2013年商业地产走势可谓跌宕起伏，从春节开始，2月份沪上商业项目成交量几近冰点，成交量仅为386套，使得业内对于商业地产一度并不看好。不过，随着市场的复苏，从3月开始，商业地产报复式反弹，仅3月商业地产成交量就翻了3番，月度成交量轻松站上千套。

 

接下来的4-6月份，商业地产一直保持增长势头，每月的成交套数维持在1400余套，交易旺盛。上海中原地产工商铺部二部商铺A区区域经理黄超亮表示：春季期间积累了大量的投资需求，在“小阳春”楼市旺季的带动下有所释放。此外，商业地产成交周期也集中在上半年的3、4月份，而新增供应量亦有所增加，故使得3、4月份，供应成交双旺。

 

7、8月份，整体楼市淡季到来，再加之夏季天气炎热等因素，沪上商业地产成交量陡然下滑，不论是供应量还是成交量均较6月同期有所萎缩，萎缩的幅度约在15%左右。自9月开始，新一轮商业住宅供应量逐步增加，使得10月中旬至目前，商业地产成交亦稳步上升，整体成交套数再次回到4月中旬水平。

 

业内表示：随着住宅市场“沪七条”政策的落地，住宅市场从第四季度开始步入调整期，一方面银行贷款不断收紧，另一方面，面临春节前期的传统淡季，使得住宅市场或将进入缓和期。这对商业地产来说无疑是个好时代。被挤出住宅市场的投资者或将转向商业地产，加之年底开发商资金链紧张或有优惠项目推出，而二手商铺亦会有部分大铺适逢年底转手，新增供应量应较为充足。

 

大型综合类商业地产火爆

 

2013年大型商业综合体在上海陆续登场，体验式购物已经成为了未来商业物业主打卖点，如万达广场的商业综合体式模式可谓屡试不爽。上海作为中国的超一线城市，其市中心区域可谓寸土寸金，大型商业地产的入驻已经从市中心CBD发展到外围区域，如随着轨交11号线的开通，近期表现较为火爆的嘉定江桥区域、真如副中心板块、嘉定新城等，均因为轨交11号线的通车，大型品牌开发商住宅类项目前期热卖而受到追捧。目前，整体嘉定区域一手住成交均价18621元/平方米，二手住宅成交均价13579元/平方米，而一手商铺均价13432元/平方米，一手办公楼均价12781元/平方米，早前中原地产热销的真如高尚领域项目，就是一个大型的商业综合体，其集办公楼、商业商铺、SOHO、住宅为一体，可谓选择多样。

 

以美食街定位的上海华拓大厦美食街地处嘉定江桥地区，隶属曹安商圈，东临嘉联华国际广场（包括奥尔玛超市），北面超大型社区嘉城。该区位交通方面，位于中外环间，312国道、A20、沪宁高速等构筑从横交通体系，而规划中的轨道交通14号线出口就在项目旁，交通也为商业发展带来契机。专案总规模3万平方米，除规划一栋酒店外，其余为纯商业，占地4万平方米，定位为集休闲、娱乐、餐饮、品牌零售为一体的综合性商业中心，相信未来潜力无限。

 

餐饮类、沿街商铺一铺难求

 

随着住宅市场限购限贷政策的持续，部分投资型客户纷纷转战二手商铺市场，上海中原工商铺部二部商铺C区区域经理苗传海表示：沪上二手商铺自9月开始逐步走强，其中餐饮类商铺可谓一铺难求。如：周浦地区随着万达商业广场的不断成熟，人流量不断集中，使得餐饮类旺铺供应紧俏，目前周浦地区沿街类餐饮旺铺均价为50000元/平方米，总价约在500万-2000万元，而此类铺面基本租金可达6-8元/平方米/天，租金回报率约5%-6%，与常规住宅租金回报率相比高出2倍左右。此外，餐饮类旺铺一般需要更多的资格证书，如办理餐饮类经营许可证等，故往往一铺难求。

 

此外，沿街商铺投资受追捧，租金收益依然是关注重点。上海中原地产工商铺二部商铺A区区域经理黄超亮表示：上海沿街商铺的租金回报率基本上呈现市中心区域租金回报率增长较慢，而外围区域的租金回报率增长较快。以市中心区域的商铺租金为例，2008年，中心区域的商铺租金在10元/平方米/天，目前增长至13元/平方米/天，5年增长了30%左右。而外围区域，比如周浦，3年前，板块规划建设还未成熟，商铺租金在5-6元/平方米/天，而目前随着板块逐渐形成商圈氛围，商铺租金也随之涨到8-10元/平方米天，3年增长了60%。由此可见，随着近几年外围区域商圈的不断成熟，其商铺租金的增长速度明显超过了市中心成熟区域的商铺。