冯小刚和华谊兄弟因为一场春晚再一次被推至风口浪尖，但因此被“扒”得“体无完肤”或许是他们始料未及之事。
但是,不管怎样，这场“华谊春晚广告片”还是收到了效果，至少春节期间，为仅完成一期工程的海口“观澜湖华谊冯小刚电影公社”赚来滚滚人流。
据《华夏时报》新近获得的一份统计数据显示，1月31日-2月6日，海口市旅游总接待人数89.23万人次，其中观澜湖华谊冯小刚电影公社接待人数达12.65万人次，仅次于白沙门市民驿站风情街和海口假日海滩旅游区。
众所周知，华谊希望把影视商业地产培育成公司新的利润增长点之一，而海南电影公社项目算是华谊地产目前进展比较顺利的项目。也许是为了趁热打铁，合作方海口观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健2月10日公开透露，海口“观澜湖华谊冯小刚电影公社”项目预计在今年6月20日完工，这给外界带来更多期待。
华谊在打造“中国的迪士尼”的路上甚为不遗余力，然而事实上，业内对华谊进入文化地产行业一直唱衰声不断，海南项目的成败无疑成为华谊在地产路上能否持续走下去的关键。
华谊的野心
“观澜湖华谊冯小刚电影公社”是由冯小刚携手华谊兄弟传媒集团及观澜湖集团联合打造的电影主题旅游胜地，项目占地面积1500亩，以冯小刚电影场景为特色建筑风格的三条商业娱乐街区和一个园林景观区组成，预计总投资约50亿元，力争在2014年第一季度完成一期建设。
此次率先对外试营业的是核心区中基本建成的“1942风情街”，取材于冯小刚电影《温故1942》中的街道建筑原型，共有96栋经典的民国建筑。尽管目前区域内商业配套设施还有待完善，但开放以来颇受欢迎，景区旁边的车辆甚至还排上了几公里的长龙。
不少海南业内人士对此直呼“意想不到”，在此之前，他们对海南旅游地产尤其电影公社是否有足够的吸引力仍表现得忧心忡忡，如今电影公社的表现估计也给华谊打造“中国迪士尼”的梦想注入更多信心。
从2011年以来，华谊确定投资的4个影视地产项目包括海口观澜湖华谊冯小刚电影公社、苏州电影主题公园及深圳坪山、上海嘉定两个文化城项目，华谊的野心可见一斑。
然而，截至目前，仅有海口观澜湖华谊冯小刚电影公社是取得成果的大型地产项目。据华谊兄弟2012年年报显示，注册资金为1亿元的上海嘉定项目的运营公司上海嘉华影视文化产业公司2012年营业收入为零，营业利润为-13万元，净利润为-9.4万元；而深圳坪山项目2012年营业收入、营业利润、净利润三项的账目全部为零。当然，这与此前国内叫停主题公园建设不无关系。
与此同时，由于目前尚处于电影院建设前期投入期，对本来就缺钱的华谊兄弟更是带来不小的财务压力。2012年的财务报表中，营业成本同比增幅达到206.87%，这一业务的亏损超过3000万元。
为此，华谊兄弟想到以轻资产模式来撬动地产这类“重资产”项目，并将“输出华谊的电影资源和品牌，嵌入大型地产项目”作为未来直接的盈利模式之一。
华谊兄弟董事长王中军更曾公开表示，公司核心业务还是电影，主题公园的模式还是以入干股、品牌授权为主，真正的操盘则是合作方公司。假如一个项目华谊兄弟有30%收益权，但真正投入的现金并没有这么多，是靠部分现金加部分知识产权入股，“我们是靠知识产权来赚钱的。”
根据华谊兄弟公告资料，此次参与“观澜湖华谊冯小刚电影公社”项目的系该公司全资子公司实景娱乐公司，观澜湖在项目中持有60%股权，实景娱乐持有35%股权，冯小刚工作室则持有5%股权。
经营的难题
电影公社最终能否成为华谊新的持续盈利增长点，还要看后续的运营能力，而这也是一直以来存在很多人心中的问号。即使不是操盘方身份，华谊也不可能对此不闻不问。
“现在电影公社对很多人有一定的新鲜感，但还要看日后能否持续地很好运营下去，因为后期有些规划跟客栈、酒店有关系。估计要看到效果还要五年时间。”海南业内人士蔡至喆表示。
据了解，电影公社项目营运将以商铺经营为主要收入来源，游客进场门票免费。据观澜湖集团透露，电影公社会引入500多个商家，包括美食、餐饮、娱乐、购物、电影院、咖啡屋、音乐屋、酒屋、精品店、精品酒店等，整个项目还拟建设5-6座专业级的影视拍摄棚及配套地产设施。
公社于去年8月启动招商，据知情人士透露，至今一期大概完成六成以上，此次春节试运营较为成功也为进一步落实招商工作推波助澜。
更有业内人士指出，电影公社更多被视为观澜湖海口度假区的商业配套，其盈利前景取决于整个度假区的经营状况，而一旦度假区的经营出现问题，仅凭冯小刚的招牌能带来多少附加值还是存疑。
外界的担心并不难于理解，以各种主题为噱头的旅游综合体项目在国内并不少见，然而很多都是刚开业时人气鼎盛，但很快就陷入运营后继乏力的困境中，广州番禺沙湾古镇便是很好的例子。如今的沙湾古镇，人流稀少，很多商铺都选择择业关门，当初人声鼎沸的现象已不复存在。
另有曾经考察过该项目的业内人士指出，电影公社项目距离海口市区还有相当一段距离，而且目前海口本身的人口并不算太多，加之周边还有几个大型商店在建，未来的竞争压力可想而知，如何能长期地吸引顾客，是运营团队必须重点思考的问题，而这也是操作最为困难的地方。
蔡至喆称，毕竟电影公社是属于观澜湖整个度假区中的一部分，此外还有高尔夫、住宅、酒店等等的设施，相信也能为项目带来不少的客流。
观澜湖亦在给《华夏时报》的回复中提及，除了具有电影特色的各种体验式消费以外，通过与华谊、冯小刚的合作，在冯小刚电影公社还将拍摄更多电影，将显著提升游客量。
“海口观澜湖国际旅游度假区具备完善的休闲度假设施，现已推出观光线路，推出丰富的度假套餐不仅可以尊享住酒店专业的管家服务，体验世界第一大矿温泉，享受顶尖SPA，还可参观电影公社景点等。”观澜湖方面表示。
此外，据知情人士透露，有一个很好的噱头是吸引客源的主要因素，但事实上为了搞这个项目，观澜湖的人马已经换了好几批了，团队的不稳定性也有可能影响到项目后期的开发及运营。
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