商业地产之于地产商的吸引力，犹如黄金之于投资客一般，让人“一投上瘾”。有人曾这样形容商业地产之于地产商的重要性：谁决绝商业地产，谁就自绝于世！
近年，随着楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场降温。然而，商业地产却像夏日的“秋老虎”一样，火了起来。各路地产大佬纷纷开始在全国跑马圈地，一座座城市综合体如雨后春笋般拔地而起。从2006年起至今，中国的商业地产项目一直保持着惊人的增长速度。
有数据显示，2013年前11个月商业营业用房投资额10739亿元，同比增长27.6%，这一增速是住宅投资的1.5倍。就昆明而言，昆明的商业用地的成交量一直在持续增加，按供应及需求比来计算，昆明人的人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。从数据来看，无可厚非，商业地产已经迈入过剩时代。
尽管商业地产过剩问题被屡屡提及，对于这样一个充满诱惑的冒险乐园，开发商对其热情始终有增无减，各路资本蜂拥而入。
如今，过剩引起的一系列问题开始全面爆发，商业地产亟待破局。
现状 开发商扎堆商业地产 昆明满城尽是综合体
有数据指出，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，而成都、沈阳、天津、昆明等城市的商业地产过剩问题也屡屡被业内提及。
最近几年，昆明城市外扩，城中村改造速度加快，与此同时，昆明商业地产进入一个迅猛发展的时期。商业体量以几何的速度在增长，远远超过之前数十年的发展规模，昆明人人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。千军万马拥入商业地产，现在不是“满城皆是黄金甲”，而是“满城皆是综合体”。
从克尔瑞旅游地产提供数据来看，2011年上半年，昆明的商业用地成交量为320.45万平米，2012年上半年的成交量为44.34万平米，到2013年上半年的商业用地成交量就高达354.62万。而在2012年下半年的商业用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商业用地则占到全部成交土地的36.87%。
然而，商业地产的增长并非就此停止。就目前昆明商业地产的发展来看，数据显示，昆明未来两三年将会有1600万平方米商业体量上市，这是一个庞大的总量。
破局 产业为商业地产注血 助力商业地产逆势飞扬
从目前商业地产的市场情况，我们不难看出，无前瞻性规划的商业地产和饮鸩止渴的经营方式必然导致其问题频出。一些传统的商业地产项目由于前期缺乏前瞻性规划，后期又没有空间扩展，传统商业由于模式单一、业态雷同、品牌同质化隐忧开始显现出来，招商乏力。
传统商业自救已是不争的事实。俗话说的好，“没有产业支撑的城市，就是没有灵魂的躯壳。”商业地产未来的破局，必须依靠产业的支撑。具有前瞻性规划的产业商业新型商圈，将领航商业地产逆风飞扬，引领着陷入危机的商业地产找到破局的出口。
作为昆明商业地产的标杆，中豪螺蛳湾国际商贸城可谓商业地产市场中的一枝独秀。强大的集团实力，以雄厚的资金流支撑起整个商城的良性运营；具有前瞻性的规划，为消费者打造了一个真正打造一座集生产加工、商业贸易、物流仓储、电子商务、旅游休闲“五位一体”的现代化国际商贸城；在商业地产运作项目上，成熟化的运营经验，减少投资风险，促进企业持续发展；差异化的市场定位，专业化的市场有别于传统商业，大体量、大商业、大贸易进而带来大人气、大人流。
专家点评 商业地产面临优胜劣汰
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研：目前，商业地产的开发商的实力参差不齐。商业地产不是一个标准化的东西，俗话说：八仙过海各显神通。都说商业地产供过于求，实际上是做成功的、做的比较出色的，能够赚钱的，目前还是少数。商业地产最终还是得面临优胜劣汰，有自己独特优势的可能就在市场存活下来，没有优势和特色的项目可能面临被淘汰的结果。说到优势和特色，产业化地产可谓是商业地产中运营中的佼佼者。
风险 商业地产“超生”严重市场蛋糕有限难超载
昆明大规模开发商纷纷涌入商业地产，国内外巨头也不甘示弱纷纷抢滩昆明，这样的势头必然加剧商业地产竞争。昆明市场蛋糕就这么大，随着商业地产新项目持续上马。商业地产过剩必将引发商业的供需失衡，陷入“狼多肉少”的窘境。接下来，由过剩问题引起的各项风险将接踵而至。
商业地产供需失衡 “三高”问题突出
物极必反，之于商业地产也同样如此。商业地产供需失衡，随之带来一系列问题。最直接的表现是：一是开发销售环节，由于潜在供应量巨大，将会导致库存高；二是招商环节，招商难，进而带来空置率高；三是经营环节，商户经营难，投资风险高。
2008年以来，昆明城中村项目集中改造，从源头上加大了商业供应，商业地产项目蜂拥而至。在昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈看来：“这几年商业地产最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济发展程度、产业支撑、金融业发展等经济支撑强劲与否有关。”
我们可以看到，作为一个二线城市，昆明近年来的城市扩展和经济发展的成就都是有目共睹的。但相比于北上广等一线城市，昆明无论从城市规模还是人口规模，以及经济发展程度都仍然仅处于一个中等水平，就像人吃多了也会受不了一样，大规模地兴建城市综合体或许会让昆明“消化不良”。
在市场优胜劣汰的铁律面前，面对失衡的市场，激烈的竞争必然导致商业地产的惨烈竞争。毋庸置疑，传统底商及零售业为主的集中商业将面临着生存、成长困难， 商业空置率居高不下的困局。
同质化竞争激烈 分流客源摊薄利润
“同质化”，这是目前商业地产显现出来最突出的问题。
“零售+餐饮+KTV/电影，这样的商业模式太多之后,就让人感觉到疲乏。”除了工作、睡觉，近一两年的时间,袁绍的时间几乎都花在了这样模式的城市综合体里面。
最初的时候，袁绍七天都在逛商场，但每天所逛的地方都不相同，她渴望从逛街当中来寻找生活的新鲜感和刺激感，以缓解每天乏味的工作。
“今天逛百盛、明天新百大，后天新西南……，买衣服，吃美食，看电影。”这就是袁绍业余生活的节奏。可渐渐地她发现，无论是买衣服还是吃饭，部分商场有太多雷同的品牌商家了，尤其是市中心商圈里的商场。
“每个商场的品牌、餐饮店都是一样的，如果商场本身没有特别的折扣活动，我很少选择去市中心挤了。家周边新建起的商圈，不仅品牌齐全，而且体验式项目，比如咖啡培训班、街舞培训班让我的业余生活变得更为丰富，我何必舍近求远，舍好求次呢？”俗话说，实践出真知。在经过一年时间的逛街实践之后，袁绍总结得出这样一条真理。
从袁绍的经历我们不难看出，传统商圈由于同质化严重，品牌资源雷同，由于空间无限无法拓展，导致客流逐渐被一些应运而生的新商圈分走。新商圈崛起，客源被分流，一些商户的利润被摊薄。商户赚的钱少、或直接赚不到钱，往往走上弃租的道路。
房企运营成本高 供求失衡资金链紧
纵观目前昆明市场上的商业地产，项目的商业盈利模式主要有三种：要么全部自持，要么是自持加销售，也有部分社会底商采用产权销售的方式。
商业地产对于现金流的要求更高，一般都需要经历较长时间的养商期，对开发商企业的实力和资金流要求很高。对于很多没有商业地产开发经验、没有商家资源、没有廉价资本的开发企业而言，困难显而易见。
这样的局面，很容易导致一些商业项目定位不清、同质化、招商难、开业难的现状。因为以上因素，很多商业地产多是产权和经营权的分离，后期想要运营管理成本也就越来越高，想要经营好也就越困难。现在，很多商业项目只出售不持有，商业物业产权和经营权完全分离，难以形成统一规划及运营管理，后续操作难度大、风险也就更大，最终陷入发展的死循环。
一直以来，商业项目自持比例的高低被视为企业资金实力是否雄厚的关键要素，意味着未来无论是项目开发商还是运营商，都可以在项目的后期管理中发挥更大的作用，比如中豪商业集团。
中豪商业集团具有实力强劲的股东，而这些股东旗下的企业有七八十家，这些企业源源不断地向中豪螺蛳湾国际商贸城注资在一定程度上保证了项目的健康运作。
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