数千小区没几家能算清“公摊”
房本上标的都是60平方米建筑面积，为什么上世纪七八十年代的老楼能做成三居室，而新房只是一个40多平方米的开间？临近的两个新楼盘提供建筑面积同样大的户型，为何有的看上去就明显更宽敞、明亮？虽然很多购房人都知道新房中会有“公摊”(公用分摊建筑面积)，但几乎谁也说不清这小区为什么要算“公摊”，又将什么面积算进了“公摊”。对此，本报将展开系列调查，为您一一解惑。
家住海淀区沁春家园的刘阿姨最近发现，小区的地下室不仅一直在出租，还在中介网站中挂出了要出售的消息。没过多久，一条署名为沁春家园业委会的帖子出现在搜狐焦点网沁春家园业主论坛上。“沁春家园小区地下室、地下车库、塔楼设备层属于公摊，应该归全体业主，如有中介倒卖地下室等，请别上当。”发帖人写道。
“什么算‘公摊’？”刘阿姨纳闷了。记者调查并发现，很多2003年以前预售小区的业主，不知小区哪些部位被开发商摊入了“公摊”，不知“公摊”收入应该归谁，甚至不知应该到哪儿去查“公摊”信息。
小区住了多年
搞不清地下室是否算“公摊”
看到业委会在论坛上发的帖子，住在沁春家园已经5年的孙先生拍了下大腿，指着电脑屏幕跟老婆说：“我早觉得这地下室有问题！”
沁春家园的建设年代为2000年，几栋塔楼在2003年前后相继建成。刚搬来的时候，孙先生一直纳闷，别的小区的地下室都是车库，为什么这个小区的地下室全是出租屋呢？孙先生特意去问邻居，这一问，才知道大家都曾琢磨过这个事，但一想这跟自己的房子没多大关系，也就没有深究。
在孙先生住的9号楼的侧面，一条搭着棚子的下坡道，是通往这栋楼地下室的入口。
进入9号楼的地下室，里面只有一条不到1米宽的通道。几盏昏黄的灯，让屋顶盘踞的各种管道留下了深浅不一的阴影。通道两侧则是被改造成各个独立的、面积不等的小开间。要出售的，就是这些地下室中的一套。据我爱我家负责这套房子的经纪人曹某介绍，这套房是开发商要卖的，但是产权证是“大产权”，整个地下室有一个产权证，每个单独的房子都还没有独立的产权证。
其实，沁春家园小区地下室是不是“公摊”的讨论，一直困扰着业主们。近几年，常有业主在论坛上发帖质疑：咱们小区的地下室归谁管？是否属于我们的“公摊”面积？产权属于业主吗？
“小区地下室里的出租屋是由自行车库改造而来，从一开始便是小区的公共配套设施，应该归全体业主所有。”沁春家园业委会主任宗女士说，业主入住后就被开发商将自行车库改造成出租屋，以前大部分居民都不知道这些地方应该是业主共有的，“从一开始入住，业主就被瞒了”。
在本市的各个小区中，公共区域是否为“公摊”的争论一直存在。
今年5月，金隅悦和园的一位业主在网上公开向开发商发问：分摊到各户的“公摊”为何不公示，“公摊”的具体部位在哪儿，实际测量面积多大，分摊到各家的面积是怎么算出来的？“至少让大家明白，我们的钱都花在哪里了。”这位业主说。
“公摊”啥概念
多数小区业主说不清
“在小区里盖违建，占的就是我们的‘公摊’面积！”在海淀区百旺茉莉园中，一位业主指着一处侵占绿地盖出的违建说。
近日里，记者在本市多个业主维权意识比较活跃的小区中展开了调查。结果显示，很多业主对“公摊”的概念并不清楚，对于小区哪里算“公摊”、“公摊”收益应该归谁，谁拿走了现在的收益等问题，都是说不清、道不明。
远洋沁山水的业主曾经对小区“公摊”发出过质疑：“139平方米的户型摊32平方米，141平方米的户型摊20多平方米，没明白这‘公摊’是怎么摊的？”
小区邻居们搜索后才发现了“公摊”公式。即一栋楼内的共有建筑面积除以本楼内的套内总面积，再乘以每套房的套内面积之后，得出每套房的“公摊”面积。“才发现‘公摊’面积有这么多说法。”一位业主很无奈。
但开发商到底将哪些部位算成了“公摊”，则是更让人找不到答案的问题。
早在1995年，住建部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，就已经对公用建筑面积的组成采取“列举式”进行规定，“公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室……”
这就意味着，能够“公摊”的面积必须是建筑面积。但这是否说明，以上这些部位都属于公摊面积呢？
这一条款被住建部门一位负责人解读为非强制性条款，即“可以公摊”。也就是说，开发商可以将地下室计算在内，算做“公摊”面积；如果开发商要自己持有，则可以不将地下室算为“公摊”面积。
有疑问没处查
小区“公摊”成糊涂账
“很多2003年以前预售的房屋都存在同样的问题。开发商当时‘公摊’摊了哪些位置，几乎查不清。”一名房屋登记系统中的相关负责人说。
2003年，本市发布的《北京市城市房地产转让管理办法》显示，房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况。包括被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；以及不分摊的共用部位。
当时，在售楼处不公开这些信息，是开发企业通行的“行规”。
截至2011年年底的数据显示，目前本市已经有5000多个小区，其中4000多个小区有物业管理，成立业主大会的小区占4000多个小区的28.3%。一位经常为小区业委会做法律顾问的业内人士说，目前这些小区中，只有几个成功地查询到了当初开发商提交的“公摊”数据。
“如果这个小区年代不是非常久远，可以用业委会的名义到区县房屋登记大厅申请查询。”一位知情人士说，很多区县的房屋登记大厅中都有查询窗口，业委会可以尝试到查询窗口去办理查阅开发商在领取预售许可时的登记材料。
对于登记大厅背后的房管系统来说，这些属于开发商办理手续时提交的“内部材料”，因此不会对个人开放查询。至于业委会能否如愿获得这些“公摊”信息，“也得看区县具体操作”。
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