深圳商品房市场上的各领军房企地位正在悄然发生改变，多年占据深圳商品房市场第一的万科正在遭受佳兆业、华润、卓越等房企的挑战。记者了解到，2013年深圳万科再次夺得深圳商品房市场成交套数、成交金额和成交面积的三料冠军，连续第13年蝉联深圳市场份额第一。而这一年，万科在住宅细分市场的“市场第一”却遭到房企佳兆业的挑战，在一份本地网站所统计的房企住宅成交榜单上，佳兆业首度超越万科成为冠军。
而在今年，万科在商品房市场上“市场第一”地位也将面临来自华润、卓越等房企的挑战。据了解，华润置地计划大深圳区（含惠州华润小径湾）2014年销售目标96亿元，而卓越集团相关负责人也表示，2014年深圳区域（商业+住宅）要卖122亿元。这两个数字接近或超过万科2013年在深圳114.1亿元的销售数字。
观察人士认为，深圳土地盛宴落幕，旧改将是深圳房企的下一主战场，谁能抢到这块大蛋糕，谁的胜算就大，而万科在旧改方面则远不如佳兆业、华润、京基等有优势和经验，在商业地产开发上则不如华润和卓越，今年深圳房地产市场万科能否保住第一将成为一大悬念。
只算“住宅”佳兆业已超万科成深圳第一
近日，由深圳房地产信息网发布的2013年《深圳楼盘成交龙虎榜》榜单显示，2013年深圳全市成交47761套新房住宅，同比增长18.4%，成交面积441.8万平方米，同比增长20%。
而榜单中最令人瞠目的是，佳兆业凭借佳兆业城市广场（单盘成交2126套，成交金额41.6亿元）的支撑，以29.4万平方米、62.4亿元成交额，取代万科成为2013年深圳住宅成交量、成交金额双料冠军。
在这一榜单内，一直是深圳住宅龙头老大的万科则以2697套（25.7万平方米）、52.4亿元的住宅销售成绩收官，屈居深圳2013年住宅成交量季军、成交金额亚军，一度引发业内极大关注。
而万科随后则提供了另一份统计结果，称其在深圳市场商品房签约金额114.1亿元，成交套数5182套，成交面积47.3万平方米，依然是深圳市场三料冠军。
两组数据所显示的不同结果依然是统计口径的不同。记者了解到，如只统计性质为住宅的商品房市场，佳兆业确实以微弱优势超越万科成为住宅第一。但统计包括住宅和商务公寓等商业物业的商品房市场，万科则依然是深圳市场第一。值得注意的是，去年万科所销售的万科红等居住类产品在土地性质上则为商业，这些都影响了万科住宅类商品房的销售数据。
但是，无论万科是否被赶超，佳兆业近两年的业绩逐年攀升，后来居上之势不容忽视。记者了解到，在争坐头把交椅的各类筹码中，土地无疑是最主要的一个。纵观佳兆业在2013年的旧改中大刀阔斧的举动，不难揣测其走强的业绩与旧改土地储备有莫大关系。
尽管万科首失“王座”的消息不胫而走，可有观察人士认为万科依然是第一。据知情人士透露，其实万科藏起了许多业绩未公布。
面临深圳新增土地匮乏的状况，房企若想通过公开招拍挂的途径购地搞开发的模式显然是越来越难，而作为“旧改专业户”的佳兆业则在逐步进入旧改时代的深圳市场上开始尝到甜头，而越来越多的房企也开始抢滩旧改。早前，万科也表示“一定会做旧改”。
佳兆业受益旧改
2013年，佳兆业在旧改项目上的受益可谓是盆满钵满。记者了解到，仅佳兆业城市广场单个项目体量就达到180万平方米，创下了深圳城市在建城市综合体项目之最，也是佳兆业史上最大单盘。
此外，佳兆业依靠佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四个项目，取得3358套（29.4万平方米）、62.4亿元的优异销售业绩，其中，佳兆业假日广场也是城市更新项目。
另外，据佳兆业公布的数据，目前其在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米，其中绝大部分位于深圳，将会在未来两三年内陆续入市。
尹香武认为，从“旧改”起家的佳兆业在城市更新方面拥有成熟的经验，因此，其在获取旧改资源上遥遥领先于其他企业，甚至在全国走在前五名，其最近在旧改项目上的收获便是最好的印证。
在尹香武看来，佳兆业还有着民企最大的优势，就是决策链条短，决策灵活效率高。比如，在年底冲量的决策上，佳兆业可以很快做出“一周内购房打折”的决定，从而吸引大量的购房者，实现销售量的突破。对此，万科显然是不可能做到的。尽管万科在做品牌上有很大优势，但也会伴有效率的损失。
而在旧改方面，深圳万科去年入市的新盘中虽也有万科公园里和万科天誉为旧改项目，但其在南山南苑新村旧改推动的不利和在福田南园新村与佳兆业正面遭遇被叫停都说明其在旧改方面仍有很多进步空间。
在众多房企纷纷拼土地、拼旧改的时候，有地产评论人士认为，无论是像万科那样购置整备好的土地，还是像佳兆业那样专做旧改，最关键的是看谁前期投入的成本低，而产出高。
虽然面上的数字都非常好看，然而结合成本计算，实际的利润率有多高？目前似乎并没有公开的数据。“谁是销售冠军似乎不太重要，但谁拿地成本最低，赚取的利润最高才是最关键的。”据地产评论人士林晓华了解，以前在深圳做地产是赚钱，可是现在很多企业只能勉强维持利润。也有业内人士估计，万科和佳兆业在拿地的前期投入都不小，实际上赚不了太多钱。
而在土地红利不再的时代，房企转战旧改也算是另辟蹊径的良方。可林晓华认为，城市更新受政策因素影响大，房企不能把其作为唯一的出路，需要一手做旧改，一手去其他城市开疆辟土，要是能发展其他相关的产业，则能让房企掌握更多的竞争筹码。
“争食”旧改今年多家房企有望冲冠
据统计，2013年通过在深圳市土地房产交易中心网站招拍挂出让的土地共51宗，其中含居住用地性质地块仅3宗，占比不到6%，分别位于光明、龙华，以及坪山。而2013年深圳推出的含居住用地性质地块不仅在数量上相比2012年大打折扣，在出让面积上也仅有13.2万平方米，相比2012年大幅缩水了超过七成。
房企面临地荒是毋庸置疑的事实，这也是他们争夺旧改的主要推动力。数据显示，参与深圳“旧改”项目的企业大致有30多家，体量较大的有10家左右。央企中就有华润、招商、中航、中信、中粮和远洋等进入旧改市场，从深圳起家的房地产民企，比如佳兆业、京基、卓越、星河，则表现更为活跃。
记者获悉，以目前获取旧改项目的数量来说，包括华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等房企，在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。华润置地在深圳的多个旧改项目的土地储备即将进入集中爆发期，在大深圳区域开发的六个项目总占地面积超过300万平方米，其中多数为旧改，包括目前深圳最大的旧改项目大冲村。
民营企业以佳兆业、京基、卓越为代表也不甘示弱，京基拟在未来5年实现814万平方米“旧改”计划，“旧改专业户”佳兆业更是已 经将约600万平方米的土地储备收入囊中。卓越方面则规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米。
这些房企的旧改项目或将于未来一两年内集中面市，成绩单上的漂亮数字可想而知。在土地资源稀缺的当下，旧改能给房企带来多大的贡献，佳兆业2013年的成绩单可初见分晓。
此外，在今年，华润置业也表示，当前其大深圳区有8个项目在建，分别为华润前海中心、华润深圳湾国际商业中心、华润城、华润银湖蓝山、华润中心、华润1234space、湖贝旧改项目、华润小径湾，总占地面积超过300万平方米，总建筑面积近1000万平方米，总投资逾1000亿元。另据华润置地深圳大区总经理孔小凯表示，2014年华润在大深圳区将销售96亿元。而正是凭借这八大项目在建的深圳布局，业界也有不少认为“华润将成深圳房企老大”。
再者，以写字楼等商业地产开发见长的房企卓越也就其今年的销售计划表示其2014年在深圳区域要卖122亿元，这一数据也暴露了其想要做深圳销售总量（商业+住宅）第一的目标。
在2014年的深圳房企销售目标中，万科被推算将达到约150亿元，其后正是卓越的122亿元和华润的96亿元。可见在今年的房企销售冠军争夺中，多家房企已呈现“近身肉搏”局面，究竟谁最终问鼎深圳市场第一，我们拭目以待。
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