2013年已经离开我们半个月，但各种丰富多彩的年底总结，可能让很多地产人还沉浸在过去一年的辉煌和亢奋中 。2013年，青岛房地产市场留给人们的，除了红火的市场和华丽的数字，还留下了一个19 万套的库存难题 。如此巨大的库存量，对青岛这样的二线城市来说，确实会让人感觉消化不良。事实究竟怎样？一起来看看记者的调查。 

 

楼市观察 

连续4个月，库存月增万套 

 

从2013年9月开始，青岛的库存量就一改一直下降的趋势，开始稳步增高，而且增速越来越快，到2012年年底时，已经突破了19万套大关。如此大的库存量，不禁给2014年的楼市徒增了不少压力。金九开始，月增万套 

 

2013年上半年，受新“国五条”出台的影响，青岛楼市可谓经历了“金三、银四、红五月”，加上上半年入市的新盘数量不多，令一直居高不下的库存量有了明显回落，半年间 ，两万多套存量房被消化，压力山大的库存量，一时间轻松了不少。但从下半年开始，开发商明显加快了推盘的步伐，特别是从金九银十开始，岛城的库存几乎以每月一万套的数量在增加。 

 

以 2013年9月为例，9月楼市新开楼盘数量达19个，比8月份增加了4家。9月全市新增商品房入市面积为157.32万平方米，新增商品房入市套数15998套，新增商品房入市套数环比上升了3%。8月、9月两个月共新增商品房入市量超3万套。截至9月底全市商品房库存总量159099套，计1872.39万平方米，其中住宅库存量109833套，1225.8万平方米。全市商品房总库存总量已经是连续4个月大幅反弹向上。而截至2013年10月底，全市商品房库存总量170046套，计2019.69万平米，其中住宅库存量达到了120018套，1350.48万平米。可售总套数首次突破17万套，可售总面积突破2000万平方米，不断刷新历史峰值。过完金九银十，这种速度并没有放缓，到2013年12月底，岛城的商品房库存已经突破19万套，其中住宅数量突破了13万套。库存远超北京上海 

 

19万套是怎样的概念？来看全国，由于供应低迷，北京新建住宅可售库存再次跌到6万套以下。根据北京市房地产交易管理网的统计，截至2014年1月14日北京可售商品房住宅库存58436套，这是2013年年底连续两个月库存出现回升后再次下调。根据上海网上房地产的数据显示，截至2014年1月14日，上海可售商品房149028套，其中住宅63382套，远低于青岛库存总量19万套，其中住宅13万套的数量。从全国来看，像青岛这样高达19万套的存量也相当高。就算不开新盘，也得卖1年半 

 

19万套意味着什么？青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江表示，2013年，楼市一片火爆，青岛楼市共去化13万套，以这个速度计算，青岛19万套的库存仍需要一年半左右的时间 。但需要说明的一点是，此前提是基于去年销售形势一片大好的市场背景，且不增加任何新供应的前提下，但这是不可能的，所以业内人士认为此库存量不排除数年甚至更长的消化周期。 

 

原因分析 三大原因造成库存猛增 

 

如此巨大的库存，肯定不是一天两天造就，而是日积月累的结果，其背后有着特殊的历史原因和现实的原因。 

 

长期因素：开工延迟供应井喷 

 

“从2011年开始，史上最严厉的限购令，一度让市场十分冷淡，开发商即便拿了地，也没有大规模开发，从2012年年底出现翘尾行情开始，市场回暖，很多项目才开始开工建设，这才导致到2013年下半年开始，新开盘的项目特别多。”青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉在谈到这个话题时，特别指出了其特殊的“历史”原因。 

 

近期原因：年底为冲量大举推盘 

 

如此大的库存量，让人不免心生疑问，这么多房子，有人买吗？“现在市场上确实有这样的需求量在支撑，并不是凭空多了这么多新增供应。”新联康(中国)运营总监陈林告诉记者 ，现在市场上不仅刚需多，改善需求也很多。“而且开发商不仅有各种销售任务，还有开工量的任务，所以每年到了下半年，开发商为了完成开工量的任务，也会大量推盘。”陈林说，这可以说是比较近期的原因。“青岛2013年3月份以后去化非常好，供应突然放大主要出现在11月、12月份，供应量集中放大，主要是上半年拿地的一些项目开盘或者加推。”某业内人士介绍。 

 

郊区“囤积”的原因：集中开发，配套延后 

 

仔细分析这19万套库存的分布不难看出，大量的库存都集中在黄岛、胶州、城阳等郊区，市区特别是市南区、市北区、崂山区这样的中心区域，库存量非常少。这其中的原因，一位业内人士指出，像黄岛这样的区域，基本都是新开发的地，大家一起开发，基本都在差不多的时间竣工，但市政配套建设都是比较远的规划，目前很多地方生活配套还不完善，极大影响了它们的销售 ，但随着这些区域配套的完善，其去化的情况会得到较大改善。 

 

库存分布 郊区仍是最大的“困难户” 

 

19万套的库存，放在任何一个城市听上去都不是一个小数，这么庞大的库存，却并未引起岛城房地产界人士的很大担忧，想必有其特殊的原因，下面就从库存的分布上来进行解析 。 

 

市区紧张，郊区过剩 

 

根据青岛网上房地产的数据显示，截止到1月15日，新黄岛可售商品房数量为3.76万套，胶州为2.22万套，即墨为1.6万套，城阳可售商品房数量为1.11万套，是名副其实的库存“困难户”。从分布上看，新黄岛的库存量大部分集中在原胶南、隧道口附近的安子片区、唐岛湾片区和西海岸CBD片区，目前，这也是整个青岛楼盘空置率最高的地段。城阳的库存大部分都是别墅和洋房，主要集中在惜夏片区和红岛周边。而市内各区除了李沧区外，一手房存量均未突破万套。 

 

2013年上半年楼市去化较快，下半年则进入房源不断加推的阶段，据统计，2013年下半年约有600万平方米的新增供应入市，主要分布区域还是在城阳区、李沧区、即墨市、西海岸这些区域，住宅多为高层、小高层，低密度产品供应不足。从市区来看，新市北的欢乐滨海城板块、新都心板块和李沧区的东李板块仍然是供应热区。在市南区和崂山区等新增供应比较稀缺的地段，也有少量的写字楼和高端住宅项目入市。 

 

住宅为主，商业也不少 

 

19万套库存都是如何构成的？根据青岛网上房地产的统计数据可以看出，在192038套的库存中，有住宅13.3602套，占到了69.6% ，办公和商业50350套，占到了 26.2% ，住宅仍是岛城库存的重头。“ 青岛的住宅一直是量价齐升的势头，发展非常健康，但是写字楼和商业都处于供大于求的态势，目前来看，CBD和崂山新增的写字楼非常多，基本可以被市区的办公需求消化，但是西海岸、城阳等区域的办公和商业目前去化还不理想 ，特别是城阳一些大的办公园区，去化有难度。”张斌介绍。 

 

今年预测供应将超2013年 

 

火爆的2013年楼市，让开发商信心大增，纷纷在2013年积极拿地，准备备战下一轮的热销 。人们不禁开始猜测 ，2014年，青岛房地产市场的供应还会这么庞大吗？如果继续下去，库存压力加大，会对房价造成影响吗？ 

 

“ 2013年青岛的供应量非常大，突破了 1200万平方米在全国都能排进前三位，与市场冷淡的2012 年相比，新增供应增加了48% 。”张斌说，要分析2014年供应情况，首先要从土地供应来看，中央目前已经明确了“ 增加土地供应”的政策，因此，接下来的土地供应只增不减，2014年青岛全市土地供应预计增加 20%～30% ，主要集中在即墨蓝色经济核心区和西海岸，具体还要看各个区域的土地储备而定。 

 

“ 青岛对地产大鳄的吸引力还是很大。”张斌认为，目前来看，青岛在半岛城市群的影响力最强，不管是经济发展水平、影响力还是自然环境，都是吸引各大开发商的筹码。“2013年下半年，很多大块的土地都已经被开发商拿到了，都是几十万平方米的大盘，根据现在大房地产公司高周转的运作模式，预计半年的时间，就会变成产品上市，所以预计在2014年的5月、6月份，又会有大批的新盘涌入市场。” 

 

“2014年，世园会的召开，火车北站的启用，很多基础市政建设项目也会逐步提升，地铁等利好也会越来越近，这些都会促使开发商不断拿地，然后转化成住宅卖给大家，所以2014年的供应肯定比2013年还要多。”陈林说，根据近3年土地成交及市场供应，预估明年的市场供应应该在1600万～1700万平方米之间。