马年第一拍，龙湖斩获西局地块

 

正月十五刚过，北京房地产市场火爆开年。

 

被称为“马年第一拍”的丰台西局争夺现场，一向稳扎稳打的名企龙湖地产力克9家竞争者，以成交价35.7亿元、楼面价6万元/平方米拿下这块备受关注的地块，业内惊呼所谓的“龙湖现象”将在南城上演（龙湖一旦在一个区域拿到地块，该区域即开启“土地上涨模式”）；与此同时，顺义赵全营地块以25.1亿元归去年已经在土地市场颇多斩获的和裕地产所有……而在本周，11宗新地块也即将面市。

 

而在另一个“战场”，上周北京楼市销售领域又现“日光盘”，旭辉e天地与熙悦春天都实现了所推房源售罄，继续了从去年11月开始的“淡季不淡”的销售热潮。

 

据中原地产预测，2013年北京住宅类建筑面积占经营性地块首次突破57%。由于土地供应出现井喷，2014年产生大量住宅供应，楼盘供应会达到近几年峰值。供应大了，需求矛盾趋缓，楼盘销售竞争势必会激烈，买房人到了出手的时候吗？

 

在看似疯狂的市场表现之外，亦有冷静人士提醒人们时刻提防危机的来临。北京市房协副秘书长陈志对北京青年报记者说，近几年地产大势虽不会翻转，但不排除随时会有拐点的出现，买房人应先厘清买房需求到底是什么之后再决定是否出手。

 

开年“日光盘”和抢地潮

 

上周末，房山项目旭辉e天地二期开盘，这是继1月25日开盘后的第二次小开盘。短短几个小时，68套房源售罄，销售金额共6300万元。旭辉地产营销副总监姚钰淇告诉记者，往年春节过后到3月之前，都是房地产市场传统的淡季，但2014年伊始到本月中的两次开盘，旭辉e天地斩获将近2亿元，不能不说今年市场被买房人普遍看好。

 

除了旭辉e天地，上周北京楼市还有大兴楼盘熙悦春天、朝阳楼盘常楹公元两个项目入市。其中，熙悦春天首期开盘500套即售罄，当天销售10亿元。

 

据熙悦春天开发商、首开保利联合体相关负责人介绍，新年“日光盘”出现并非偶然，主要是需求积累的突然释放。受2013年底北京楼市“限售令”影响，大兴、房山大多数项目被“限”，尤其天宫院板块近5个月内项目入市，与去年上半年保利春天里、金融街]融汇、龙湖时代天街火爆的开盘景象相去甚远。而最重要的是，熙悦春天产品定位及开盘均价2.3万元/平方米，与购房者的心理预期较匹配，因此备受青睐。

 

据了解，进入2月下旬，大兴将迎来开盘潮。届时，鑫苑鑫都汇、金融街融汇、住总万科橙、中国水电云立方等项目或将“扎堆”入市。目前所获消息称，本周末鑫苑鑫都汇将以毛坯、均价2.1万元/平方米启动首期开盘；金融街融汇本周启动验资，本月底或3月初开盘出售1000套房源。

 

而在土地市场， “马年第一拍”花落龙湖，对于这个一向稳健的房企来说，去年还在主张“控制规模”、“稳扎稳打”，而新年却一反常态四处出击“攻城略地”。“龙湖北京公司去年参与投标60多次，收获颇丰，接下来龙湖会参加所有地块的竞标。”龙湖北京公司负责人告诉北青报记者。

 

在龙湖眼里，城市核心区的地块是风险最小的，符合做终极住所的标准，必须全力争取。以西局地块为例，紧邻西南三环，距离六里桥仅5公里，20分钟可达北京西站，地铁9号线、10号线、14号线交汇，给做城市豪宅提供了得天独厚的条件。

 

据悉，本周将有包括丰台卢沟桥、亦庄等多宗热门地块集体入市，其中仅上述三区域地块的起始价已经达到近130亿元，加上其余地块，预计起始价将在150亿元左右。按照50%左右的平均溢价率保守估计计算，本周北京的土地出让金收入有望超过300亿元。

 

在京地产大鳄今年

 

推盘计划为近年来之最

 

2013年，中国龙头房企万科集团在北京销售面积将近50万平方米，业绩超过百亿元。截至目前，北京万科持有在销项目新里程、幸福汇、金域提香、如园、西华府、朗润园等11个，而2014年计划新开盘项目5个，新获取待开发地块5个，整体开发面积及销售金额都超过2013年。

 

而在2014年地产“新赛季”中欲与万科一争高下的绿地集团相关负责人也表示，今年北京绿地加上去年开盘的项目后期，会新增6盘，共达到10个楼盘在销。

 

除了2014年将在全国地产市场展开PK的万科和绿地，其他在京名企的推盘计划都较去年有所上涨。如龙湖北京公司，去年只有两个项目在售，而2014年，沙河、密云、西局，三个新地块新盘将当年开工并销售，加上之前的孙河双珑原著、顺义好望山、大兴时代天街等一些老项目后期，龙湖2014年项目将有7个之多；而保利集团2014年也将推出保利国际广场、保利罗兰香谷（二期）、枫丹壹号、熙悦春天、东坝自住房项目、蓟门桥的海德公园等楼盘，远远超出2013年的盘量。

 

2013年北京住宅类建筑面积占经营性地块首次突破57%，土地供应出现井喷，2014年产生大量住宅供应，楼盘供应会达到近几年峰值。中原地产根据住建委公布的批准预售许可证的数据进行统计，2013年住宅土地成交面积为1217.12万平方米，同比2012年的608.74万平方米翻了一番。

 

从目前的土地供应量来看，备受关注的自住房总套数有望在2014年入市3万-4万套左右，相比2013年全市成交90平方米以下仅有3.2万套，2014年楼市中、低端市场很可能出现商品房部分的供需结构明显缓解，而高端市场的房价仍会保持稳定。

 

据专家介绍，开发商推盘热情高涨，是因为市场化的商品房在2014年仍有较大的价格上涨动力。

 

北京亚豪机构副总经理任启鑫表示，这部分上涨动力源自两个层面的原因：一是北京整体存量的降低导致的供需矛盾加剧。虽然2013年成交的居住类土地的建筑面积将超过1400万平方米，但是由于其中有较大比例的保障房和自住商品房，还有剩余市场化商品房由于价格原因很难在一年内形成全部供应和消化，因此2014年的整体供需矛盾不会发生质的变化。二是由于2013年成交土地的核算的市场化商品房部分地价普遍较高，直接导致地价推高的房价上涨和预期推高的存量项目的房价上涨，2013年出现的“地价推高房价、房价反作用于地价”和“未来预期上涨推动当期存量上涨，当期存量上涨影响未来预期上涨”的动态关系会在2014年持续有效，导致房价存在较大幅度的上涨动力。而另一个层面上，购房者对于价格的接受程度和购买力却难以像供应端那样高涨，供需两方面对于价格的判断会出现分歧，而2013年成交土地的刚性的高售价要求将导致成交量会出现下降。随着时间的延续，供需双方相互调整预期最终达到一个相对恒定的价格水平。

 

今年是买房年吗

 

今年是买房的好时机吗？专家称，自住型商品房大大缓解了供应压力，刚需楼盘价格上涨动力减小，逐渐趋稳，有自住需求的买房人可以考虑出手。

 

北京亚豪机构副总经理任启鑫告诉北青报记者，2013年提出的自住商品房的政策对于北京房地产市场产生了根本性的变革，房地产市场将进入一个“三元”结构——保障性住房、自住商品房、市场化商品房。所以，2014年的市场走势应该分开来分析，不能用过去的把北京市场作为一个统一市场来分析它的整体走势和变化了。

 

自住商品房从节前的恒大御景湾到节后金隅的汇景苑和汇星苑项目，正式拉开了今年的实际性供应大幕，虽然目前从单项目来看，申请人群和单项目的供应套数依然是悬殊的大比例关系，但是如果年内实现了超过5万套的供应，那么这部分供应对于整个市场还是将产生巨大的影响，北京近年来比较稳定的年成交套数为10万套，这就意味着5万套自住商品房达到了50%的市场比例。而这一部分，由于价格优惠幅度比较大，基本可以预见到的是只要供应就会全部成交。

 

“自住商品房，就是买彩票中奖，能够抽中就是大奖。但是如果死等自住商品房则有产生机会成本的风险，因为市场化商品房的价格出现上涨的概率较大，会面对未来房价上涨的风险。 而市场化商品房，存在较大的价格上涨动力，在权衡个人的购房需要和多选择几个商品房做性价比比较的基础上，早优于晚。”任启鑫说。

 

而北京市房协副秘书长陈志则让买房人保持谨慎乐观的态度，“2014年的房地产市场一定不像很多开发商估计的那样乐观，政策变动性因素比较多，目前谁都不敢判断今年的走势到底会怎样。买房人是否买房，应该像天气预报一样，有一个长期判断和短期判断，在近几年买房划算还是等价格回落后买房合适。”

 

陈志说，近三年大的市场格局不会翻转，但今年未必不是拐点的开始。楼市一定程度上的放开，不一定像大多数人想象的那样房价越高越有人买。

 

目前，各大郊区县的房价都已破两万甚至三万，其实是城区高房价逼迫下的需求外延，而不是真正的需求。“每平方米两万、三万，买房人可能咬牙还能坚持住，但也许再贵，七环外都要高价了，只能逼迫人们不再购买。拐点何时到来，要看房价的最高点和买房人心理承受能力何时彻底失衡而破裂。”