- 碧桂园凤凰壹品 【北城新区】
- 楼盘均价：20000
- 项目地址：北城新区沂蒙路与南京路交汇处
- 售楼电话：400-8190-365转789
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问答
碧桂园拥有土地储备存量约5000万平方米，庞大的储备足够五年开发用量。今年不出意外，碧桂园的年度销售额将首次达到千亿。对于这位意料之外的“千亿新星”，业内关心的是其销售业绩的持续性，以及在广东省外发展模式的可延续性。
一条由碧桂园总裁莫斌发出的短信，早早的泄漏碧桂园认购额今年有可能超千亿元，这让让碧桂园成为国庆长假后房地产行业的头号话题。
事实上，莫斌所指的“认购金额”并不等同于“合约销售金额”，前者是按公司已获得客户的意向来计算，后者则是以客户已落实签署买楼合约来计算。一般而言，认购金额将滞后一至两个月才能反映在合约销售金额内。这意味着，目前碧桂园超千亿的认购金额有希望在年内转化成合约销售金额。而包括国浩资本、第一上海证券等在内的分析机构则乐观地指出，对碧桂园而言，千亿已触手可及。
11月6日，碧桂园宣布，今年前10个月，集团共实现合同销售金额约797亿元，合同销售建筑面积约1197万平方米。这个数字已然超越其在年初制定的全年销售目标620亿元接近三成，并接近2012年全年476亿元的2倍。全年业绩翻番已是板上钉钉。
按碧桂园规划，公司将用三年时间实现1300亿元的销售目标。以今年100%的增长速度考量，碧桂园明年就可提前实现1300亿元目标，后年则会超越万科，成为行业老大。
似乎没有任何事情可以阻碍碧桂园前进的步伐。但碧桂园仍需注意两大问题：一是高成长的持续性，2013年“重金”营造的高增长能否持续；二是三线城市房地产泡沬问题是否会波及公司业务发展。
六年兴衰
碧桂园的野心要比你看到的大得多。早在今年上半年，因为第一季度所实现的183.9亿元销售额是去年同期的3倍，公司内部已经悄悄把今年年度目标定为标志性的1000亿元。尽管这一标志性的激进目标从没对外公开，但从碧桂园全年所完成的业绩来看，这一目标或早已成为一个公开的秘密。而从这一点上也能看出来碧桂园还是略带“赌”性。
碧桂园创办人杨国强，1992年首次开发顺德碧桂园楼盘，创办了碧桂园。最风光的时候，碧桂园一度进入到中国房地产公司的前三。但这家公司往往被外界轻视，杨国强的经营也时常被认为毫无章法。
广东另一家房地产企业恒大一度视碧桂园为学习榜样。两家企业都在1990年从广东起步，产品相似，价格低廉，几乎同一年准备上市。2012年当恒大几乎跻身于1000亿销售俱乐部的时候，碧桂园却险些完不成将近500亿元的销售目标。不仅如此，碧桂园还在一段时间里被标普评选为“垃圾股”。
在金融危机爆发之前，碧桂园在香港资本市场一直以黑马的姿态出现，其市郊大盘的发展模式被认为是国内最成功的地产经营模式之一。而杨国强在碧桂园上市后的战略考虑就是如何将这种模式推广至全国，于是一方面在资本市场不惜对赌融资，另一方面又在广东省外四处囤地。
但事与愿违，一场金融危机不仅让碧桂园大股东杨惠妍丢掉首富之衔，其财富缩水最高达到千亿元。与此同时，债务危机、信任危机、模式危机、接班人危机接踵而至。
在2008年，碧桂园为自己设定的目标是320亿元，最终仅完成了175亿元。2010年7月22日，碧桂园低调宣布，担任公司总裁8年之久的崔健波先生辞任碧桂园总裁职务，留任执行董事，有着20多年工程建筑背景的莫斌先生委任为新总裁及执行董事。临危受命的莫斌，首要解决的就是碧桂园工程质量问题，这也成为碧桂园重拾信心的第一步。
千亿“黑马”
今年以来碧桂园动作频频，类似高薪万人招聘、巨额海外融资、董事会变动等都从侧面显露这家企业的雄心。
回顾碧桂园过去三年的销售业绩，增长速度并不快。2010年，年度签约销售额为329亿元，在2011、2012年亦仅维持在400亿-500亿元的区间之内。2013年第三季度已经超额完成销售目标620亿。这主要得益于碧桂园在广东省外的项目收益情况可观，中期报告显示，报告期内，其在广东省外的销售贡献由2008年的24%上升至今年中期的45%。
经过此前碧桂园在内蒙古地区、安徽、沈阳等地的失败经验，碧桂园开始调整区域策略，注重选择与广东省内区域适应度更高的地区进行模式复制。今年碧桂园在兰州的项目一口气销售50个亿，而马来西亚项目贡献了超过90亿元的销售。
莫斌上任后的两年，碧桂园一直维持在500亿元销售规模，离千亿级别还相去甚远。一年间，碧桂园如何实现“质变”。
日前，瑞银集团发表报告称，碧桂园的去化率由2008年的22%升至今年上半年的42%。特别是碧桂园大力推广的“全员营销”及“成就共享”激励计划起了关键性作用。今年3月份，碧桂园陆续在各地开展“全民营销”活动，除了8000名碧桂园员工的内部宣传攻势之外，还发动社会和业主网络等各种途径，带动项目销售。
莫斌公开表示，碧桂园今年还将着重通过激励机制带动销售额的增长，并在去年年底推行了一个名为“成就共享”的激励计划，将管理层、普通员工和股东的利益紧密捆绑，这一举措将对销售额的提升起到重要促进作用。
同时，碧桂园近年来亦开始逐渐将土地拓展权下放到区域及项目公司，以碧桂园董事局主席杨国强为首的审核组会在每周一对区域公司的意向项目进行统一评估，这种流程管理使得快速拿地的决策得以实施，也保证了碧桂园项目的拓展速度。
当然，销售业绩快速攀升的背后，也产生了不少的“后遗症”。营销成本的上升、楼盘为“抢收”不惜冒“无证销售”的风险、销售夸大宣传乃至陷诚信危机等等。
在全员营销的模式推动下，碧桂园的销售团队增加了1万人，公司通过销售与工资挂钩来加强内部评估，员工浮动工资高达总佣金的60%，营销及市场推广成本也不断增长。
根据碧桂园公布的2013年上半年财报，上半年，碧桂园营销及市场推广成本同比增长80.4%，升至15.29亿元，主要由于广告费较去年同期的4.14亿元增长81.5%至7.5亿元以及2013年上半年销售佣金的增长。
一方面是成本费用的激增，另一方面三、四线城市的人口容量是否能支持碧桂园的持续发展成为疑问。穆迪报告认为，碧桂园的项目主要分布于广东省以及全国的三、四线城市，其每年销售的面积在600万～700万平方米。依据此类市场的容量，能否支持大供应量的快速去化，存在一定疑问。
转危为安？
当前，中国房地产市场出现了明显的分化迹象，三线城市积聚的楼市风险不容小觑。
日前，中国国家统计局公布前10个月70个大中城市房价。同比来看，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%。但这种“火爆”只存在于一、二线城市，许多三线城市今年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点，未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。
上海易居房地产研究院根据统计局数据测算得出，10月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.85%、0.64%、0.57%。全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”，远远超越二、三线城市的平均涨幅，同时，二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。而广大三、四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。
虽然碧桂园的郊区大盘和三、四线市场战略，客观上很少受制于限购政策，并且土地成本比一线城市低很多，但去化速度可能也会比一、二线城市慢。其大盘开发模式风险之一就是会导致存货量较多，并由此带出资金沉淀比重大等问题。
不过，碧桂园也十分明白自身的弊病。从莫斌上任后，碧桂园拿地路线也比以往多了些章法，碧桂园已不再简单复制县镇圈地的历史。尽管碧桂园对外仍坚称模式不变，但从一线城市拍卖场身影、旅游项目开发、酒店持有体量增大等迹象来看，微调的步伐早已悄然迈开。不过，多元化之路并不会一马平川。
滨海度假产品项目是碧桂园重点打造的新类型产品。碧桂园希望这种滨海旅游度假项目能成为未来发展方向之一，目前开发了4个滨海项目，包括惠州的十里银滩，海南的金沙滩，山东的十里金滩及马来西亚靠近新加坡的金海湾。为此，碧桂园6月份还在上海启动了度假地产上海营销中心，主要针对这几个项目。另外，除了马来西亚的市场以外，碧桂园对东南亚市场甚至欧美市场也在进行研究，只要有合适的土地都会去尝试。
现在，碧桂园手中拥有土地储备存量约5000万平方米，庞大的储备足够公司五年开发用量。
三线城市的房地产市场无疑是令人担忧的，对于一直以城镇化“宠儿”自居的碧桂园来说，未来其在中国城镇化中是“受宠”还是“失宠”，很大程度上决定了碧桂园“千亿”的可持续性。
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