“我们对公共租赁房和廉租房的内涵与外延的界定上存在着错乱，由此导致了适用对象的颠倒。”昨日，在新华网举办的新华有约第八期论坛上，住房改革与体制改革专家、南开大学博士后马先标如此表示。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，保障房的功能应该是保障，而不是给大家一个中奖的诱惑。
近日，住房和城乡建设部、财政部、国家发改委公布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。业内人士分析，此番改革将对低收入群体住房保障体系的完善有积极意义，尤其是对解决“夹心层”的住房难题的一大重要探索。
住房和城乡建设部副部长齐骥表示，党中央、国务院确定了“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)的目标任务。2011年和2012年已经开工了1800多万套。2013年，目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底，已全面完成了这一任务。
“两房”并轨或源于错位
“公租房与廉租房，之前这两个概念在保障房的架构当中都先后存在过，可是我们对公共租赁房和廉租房的内涵与外延的界定上存在着错乱，由此导致了适用对象的颠倒。”马先标认为。
1998年23号文启动了住房市场化、商品化为主导的改革以后，为了预防破解可能存在的低收入群体的住房困难，决策层在23号文中就廉租房进行了表述，一段时间内，廉租房是针对城市体系的最低收入群体。
随着实践的发展，越来越多的人注意到，城市的最低收入群体肯定是住不起基本的商品房，需要廉租房来援助，可是还有一些低收入群体，以至中收入水平的群体同样存在问题，后来国务院和住建部的文件慢慢把廉租房的对象扩大到低收入群体。
到2007年以后，城市化加速，住房困难群体的状况不断扩大，有些地方政府也用公租房来破解中低收入群体，也就是所谓的“夹心层”的住房困难问题，希望通过公共租赁房来解决，这就存在了公共租赁房与廉价房两者并存的格局。
王宏新认为，过去十年来因为依重于商品房的开发，廉租房的建设没跟上，在这种情况下，近期，尤其从2007年以来，中央的政策才重新重视到了保障房建设拉了后腿。24号文就是关于城市低收入家庭住房困难问题解决的办法，所以这时候我们才注意到房地产调控对需求的关注，之前我们看到的是土地供应的增加，住房的改变，但事实上公共的投入，廉租住房的投入以前是被忽视了，或者是23号文没有执行好。
差异化租金解定价高之困
马先标认为，保障房之所以出现空置问题，除一些区域和城市体系之间不均衡以外，还有一个重要的原因是不少地区、不少大城市的保障房的定价高，远超出低收入群体的住房消费能力。
“比方说我在一个直辖市，调查发现晚上十一点多，一个20几层的楼只有十几间房子里面是亮的灯。我问居住者，他们表示是勉勉强强才住进来，一个50平方米左右的房子，在某特大城市2800元的住房价格，而且还是针对低收入群体的，包括获得居住证的农民工，他们就感觉这个价格对他们太高，因而住不起，这是一个重要原因。” 马先标表示。
此次并轨后，公共租赁住房政府资金渠道同时得以整合。《通知》中明确，地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，将调整用于公共租赁住房建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。
不少业内人士分析，差异化租金意味着将补助对象按级别细分，保障范围进一步扩大，同时当原申请家庭收入变化时，往往需要从廉租房对象转换成公租房对象，并轨后无需退出原廉租房保障后再申请新的公租房保障，只需调整租金便可。
齐骥表示，深化住房制度改革，必须坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中所起的决定性作用，激发市场活力；同时，政府必须“补好位”，为面临住房困难的群众提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。
加强监管力促回归
数据显示，“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)的目标任务。2011年和2012年已经开工了1800多万套。2013年，目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底，已全面完成任务。然而，保障房的分配问题一直以来总会引起业界的忧虑。
“为什么能够出现生产出来却迟迟不能分配到户？这个我觉得反映出政府在推行公共政策也好，在做公共服务也好，应该更加稳健、更加科学，而不是用一个一刀切的、从上到下的行政命令来强力推行它。事实上从中央到地方，从一开始确定目标到结果大家就发现这是一个剧烈的反差，应该给我们大家一个反思的机会。”王宏新称。
王宏新表示，“保障房叫好又叫座是把双刃剑。理论上来讲，这解决了困难家庭的住房问题，但‘叫座’政策就很容易会走偏，比如自主性商品房政策。”王宏新认为，这样的政策形成了一个理论上买到的可能，每个人都有“中奖”的机会，但是其实让所有人都能实现这是一个遥遥无期的目标，把人都调到嗓子眼。
马先标认为，在处理保障房分配问题上，应该加大惩戒力度。比如，一个人在青岛有一套房子，又来北京打工，还要申请保障房，一旦发现这种情况，申请者就要受到严厉的惩罚，甚至要触犯法律，管理者也要承担行政管理责任。
业内人士表示，对于保障房领域出现的违法违规行为，要加大惩处和问责力度。只有让违法违规者付出的成本足够大时，才能形成制度威慑力。特别是针对目前保障房领域法规的缺失现状，最好能够尽快地组织专家调研，加快推动人大相关立法，使其中的典型违法行为，在实际操作中能够做到有法可依、有法问责。
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