青岛市南区香港中路是开发商、投资者青睐的宝地，有着核心政务、商务中心的江湖地位，然而，随着新成员的相继“冒尖”，这条黄金商业街道正在发生新的蜕变。
岛城的市南区香港中路东版块，以永旺AEON购物中心为原点，家乐福、阳光百货、大商麦凯乐、海信广场、百丽广场等商业风生水起，所形成的商圈也一直被消费者津津乐道。
然而，随着西板块的中铁青岛中心、华润中心万象城等项目的兴起，同区域毗邻的新商圈正形成，两大商圈争分客流量，在双地铁即将修建完成之时，被赋予厚望的华润万象城露出雏形，商圈硝烟悄然冒起。
近日，赢商网记者实地探访青岛香港中路各大购物中心，揭示香港中路两个商圈的面纱。
永旺东部购物中心：岛民心目中的“平民英雄”
1997年，永旺东部购物中心还没有改名，被市民亲切地称为“佳世客”（JUSCO）。以超市出身，整个店门不到4万平方米，是青岛香港中路最早开业的外资商场。
十多年来，与华联、东方贸易大厦、新国货等商业企业争分市场蛋糕，经过多番调整，2004年JUSCO东部店进行扩建，扩建后有了目前近5万平方米的营业面积，也从单一的超市，延伸出餐饮、服装、生活配套等业态，进化为精品购物中心。
赢商网记者来到永旺东部购物中心时，正是星期四中午12点左右，虽然是工作日，但是购物中心里的客流饱满，一楼有永旺超市、特卖场与专卖店，二楼主要分为商场直辖区、餐饮区、特卖区、时装区等，除了购物中心一层外部拥有停车位，其三楼也设有露天停车场。
记者发现，永旺购物中心主要的消费人群是家庭成员，商品定位较中低端，大都是国内二、三线品牌，以贴近老百姓生活所需的实惠商品吸引客流。没有奢华装修、创新设计、庞大的商业体量，各种业态可以说是掺杂一起，但是无论是超市还是购物中心的结账处，都有消费者排队等候，餐饮区更是人流爆满。
虽然是工作日，但永旺东部购物中心客流饱满
如果说香港中路东板块商圈的形成，可以用圆规来测量，相信在岛城消费者心目中，永旺东部购物中心就是其原点。
据悉，长期以来，青岛永旺购物中心的成长，占据了市民一份特别的消费情感，在外资零售连锁超市沃尔玛、普尔斯马特、乐购等纷纷退出青岛市场之时，永旺购物中心依然深深扎根在所在的土壤。
该商圈中的家乐福、阳光百货、大商麦凯乐、海信广场、百丽广场等兴起，使该区域的商业服务层次与深度加大，永旺作为这个商圈的先行者，更有“大哥大”风范，进行多次的营销调整，在香港中路商圈形成的历史中，留下了深深的烙印。
未来，泛海名人购物广场、鲁商银座百货，将为东板块势力巩固添砖加瓦，而正在兴建燕儿岛路国金金融港项目、青岛泰山地产财富中心项目，将支撑东版块商圈密度，在同一条道路上与新兴的西板块抗衡。
国内最大规模万象城：露出建筑架构雏形
回顾过去，2009年12月，华润置地以竞拍的方式，取得位于青岛市市南区山东路10号的土地使用权，总地价达67亿。这是青岛市南区近年来出让的面积最大、总价最高、地理位置最好的地块。
2012年6月，华润置地开始在这寸土寸金的土地上建设华润中心，其主体商业是号称全国规模最大的万象城——“青岛万象城”，建筑面积45万平方米，定位为高档购物中心。
赢商网记者走访时发现，青岛华润中心的地块呈不规则长方形，目测可分为万象城与悦府两大部分，紧挨青岛市府，东临香榭丽舍商务宾馆，南邻香格里拉大饭店，项目附近有公交总站，还有双地铁线路站点正在兴建，在工地周围，有华润置地的围墙广告与青岛地铁的广告图相映衬。
从外观上看去，万象城的结构建造已经完成，高高伫立的华润大厦与体量庞大裙楼上，灰色的钢筋水泥呈现出清晰的楼层结构，在四至五层之间，可以看到有一道中空的玻璃天花，特别显眼。沿着山东路向北走，远远可看到有“华润”与“悦府”字样的两栋大楼，已经大致完成了建筑主体上的建造。
华润悦府主体建筑大致已经建成
记者得知，青岛华润中心总投资达200亿元，总建筑面积逾120万平方米。华润中心一期包括万象城、甲级写字楼、高尚海景大宅“悦府”（首期）、酒店式公寓。二期包括奢华超五星酒店、国际5A甲级写字楼、悦府二期。其中的青岛万象城，是全国规模最大的万象城，将引入全国最顶尖的品牌及服务，打造成为全国最大的高档购物中心之一。
据了解，青岛万象城建成后，将有近400家商铺、逾千个品牌入驻。目前，青岛万象城成功吸引众多知名品牌加入，包括首次进驻中国的SEGA室内主题乐园、百盛百货、OLE高端精品超市、1800平方米的奥运真冰滑冰场、五星级豪华影院CGV、FamilyBox家庭娱乐成长中心、四海一家等品牌。同时，在预计进入青岛万象城的近400个品牌中，有1/3首次进入山东和青岛，如时尚百货NOVO、大型家饰家用生活馆HOLA、精选餐饮食通天、外婆家等；业界和本地知名品牌，如满记甜品、船歌鱼水饺、一茶一坐等不约而同进入万象城。此外，首次进入全国万象城体系的品牌预计也将占到营业面积1/3。
青岛万象城的建造，让人们把视角从香港中路东版块转移到了西板块。实际上，香港中路历来是高端商务来往的圣地，除了有各大星级酒店外，该路段有海景广场、奥帆基地等5A旅游景区，以及众多金融、贸易企业，具有良好的客流基础。
中铁青岛中心广场：做精致、高端的商务配套
从青岛市南区的香港中路经过，许多人都被中铁青岛中心高耸的大厦所吸引，其裙楼部分的高端商业——青岛中心广场，已经在去年12月低调试业。
青岛中心广场定位于高端商务配套型购物中心，总建筑面积4.5万平方米，业态涵盖了精品服饰、时尚餐饮、和生活配套三大类，与华润万象城的位置两相对视。
赢商网记者探访时了解到，该购物中心拥有地下一层以及地面四层，地下一层主要以餐饮业为主，包括了肯德基、吉野家、必胜客三家店，与地铁M2、M3号转换站直接联通。
一层主要是高端超市美思佰乐，还有巴黎顶级贵族品牌BALMAIN（巴尔曼）以及达芬奇家居、阿玛尼巧克力、安薇塔茶屋等品牌，二层主要是精品服饰，所进驻的熙越品牌是国际顶级买手集合店。
青岛中心广场的美思佰乐超市在开业筹备中
而走高端路线的青岛中心广场，在最受欢迎的餐饮业态上，拥有俏江南、金钱豹、鹭鹭酒店、港太兴茶餐厅、日越轩越南餐厅、全食界美食广场等品牌，还有乔山健身馆位于四层。
虽然已经试业两个月时间，但是青岛中心广场尚有部分商铺没有开业，记者看到，一层的美思佰乐超市部分商品已经陈列出来，正在做开业准备。据记者不完全统计，其负一层、一层商铺出租率约50%左右，二、三层基本全部出租，而第四层的商铺空置率在60%左右。
据悉，中铁青岛中心广场是世界级城市综合体——中铁青岛中心五大业态之一的高端商业，以综合体住宅、公寓、周边社区居民及商务精英为目标顾客，规划了精品超市、健身、书吧、商务中心等生活类配套。目前，中铁青岛广场项目拟定营业日均客流为日均一万人次，餐饮业态占总业态的45%~50%、生活配套含超市约35%，精品服饰约15%。
香港中路西板块商圈的崛起，让青岛商业的层次感突显，与东版块服务于基础生活类的购物中心和百货主基调相比，西板块高端商业服务的购物中心出现，将青岛商业市场将渐入品质时代，呈现出标杆性意义。
与香港中路东版块相比，西板块双地铁上盖的项目就有万象城、青岛中心广场等，还有海航万邦中心、绿城深蓝广场的新建，新生力量引发商业更深度的角逐。可以说，两大商圈近身肉搏，将会是青岛最值得期待的看点。
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