资深商铺中介支招：买铺得先想清楚租给谁，银行、餐饮、地产中介是三大承租方
电商已成为传统商业乃至商业地产的劲敌。电商领军人物马云和商业地产代表王健林，去年底就下了“亿元赌局”，赌10年后电商在中国零售市场份额能否占到50%。
刚刚过去的“双11”，天猫一天时间创下了350亿元销售额的历史最高纪录，阿里集团董事局主席马云得意放话：“数字不是问题，而是希望借助市场的力量将房价打下去”、“目前的商业地产价格奇高，希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量”、“当大家都选择网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产房价就会降低”……
且不谈马云通过电商打压房价的“宏图大志”能否实现，房地产业内人士听闻此语是有些坐不住了，如任志强回击“300亿也就是几块地钱”，陈劲松调侃：“我们天天上微博，就是要把贫富差距打下来！”在深圳的商铺市场，业主、租户、投资客等也多在吐槽电商凶猛，传统商铺经营及投资受到威胁，怎么挑好铺成了个更有技术含量的问题。
不把实际租金当市场租金
一般而言，一手商铺是没有“租金”概念的。或许开发商方面会告诉你，这个铺位在将来可能租到多少钱……你可以选择相信它，也可以选择自己做个预测。这样，你需要找参照物。从周边的二手商铺入手，挖掘到可参考的信息。但是，值得注意的是，“实际租金”和“市场租金”是两个概念。很多买家都会特别在乎“实际租金”，这没有错，但不能直接就把实际租金挪用到所买的商铺上。
对面街上的二手铺能租到300元/平方米，并不绝对代表着你这个新铺出租的价格，有可能低，有可能高。这与考量住宅的租金很不一样。
“例如，海岸城步行街有一间25万元/平方米的商铺在卖。目前的租金是三年前签约时决定的，400元/平方米，按递增约定，现在的租金为600元/平方米，然而谈‘市场租金’的话，这个商铺的租金达到了1000元/平方米，可买卖不能破租赁，新买家只能延续这个租单，按今年600元/平方米出租，一直租到后年。但是即便后年的市场租金能租到1200元/平方米，你再入市的话，你肯定买不到单价25万元/平方米了。”中原地产商铺部区域营业董事肖宵强调，买商铺，只能从长计议，不可只看眼前。
品牌商家是“选铺”的有效参考
“如果是现有的二手商铺，你最好是在黄金时段多去商铺那逛逛，包括商圈氛围、商铺人流量以及周边社区的入住率等等。”联厦房地产代理有限公司运营总经理刘永强告诉记者，商铺旺不旺，主要看三点：区域规划、人群和人流量、功能定位。尤其是买一手商铺，弄懂周边的规划很重要。因为这可以帮你大体预见到往后该片区的消费人群以及人流量。因此，最好弄明白周边的空地或在建的工地会建成什么项目。就此，美联物业工商铺商铺部副总经理李晓峰也表示：“有的铺位还处于低价，并且有多个利好的规划支撑，那么就有可能成为后劲十足的商铺。但也不排除有的商铺周边已经实现了很多规划，但人流量依然达不到。因此，规划是什么很重要，最好就是一些大型的居住社区或交通利好。”
另外，还比较直观的是“品牌店”，最广泛被利用的标准就是“麦当劳”和“肯德基”。这两家在选铺的标准上十分严格，对于地段以及人流量都有很高的要求。当然，跟着类似“沃尔玛”和“家乐福”这样的大超市走也会是错误几率相当低的选择。
买铺得先想清楚能怎么用
说到底，商铺买来大部分都是要出租的，好租才有回报。电商凶猛冲击下，商业业态正在重整，至少你已经越来越少见到整条整条卖衣服的街铺了。因此，在选铺的同时，必须把未来的用家需求考虑进来，用店铺经营的眼光去看，而不能只看物业价值。一位研究商铺的资深人士对记者分析：“目前属于刚需用家的主要有银行、地产中介还有餐饮。”
针对这些用家用铺的习惯，他给出了从业十几年的经验之谈，“不是绝对，但有较大的概率”。例如银行，外资银行与国内银行就有不同，在选铺面大小时，除了业务多少的考量之外，往往外资银行对成本的控制更高，通常会选择200、300平方米的商铺。但国内银行普遍会选择300平方米以上，甚至500平方米的铺。例如中介，选铺的弹性就很大，从30平方米到50平方米，甚至100平方米都有可能，根据业务量的多少来定。
而像目前越开越多的养生馆、SPA馆，一般至少需要150平方米以上，太小的话就没有办法做生意了。最鲜活的案例便是，卓越维港社区商铺就开了很多养生SPA馆，200-300平方米的居多。另外，早教行业也是需要上百平方米的铺面。当然，小面积的铺位比较灵活，往往会被水果店、咖啡吧、干洗店、药店等等看中，这些就主要看地段了。
除了面积，还有层高和实用率。“层高一般在5.8米，基本就可以搭两层出来。”肖宵总结，目前新一点的商铺的实用率基本都达到了80%-90%，而老一代的商铺，例如东门、
华强北的老商铺实用率有的甚至只有50%，“这与建筑设计有关”。
大门口、转角位、餐饮铺，成首选
据上述几位资深商铺中介表述，目前深圳商铺投资回报率多在3%-4%，也有部分片区仅2%。并且，总价在200万、300万元的商铺最受投资客欢迎。而500万元以上的商铺则是一道门槛，会将那些试试看的菜鸟级投资客挡在门外。
就目前成交火热的社区底商，李晓峰表示：“三大铺可以作为首选：靠近小区大门口的铺、转角位展示面较大的铺，还有带有烟管道适合做餐饮的铺。”当然，这三类铺往往价格会偏高一些，不过按商铺投资最大原则“宁可买贵的，也不买便宜的”来看，长远来看，租金绝对会对得起你此刻的投资。
另外，值得注意的是，商铺的租金按惯例都是“逐年递增”的。李晓峰表示，商铺租约，一般头两年是固定租金，第三年开始逐年递增，递增幅度普遍在5%。有的旺铺一年后就开始递增，幅度也会达到8%-10%的。
同时，就市场而言，业态所能承受的租金也是需要业主提前有个心理准备。通常来讲，餐饮和中介地产这两个行业愿意出的价钱较高。银行、早教机构、培训机构这类则普遍偏低。但前者变动性较大，后者相对稳定。
市场概况
电商冲击、评估价征税压顶现在投资商铺只是为钱找个出处
目前的商铺市场，一手和二手在成交上分裂很严重。一手可售面积达到150多万平方米，二手盘源零散；一手成交量持续火热，二手成交几乎呆滞不前。“有一个商用物业按评估价征税压在头顶，二手商铺在气势上很难抢过一手的生意。”中原地产商铺部区域营业董事肖宵告诉记者，今年差点成交了一单总价2100多万元的二手商铺，结果按“评估价征税”政策计算，该物业要缴纳800万元的税费。因该单位的原登记价特别低，仅5000元/平方米，远远低于评估价，最后买家不堪重税只好放弃购买。那些原登记价很低的铺位，估计业主如果不是有什么意外套现需求，估计都要长期持有“一铺养三代”了。
但是，一手商铺不断供应新货，主要都以社区底商为主，面积不大，总价不高，看得直叫买家心痒痒。“手中的钱总要有个去处。现在住宅投资难，买二套房也最多只能贷到三成的款了，本来拿着钱的人可能对商铺没想法的，现在都会抱着试试看的态度买个铺。”一位资深的商铺投资客告诉南都记者，而在电商冲击之下，更加需要有挑铺的眼光。因为当电商把很多业态都揽入怀中时，传统的业态，尤其类似“服装店”这样的几乎在实体店中生存艰难。那么，有“体验性”的商业业态才是商铺租客的重点。
免责声明：凡本站注明 “来自：XXX（非家在临沂网）”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，邮箱：405369119@qq.com
