“购物中心正在以每年上100家的速度增长，量的供给出现结构性过剩，商业地产这片蓝海正在向红海转变”，绿景（专题阅读）集团副总裁、绿景资产公司总经理陈铁身接受赢商网记者采访时如此表示。
纵观2013年中国商业地产的发展，陈铁身认为，商业地产总量的结构性过剩、同质化竞争以及电商的冲击等问题突出，在商业地产的红海中，社区商业是一片新蓝海，拥有发展空间。
此外，他表示，在十八届三中全会之后，经济发展对于消费需求的提升，一定会促进商业地产的发展。而商业地产的未来，将带动对资本市场的需求，形成相辅相成的互动关系。
商业地产蓝海变红海
随着国家对房地产调控力度的加大，许多开发商纷纷把目标投向了商业地产，更多商业地产发展表示信心满满。然而，陈铁身却认为商业地产这片蓝海正在向红海转变，量的供给出现结构性过剩。
他表示，从2007年开始，商业地产开发逐渐成为一种热潮，以商业地产代表性形态的购物中心，目前正在以每年上100家的速度增长，按照这个速度，2015年全国将拥有超过4000家购物中心。
“这种结构性的过剩，带来最直接问题是商业地产招商难、开业难以及经营难的问题。也正是由此，商业地产原本充满着希望的行业，变成了一个竞争性行业。”陈铁身说道。
对于这种“过剩”与“困难”的关系，陈铁身有较深入的理解，他告诉记者，虽然从表面上看，是“过剩”带来了“困难”，甚至说是“困难”证明了“过剩”，但从根本上来说，这种“困难”是由于在商业地产发展阶段中，项目的面市量超过了行业从业者对项目的把控能力而造成的，是一种能力与供给之间的差距所造成的“困难”。
“大家都愿意去开发商业地产项目，但是能真正理解商业地产的本质，并愿意去打造开发运营能力的公司不多。所以形成了一种跟风的状态，许多开发商往往只看中项目开发能力，而把商业地产整体营运，简单地看成只是一种招商的能力。”他说道。
面对商业地产项目的发展思路，他建议首先开发商需要对行业的本质有深刻的理解，打造好了一个项目，才能解决招商难、开业难、经营难的问题。结构性过剩，是开发商在策划规划上不能真正理解市场需求，以致项目不能满足消费需求而形成的一种乱象。
他谈到，从长远的角度来讲，商业地产的“消化能力”依托于经济的发展带来的消费能力的提高。目前国内对于现有商业地产的需求是不足的，虽然人们的生活水平在提高，但与目前商业地产的供应量相比，需求还是不足。而商业地产的过剩也只是阶段性表现，随着国内经济的发展，人们生活质量的提高，这种过剩还是可以逐渐被消化。
解决同质化的两把钥匙
商业地产项目如雨后春笋般涌现，让如何跟随消费需求变化做出有效应变，避免同质化竞争等的问题，成为了开发商关注的重要内容。
陈铁身认为，同质化主要由于商业品牌资源稀缺与业态选择不够丰富所导致。开发商目前主要还是从表面来体现差异化，如建筑形象独特，内部装修另类，品牌选择新颖等手段，但要根本解决问题，需要经营者在长期经营中，把握受众的需求与文化，从生活方式的角度来理解，作为物业经营者提供的商业空间，应如何去满足与引导生活方式的变化。
他谈及，“目前很多商家并没有专注去理解，什么样的生活方式是适合未来发展需要的。就绿景而言，我们始终是用两把钥匙去解决这个问题，一是倡导生活方式，二是打造商业空间。”
如果开发商都以同样的方式去解决问题，其本身会否就是同质化的思维？陈铁身认为，可以用“尊重需求，善用资源，因地制宜，与时俱进”的“16字方针”来思考这个问题。
“尊重需求，客观把握需求变化带来的生活方式的转变，通过对新生活方式的理解与研究，去引导新需求的产生，从根本上解决差异化问题；实现改变最终还是需要依赖于拥有的资源条件。如果脱离资源条件去谈差异化，那么会导致资源的浪费，并提高同质化问题解决的难度。”这是陈铁身对“16字方针”的解释。
在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，对于这种现象，他指出，开发商改变业态比重的问题，与同质化并没有太大关系，更多的是用以应对电商的冲击，增加电商无法实现的品类比重。
“电商一定会成为一种趋势。如果能将购物中心形态与电商进行结合，以O2O的经营模式来改变自身经营方式，确实是一个不错的解决方案。”陈铁身表示。
继而，他以绿景为例进行说明，通过电商与社区商业的结合，既能应对电商带来的冲击，又能解决电商自身在体验性、物流配送方面的屏障。
他说道：“绿景始终希望将电商与社区商业相结合，通过O2O的营销模式来打造适合自身的电商业务及营销平台。”
社区商业是一片新蓝海
社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，然而，目前，国内并没有成功的社区购物中心案例。未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点？
对于赢商网记者提出的问题，陈铁身认为，社区购物中心，是对应于居家生活空间而形成的满足购物中心形态要件的社区商业空间，它不是商业流通形态，而是商业空间类别。在商业地产的红海中，社区商业是一片新蓝海，未来一定有它的舞台。
而如何挖掘这片新蓝海，陈铁身提出了自己的思考--归根到底还是要对城市居民生活方式和当地消费环境进行研究和定位，并以此定位购物中心的主要目标客户与经营模式，才能真正打造出适合市场需求的产品，在这片蓝海中获得一席之地。
他认为城市消费环境的变化，已经使都市居民生活方式发生了深刻变化，具体表现为中国城镇化影响着中国消费市场的结构；网上购物成为生活方式的必然体现；中国80、90后的新一代的消费者更关注时尚和休闲消费；中国消费者对使用的便捷性及优质服务等精细功能的需求越来越高；消费者需求多样化和个性化的特征成了市场的主导等方面。
“因此，在打造社区商业项目时，需要充分尊重并理解这些消费环境变化导致的生活方式的变化，在商业空间规划打造和业态配比落实上有针对性地满足需求。同时，在业态规划时还需要综合平衡投资者、品牌商及消费者三方面需求，才能打造出符合市场需求的成功项目。”他讲到。
陈铁身认为，在社区购物中心的开发中，佐阾就是一个成功案例。“佐阾系列购物中心，充分挖掘社区客厅、儿童成长、亲情共享、家庭娱乐，这四大空间理念，甚至针对社区文化艺术需求，精心打造了佐阾生活小剧场、佐阾艺廊等相关配套。在打造商业空间的同时，去倡导一种新的生活方式。”
他告诉记者，仅仅被动地去满足市场是不够的，在保证能适应市场的需求的前提下，我们需要尝试去突破这种需求，尝试主动地引领当地的消费，为自身往后的发展创造新的需求。这才是社区型购物中心的发展之道。
未来将与资本市场结合
对于三中全会政策的解读，陈铁身认为这主要是解决经济发展模式及未来经济增长的预期，这种动力本身会带来商业地产的需求的提升。
“住宅地产比较依赖政策，而商业地产的发展却依托于消费需求，而消费需求又主要取决于经济发展带来的消费能力的提升和需求的变化。因此，经济发展对于消费需求的提升，一定会促进商业地产的发展。”他说道。
有人这样评价中国商业地产现状：起步晚，发展快，问题多，前景广。“这不无道理。我认为2014年的商业地产会继续朝着更好的方向发展。但在项目形态的创新上，需要开发运营商通过自身商业地产运作能力的提升来应对激烈的竞争局面。”
最后，对于商业地产未来的发展，陈铁身表示，未来市场是属于真正把商业地产作为自身业务发展形态来运作的开发商，需要诚心诚意将商业地产作为主营业务，并依据市场的需要寻找适合自身发展的商业地产的模式。只有通过这种能力的提高，才能应对招商难、开业难、经营难的问题。
同时，还需从根本上去解决商业地产退出机制的完善问题。如果没有与资本市场相结合，那么商业地产也无法健康发展。商业地产的发展，一定会带动对资本市场的需求，形成一种相辅相成的互动关系。
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