刚刚闭幕的中央城镇化工作会议明确提出新型城镇化的指导思想，而作为中央经济工作会议历史上第一个“会中会”，本次城镇化最高级别全国性专题会议可谓正式将“新型城镇化”推升至一个举国关注的战略高度。12月17日，戴德梁行大连公司举办“新型城镇化发展论坛”，新型城镇化发展趋势下，政府作为主导者在基础设施、产业整合方面将面临哪些问题，而作为参与者的企业在战略布局、业务转型等方面又会陷入怎样的困境？戴德梁行表示，房地产企业转型迫在眉睫，而复合型地产或将领跑这一场转型突围。

 

戴德梁行一组研究数据表明，目前中国的城市化率为52%，远低于发达国家的75%至90%。而据国家统计局资料显示，预计2030年之前，中国城市化率将达可到70%。

 

作为城镇化重要拐点，70%的城镇化率意味着每年将有1600万农民迁入城市，136个百万人口以上的城市将会建成。戴德梁行在分析了美国、加拿大、欧洲、日本城市化进程发现，从52%到70%，加拿大与美国分别用了42—50年不等，而在这个过程中，随着中小城市数量激增，过往在“城市化”过程中出现的问题也可能重复上演。

 

针对年初媒体报道国内多起“鬼城”事件，戴德梁行分析其原因多为过度依赖房地产、忽略配套设施的建设、忽略交通设施的跟进等都易造就“鬼城”现象。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，地方政府应该完善城镇化健康发展机制，推动“小城镇发展”、“产城融合发展”，并建立基础设施建设市场化管理创新。小城镇建设成为城镇化发展重点，同时以产业为动力发展城镇，产业将替代房地产成为城镇发展核心动力，基础设施建设及运营也将逐步市场化。DTZ戴德梁行香港区董事总经理暨北亚策略发展顾问部主管陶汝鸿指出，新型城镇化发展路径下，完善的产业结构、健全的配套设施、舒适的居住环境以及便利的交通条件以及合理规划的时间表是发展新型城镇化的关键，总结发达国家经验，结合中国国情，通过产业化升级，交通配套完善、居住环境优化等路径都将推动城镇化的健康发展。

 

在分析新型城镇化发展前景后，戴德梁行指出作为主导者与参与者，地方政府与房地产开发企业是否实现角色转变或将新型城镇化发展进程与结果。

 

针对今年房地产市场分析后，DTZ戴德梁行大连及沈阳公司总经理赵欣分析认为，目前全国各地土地市场表现活跃，一、二线城市因土地稀缺、导致地价高、竞争激烈，房地产市场又面临国家严格调控，而三四线城市及小城镇潜在开发空间大、地价相对较低、竞争环境和政策都相对宽松，新城镇建设也将获得政府政策支持，土地成交较为活跃。因此，未来房地产开发企业战略布局可以逐渐向产业发展较为明确的三四线城市、新型小城镇转移，这样要求地方政府在设计城镇功能、产业规划及发展节奏等总体定位中应提前做好前瞻性的差异化的发展规划。

 

对于主导者与参与者不同的角色重点，赵欣表示，作为新型城镇化的主导者，地方政府的思维决定方向。可以借助城镇产业基础、自然环境、历史文化、物产资源、区域优势、交通特征等方面来谋求城镇差异化占位，突出片区优势，差异化协同发展。同时，通过加大财政投入、引进社会资本渠道来加快城镇基础设施建设，以提升对外来产业、开发企业、就业人口的吸引力。

 

而作为新型城镇化的参与者，开发企业应转变发展思路，从单一项目开发逐步转变为复合式地产开发，乃至片区发展。复合地产可以以工业、旅游、商业、历史、养老、教育其中一项或多项为主导引擎，拉动复合项目发展。具有实力的企业将逐步向城市运营商转型，城市运营商要具备对城市化和城市发展前瞻力、强力的社会责任感等特征，围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。

 

同时针对复合地产中目前比较热门的工业及旅游及商业地产，DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊先生表示：“对于工业地产，土地流转市场放开，工业用地投资市场活性很可能强化，同时物流对于城镇发展的拉动强化，带动周边商贸、商业、产业、居住氛围的发展，推动区域产业快速集聚等都将给工业地产带来新的机遇。同时DTZ戴德梁行也分析了“多元盈利模式”的旅游地产以及以“退出机制决定如何开始”的商业地产运作模式。

 

对于本次论坛的举办地大连，DTZ戴德梁行大连及沈阳公司总经理赵欣女士指出：大连恰处在第一阶段“大城市化”向第二阶段“城镇化”的过渡时期，未来城市发展机遇潜力较大。而在新型城镇化发展的背景下，大连将形成以主城区为核心的卫星式发展格局，而沈阳则是周边城区围绕沈阳中心城区建设呈太阳系式的发展格局，这两大城市依据自身资源条件，展现出差异化、个性化的新城镇建设格局。