“这里是东门，生意还勉强过得去。”在罗湖区东门华润1234space商场经营眼镜生意的陈先生对证券时报记者表示，“这里是东门商业圈地铁上盖物业，商场定位与附近主要的一些购物中心有所差异，所以来这购物的年轻人比较多。”尽管如此，陈先生也感到经营压力非常大。“现在深圳不同区的购物中心越盖越多，而且越来越多的人选择在网上买东西，实体店一定程度上沦为了网店的试衣间，为了留住客人，商城和我们都做了很多调整——提供更多体验式的服务留住顾客。”
近些年来，商业地产在经历“井喷式”发展后，隐隐呈现过剩的态势。苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。商业地产在经历“井喷式”发展后，如何化解其供需矛盾背后隐藏的风险，已经成为各地面临的紧要问题，深圳也同样存在这个问题。
世联行近日发布的《2013中国50城市综合体战略地图》显示，2013年全国50个热门开发城市中，11个城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。其中，2013年深圳的城市综合体规模（除住宅外）已达800万平方米，其中60万平方米的大型项目占比10%。高力国际研究显示，2014年深圳预计有约10座大型购物中心将正式开业，包括观澜湖新城、世纪汇、深圳中心、九方中心及卓越城购物中心等，共计约150万平方米新增供应投放市场，相当于整个深圳市场现有存量的60%。受新增供应体量巨大的影响，空置率水平预计会上升。
在福田区某购物中心，记者注意到，除了一楼稍有人气外，二楼、三楼少有商家入驻，基本处于闲置状态。随着近几年购物中心越来越多，记者发现像这样人气低迷的购物中心并不在少数。有业内人士认为，近四五年深圳商业地产处于高速发展期，面临供过于求的压力，一方面行业内竞争压力越来越大，另一方面还要应对移动互联网时代商业环境的改变，未来商城之间的分化只会越来越明显。
在新的商业环境下，深圳传统购物中心正在转型。记者注意到，去年以来，深圳不少购物中心在商户方面的调整力度加大，更多选择美容美发、餐饮、儿童、休闲娱乐等体验式业态，打造吃喝玩乐一条龙的服务环境。在华润1234space商场，记者发现商城引进的部分特色餐饮店吸引了不少人气，尽管是工作日中午时段，但部分餐饮店门口仍需要排长队。
合富房地产经济研究院院长（财苑）龙斌认为，开发综合体需要注入新的理念，适应新的时代环境，重视“体验式消费”，在商城业态的配比上需要根据地段调整比例，打造自身的特色。
此外，深圳商业地产也开始进行产业结构差异化调整，向着多资源跨界整合发展，一些购物中心更是纷纷涉足极具特色的线上电商服务。以天虹商场为例，该商场对外宣称，企业已整合了“天虹”和“君尚”双品牌60余家门店，线下为购物中心和百货店，线上为PC端“网上天虹”、移动端“天虹微店”和“天虹微信”，线上线下无缝链接，打造出完整的全渠道产品。有市场人士也认为，这类型线上线下的商业结合未来几年在国内会越来越多地涌现，成为主要的消费潮流。
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，电商的发展虽然抑制了商业地产中书店、服装店、鞋店等业态的发展，但也会加速促进商业地产的改善和升级，反而会给商业地产带来一个全新的发展机遇。
世邦魏理仕预测，在经济增速没有明显改善和电商的持续冲击下，商业地产市场压力加剧，新商场将普遍延长试营业期并增加体验性消费。与此同时，购物中心也将选择降低门槛引进本地服装品牌和餐饮等体验型业态。
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