如今的福州，商业氛围正日益浓厚，逐渐被商圈所包围。就在刚刚过去的2013年平安夜以及跨年夜中，各大商圈可谓各显神通，轮流“坐庄”，而商圈呈现出的“集体狂欢”现象也恰恰映衬出了福州城市综合体等商业地产项目已遍地开花的事实。与此同时，跟风投资、项目同质化所带来的诸多问题也开始逐步显现。那么在急剧升温的商业地产开发热潮中崛起的商业项目究竟有哪些特点？而如此多的新兴商业地产项目又给福州榕城房地产市场以及投资者带来怎样的机遇与挑战？记者就此采访多位业内专家，就这些热点话题展开探讨。

 

福州商业地产建设正持续升温

 

受经济效应及城市化加速发展等因素促动,如今，福州的商圈正在不断崛起，日渐繁荣。据记者走访了解，就在2013年末圣诞节以及2014年元旦期间，福州各大商圈就呈现出轮流“坐庄”的景象。其中，浦上商圈和万宝苏商圈等均表现出了较大的影响力，而商圈的繁荣无疑带动福州商业整体向好，推动着商业地产项目的持续升温。

 

据某权威机构的统计，随着万宝商圈的苏宁广场、五四北泰禾广场等商业地产的相继开业，世欧王庄商业地产的大力建设，福州商业项目如雨后春笋般冒出来。2013年下半年，福州五城区已营业的城市综合体项目和类城市综合体项目超过12个。在未来两年内，这个数字将超过27个。如果将统计范围由福州市区向周边县市延伸，未来两年内，这一数字还将增加13个。

 

零距离营销总经理陈晶告诉记者，随着福州市民消费力的增加，目前福州的商业地产正在进入快速发展通道。除了传统的东街口商圈以外，如今，福州商业新生力军的五四路商圈、万宝商圈、浦上商圈以及金融街商圈都不断壮大和发展。各自的特色更加鲜明,使得福州商业地产越来越成为“一盘棋”。

 

城市升级新商圈崛起成必然

 

“随着近年来福州城市的发展，政府为了提升城市形象，并发展福州新区，在推地中主推商业地块，这是建立在长远城市运营角度上的规划。而目前大型商业项目主要集中在城市新区，通过这些大型的商业实体，可以提升区域配套与人流量。”陈晶告诉记者，伴随着城市的发展，商圈的崛起以及呈现多点开花的格局是必然的规律。

 

福州立丹行总经理林晨曦则告诉记者：“福州商业格局在地铁一号线以及外围区域商业开发的背景下，中心商圈地位弱化，外围商圈逐步呈现崛起的态势。东街口大洋、东百受困于地铁修建，客流逐步外流，万宝商圈在此背景下地位提升，台江万达、仓山万达以及五四北泰禾广场又凭借区域独有性特征，抢夺了项目所处区域的客流以及分流了市区项目的客户，形成了多商圈并立的格局。”

 

更新换代新型商业地产渐受宠

 

纵观这些不断崛起的商圈，不难发现，近几年，“升级换代”已经成为了福州商业地产关键热词，新型商业地产形态逐渐呈现，品质也在不断提升，深受福州市民的关注与喜爱。

 

林晨曦表示，目前市区新兴商业项目的特性和共性是多为综合体项目配套，整体定位较高端，对比原有的传统商业项目上新的商业项目多为一站式SHOPPINGMALL形态，业态规划水平相对较高，多通过特色主力店吸引客户，比如苏宁广场的海底捞，五四北泰禾集合了多家快时尚服装品牌，特色显明。

 

陈晶对此观点表示认可，并进一步解释称，新型商业地产以及商业中心之所以会受到市民的喜爱，是因为它们给福州带来一些积极意义。首先，大型购物中心，比如万达广场，五四北泰禾广场等，均引进了丰富的国内甚至世界品牌，这对福州能起到一个提升城市形象的积极作用。其次，这类一站式商业经济的形成，能丰富消费需求。它们朝新区延伸布局，纵深与新区区域发展相结合，就地解决综合性购物需求。这些大型商圈、城市综合体在福州多面崛起也是商业升级的需要。多个城市综合体将使福州各城市板块的商业“脱胎换骨”，让市民的生活更加丰富多彩；最后，这类城市综合体在带动区域市场繁荣的同时，也能弥补过去福州商业过于集中、功能不足等问题。

 

“从开发商的角度来考虑，如今城市综合体受到广大福州市民追捧。政府又会给予一定的优惠政策的推动，在这样的双重利好下，开发商当然也‘乐此不疲’。”福州知名房地产专家王阿忠告诉记者。

 

存过剩隐患？

 

商业地产开发需更加专业！

 

一座又一座新兴商业拔地而起，在革新城市面貌的同时，也严重挑战着福州城市的消化能力。采访中，不少业内人士对这些大体量商业扎堆的情况表示担忧。并建议开发商需要警惕商业过剩的现象。王阿忠从土地市场方面提出了自己的看法，他认为近年来，福州市放量的土地大多为商服地块，其中不乏许多大型购物中心、城市综合体，单体面积很大，甚至不少集中在传统的商业区域内，这样不仅造成了激烈的竞争，而且将造成区域内商业出现大面积空置。“如今不少的资金都涌入商业地产，但是运营商业地产的难度是远远高于住宅项目的。建议没有商业运营经验的开发商在面对这类项目时要更加谨慎理性。”陈晶表示出了担忧，她认为，因为商业需要整合各方面的资源，对于资金实力的要求更高，而且在规划等方面，需要更前瞻地考虑，所以要做商业地产，最好是能找到较为成熟的团队，而且准备好充足的资金。而林晨曦则向记者举例说明了商业地产的风险所在，他告诉记者，过度集中的商业地产开发、重复的商业业态、差强人意的商业管理，会导致一些商业项目陷入艰难的生存状态。比如，福州正大广场和冠亚广场就是其中的典型案例，密集上马导致连福州最核心的中心区商业都免不了萧条的结果。

 

同质化严重？

 

差异化定位才是取胜关键！

 

“做商业地产一定要因地制宜，根据这座城市的特性，做出自己的特点来，”林晨曦表示，盲目地想要引进高端品牌的想法并不可取。他告诉记者，目前福州的不少商业地产都存在了同质化的现象，在这种情况下，想突围就必须更好地给自身定位。林晨曦提到，由于新兴的商圈都要经历培育期，所以在此期间，商业地产可以通过餐饮业，或者影院等来先聚集人气，此外在培育人气的过程中，需力求差异化，在引进的品牌方面，都尽量有所错位。陈晶则建议每一个城市综合体都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定该城市综合体的主题定位。他认为，城市综合体项目的前期规划非常重要，必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究，结合自身项目的特点做出恰当的规划。

 

投资跟风？

 

选择商业投资需理性！

 

王阿忠认为，一直以来福州市民对于商业地产投资都比较热衷，然而在目前商业地产井喷的背景下，再一味地进行投资显然不是正确之道。林晨曦从市场情况方面作出分析，他认为，近年随着台江万达以及仓山万达外街商铺投资客的亏损，商业投资上不再是一本万利，无风险的保碍型物业，由于福州整体人口基数较小，而商业项目近年供应量放大，且多以外围板块为主，消费客消费习惯短期无法转变，就造成投资商铺出租率低的境况，投资者在商业投资需理性对待，应充分考虑区位、区域内整体商业容量，以及区域消费习惯是否形成或未来前景，再做投资打算。

 

总结

 

商机仍然无限突破需要“冷”思考

 

“虽然目前，商业地产面临着饱和甚至过剩的问题，但这只是一定阶段会出现的瓶颈，只要这个城市还在扩张，优良的商业永远稀缺。”王阿忠说道。伴随着不断加快的城市化进程，商业地产的发展依然很有“钱途”。但是随着商业地产库存量的不断增加，运作商业地产项目的房企想要在激烈的竞争中寻求突破，还需要更多冷静的思考。

 

“福州的城市化水平还在不断提升，城市不断扩张促使消费份额的不断增长，对于商业地产来说是一件好事。”陈晶分析称，虽然市场蛋糕很大，但开发商也不能盲目乐观，要在日趋激烈的竞争中突围还需要寻找到更加专业化的运营模式。

 

林晨曦则表示，随着城市向外发展，未来商业项目均将依托自己住宅地块以及周边居住环境开发形成，而随着地铁线路开通，地铁沿线及辐射区域商圈也将形成，未来商圈格局将形成以地铁为轴线，多点开花的格局，预计2014年商业地产发展势头将由大跃进式逐步转向稳中求进，商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会保持增长。