“火爆”，是因为项目匆匆开出D、E、F三段房源，开盘前没时间蓄客，目前项目还有800余套房源可售，已一次性入市，计划是在年底全部销售完。
针对项目的销售价格，上述负责人表示，目前项目130万元/套以内的总价相比周边的住宅项目售价仍处于较低水平，记者了解到，项目周边华远铭悦140平米的大户型均价在23000元/平米以上。
珠江四季悦城 商住产品销售良好，配套待完善
马驹桥区域与亦庄经济开发区仅一桥之隔，今年以来，亦庄和通州台湖区域楼市不断升温，也带热了马驹桥区域。目前，马驹桥区域云集众多楼盘，其中珠江四季悦城、富力[简介 最新动态]盛悦居、星悦国际、合生世界村[最新消息 价格 户型 点评]等众多商住项目云集，也使得马驹桥区域成为商住市场的重要区域。
其中，珠江四季悦城位于凉水河畔，紧邻亦庄东区核心主干道经海路。项目由12座楼栋成，为9-12层小高层。项目主推65平米和90平米两种户型，层高4.5米，精装修交房。此次，珠江四季悦城计划推出四栋楼，户型仍以65和90平米两种灵动户型为主。据销售人员介绍，项目预计于12月20日左右开盘，目前已开始意向登记和排号，“项目从11月15日开始正式排号，这几天已排了二三十号。”
据了解，珠江四季悦城的客户以城南客群为主，由于不限制购买资格，因此吸引了大批投资型客户。销售人员介绍，项目主推精装小户型产品，实际使用面积较大，再加上自身区位和商业配建，不管是自住还是租售都比较便利，这些都给客户带来较好的升值预期。“今年10月20日首次开盘，推出1000余套房源4个小时就卖完了。”
同时，珠江四季悦城此次预计的销售价格在26000元/平米左右。与一期销售价格相比有一定程度上涨。记者在项目周边了解到，珠江四季悦城周边以新项目为主，与项目紧邻的星悦国际目前在售房源售价在20000元/平米左右。
“项目二期销售起价其实相当于一期开盘的销售均价，现在整个亦庄都受到高价土地成交的利好，整体房价都在上调，我们的项目到明年很有可能均价就在3万元/平米以上。”上述销售人员表示。
虽然受益众多利好，但目前项目周边商业配套不全仍是该区域不足之处，不过多数项目均有配套在建，配套建设的利好会再次助推区域价格。
■ 观察
房地产投资需求转入商住市场
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，限购实际上是近几年支撑商住市场的重要原因。今年以来，由于价格管控，众多住宅入市步伐放缓，一部分急迫的购房需求转入商住市场，这也是商住项目热销的助推因素。此外，部分投资需求也相应地流入商住市场，但商住楼的投资形式更多地表现为自住加保值的形式。由于商住项目的全面增值需要相对较长的一段时间，纯投资性需求可能更多转向商铺、写字楼等产品。
虽然楼市存在不确定性，同时未来将会有一波自住型商品房入市，但“远水解不了近渴”。目前在售的商住产品由于低总价、空间灵活等因素，依然会有其市场。
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