27日，济南市城镇基准地价更新听证会召开，相关专家学者以及来自规划局、建委、4大投融资平台、土地评估公司等单位的20余位代表参与听证。轻轨和学区房首次作为影响基准地价的特殊因素单独列出。基准地价最终调整结果将在3月份正式公布。

照听证稿，商业用地、住宅用地和工业用地的容积率均有调整，其中商业用地和住宅用地的容积率从1.7调整为2.0,工业用地的容积率从0.6调整为0.7.

土地基准价格最长三年调整一次，各地可根据实际情况适时调整。济南现行的国有土地基准地价标准为2010年制订，其中，商业用地基准价格最高为每平方米6191元；住宅用地基准价格最高为每平方米4104元。经过此轮调整，商业用地基准价格最高拟上调至每平方米8028元，住宅用地基准价格最高拟上调至每平方米5608元。

而基于现实情况，轻轨和学区房首次作为影响土地基准地价的因素单独列出。

经测算，此次济南市城区基准地价商业、住宅用地涨幅较大，工业用地稳中有升。商业用地级别楼面地价平均增长率为15.58%、住宅用地级别楼面地价平均增长19.92%、工业用地级别地价平均增长率为11.83%.

调整后的住宅用地级别楼面地价平均增长19.92%,涨幅近两成，基准地价上调会使房价进一步上涨吗？济南市国土资源局土地利用处相关负责人介绍，基准地价是土地评估价的一个参考值，政府会在此基础上，再根据土地的区域定位、交通、配套等多种因素，综合制定出土地价格的"政府定价".这个定价即为土地挂牌出让时的底价。

"现在土地成交是一种市场行为，房企参与竞争，价高者得。"该负责人说，基准地价只是土地评估价格的一个参考因素，同时在后期拍卖过程中，市场因素会对地价产生极大影响。一些开发商在拿地过程中的不理性行为，也会推高地价，最终会对房价有影响。而影响房价的因素很多，包括周边配套、交通等各方面，土地价格只是其中一部分。从一定程度上说，市场供需对房价的影响更为直观。"基准地价提高，在一定程度上会影响到房价，但不会直接影响。"

看点

南部边界调整增17.55平方公里

从听证会现场了解到，此次基准地价评价区总面积约1122.55平方公里，具体评价区范围为：东到东巨野河、历城与章丘行政界；南至狼猫山水库、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交，沿南部山体至规划中的二环东路延长线向西至南绕城高速，沿南绕城高速继续向西直至与城市规划线相交，即到达规划中的二王寨区域立交桥，沿城市规划线直至长清区南部；西沿平安店镇三庄、叶庄至玉清湖水库东；北接黄河大堤南岸、沿绕城高速公路北环线北、济青高速公路并向东北延伸至遥墙机场。

与上轮评价范围相比，南边界有所调整，增加了目前重点建设的兴隆片区、领秀城社区、南北康片区南部、中海社区南部直至规划中二王寨区域立交桥，增加面积17.55平方公里。

据土地区位差异的自然、经济和社会条件等因素，可评估土地质量，划分等级。一级为最高，等级越高，价格越高。

此轮调整，济南市商业用地仍然分为9个等级，住宅用地和工业用地分别为8个等级。

看点

级别微调住宅用地重心东移

济南商业用地级别划分的各级别面积比例整体呈现随着级别降低面积逐渐增多的趋势。变化主要集中在燕山立交桥、西客站、化纤厂路等地区。如西客站片区，随着西客站的投入使用和十艺节的成功举办，该片区配套日趋完善，本轮划分将西客站片区土地级别由六级调整为五级。

济南住宅用地土地级别划分以城中心呈环状放射，总体趋势偏向东部。一级地的大体范围在大明湖路以南、二环东路以西、纬二路以东、旅游路以北。位于整个城市最中心的位置。住宅用地级别分布的变化，主要集中在西客站、腊山、长岭山等区域。如全福立交桥东南还乡店路以西区域，该区域内坐落有多所重点学校，工厂基本全部外迁，设施完善，交通便利，由原来的四级调整为三级。

济南工业用地土地级别划分整体呈环状扩散趋势，其中一至四级地受城市规划影响，为工业控制区，未来工业用地发展逐步郊区化的趋势致使五至七级地逐步成为工业用地活跃区域。与上轮级别面积相比，五级、六级地面积增加最多，七级地明显减少。