房地产调控淡化：撼动房价难做到地产依赖难摆脱

2014年03月11日 15:36

来源：证券时报

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与以往一样，今年的政府工作报告中，关于房地产方面的表述仍然是国人最为关注的。然而，和上一届政府给出的“房价回归”的药方完全不同，此次报告只字未谈房价，也是十年来首次未提“房地产调控”五个字，首次提出了分类调控。

事实上，今年政府工作报告中关于房地产方面的措辞变化明显，对调控的严厉程度大为减轻。为何淡化地产调控？如何解读今年的地产调控？楼市的“钱景”如何？证券时报记者就此采访了部分代表委员。

撼动房价难以做到

今年的政府工作报告，是李克强总理上任后的第一份政府工作报告。据报告起草小组成员说，总理在起草过程中明确要求，“做不到的就不要写”。

虽然上届政府多次喊出了“房价回归”，但结果屡屡让人失望。记者在今年两会期间采访了解到，很多代表委员对楼市前景看好。

“三、四线城市的房价今后将稳中有升。”全国人大代表、建业地产董事长胡葆森向证券时报记者表示，十八届三中全会明确提出要“推动大中小城市和小城镇协调发展”的新型城镇化建设要求，为我国新型城镇化建设指明了方向，同时也意味着中小城市及小城镇将成为未来我国新型城镇化建设的主战场。

今年的政府工作报告中也提出，今后一个时期着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

胡葆森的乐观依据是，未来15到20年内，将有近3亿农民实现市民化的转变。目前，北京的城镇化率已达86%，郑州为66%，而拥有近1亿人口的河南省城镇化率仅有43.8%。按照10%的增幅估算，将会有1000万人口涌入中小城镇，这将成为当地小城镇房价的有力支撑。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康对于城镇化带来的红利也持乐观态度。他在接受证券时报记者采访时表示，目前，国内的楼市着重点还是地区差异的分化，主体上不应该悲观。现在，国内城镇化水平还不到40%，按照国际经验一路走到70%以上才能转入平稳增长期。所以，现在我国的城镇化还处于加速发展期。

全国政协委员、住建部副部长齐骥也表示，今年1~2月份数据表明，部分热点城市虽然交易量较上年同期有所下降，但是总的还是呈现出供应不足，供需矛盾比较突出，房价上涨的压力仍然很大。

在不少代表委员看来，本届政府“做不到的就不要写”的工作作风，也意味着地产调控的举措并不是一张“规划蓝图”，而是一张“施工图”。民众虽然热盼房价掉头，但难以撼动的房价，成为今年政府工作报告未提房价回归的其中缘由。

地产经济依赖症

近年来，房地产业在国民经济中的地位举足轻重。但在当前的经济环境之下，摆脱地产经济依赖症谈何容易？

不少地方患上“土地财政依赖症”，只能依靠卖地推动地方发展。国土资源部统计显示，去年全国105个地价监测城市，土地供应总量达31.69万公顷，较上年增加12.33%，全国土地出让总金额达4．1万亿元。

全国政协委员、中国航天科工集团七院副院长窦晓玉表示，土地财政的形成和积累，房价地价的不断攀升走高，和地方政府的纵容有着较大的关系。

在国内,很多城市都有新区,且不少城市的新区比老城区大。所以房地产和地方财政、和GDP密切相关,房地产是地方政府最大宗的套现资产,也是GDP的重要来源。

在家庭资产配置里，房地产也占据着相当大的比例，地产市场的波动牵动着千家万户的神经。以地产信托为例，截至2013年底，信托公司信托资产总规模达到10.91万亿元，与上年的7.47万亿元相比，增长46%。据用益信托统计显示，保守估计今年集合地产信托到期总规模达1749亿元，今年四季度为年内高峰达524.91亿元。而中信证券则预计今年地产信托将有近2500亿元面临兑付。

换而言之，如果房地产要下跌，要么中国经济找到了新的增长动力，地方政府、国民经济摆脱了地产业的依赖症，否则将会重创中国经济。

符合市场调控基调

虽然这是9年以来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”，但却让人看到了承上启下的定调规则。

“没有提房地产调控，这是和总理的思路，以及十八届三中全会的精神相一致的。三中全会说要让市场配置起到决定性作用，总理经常说要管住行政权力，而以往的房地产调控中行政权力太大，所以要由市场去起到作用。”上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈如是说。

回顾2005年以来楼市调控和房价走势不难发现，与楼市调控如影随形的是房价的节节攀升。之所以出现这种事与愿违的结果，虽然可以用因缺乏调控经验的“政策试错”来诠释，但忽视市场规律的做法，遭到了诟病。以限购为例，限购实际使大量本应进入市场交易的住房闲置化，使房价越来越取决于受人为干预的新建房，进而强化房价上涨预期，使囤房式价差套利交易大行其道。

相比之下，本届政府在房地产政策上的调控更加市场化，也就是让市场的归市场。

“现在看来，本届政府对整个楼市‘双轨统筹’的优化调控，前所未有的清晰。调控强调了市场在资源配置中的决定性地位。”贾康对证券时报记者称。

仔细解读政府工作报告，不难发现，决策层似乎在系统性地营造淡化房地产调控的环境。如推进混合所有制改革，投资管理体制改革，鼓励民资进入垄断行业，简政放权的行政审批制度改革，中央预算内投资增加至4576亿元及研究房产税立法工作等，反映决策层有意降低经济对房地产的依赖，为房地产领域的降杠杆做对冲准备。

业内人士认为，当前淡化房地产调控，可视为决策层在楼市明确政府与市场边界的尝试，而以监管替代调控或将是未来施政的航向。

代表委员楼市论调

全国政协委员、住建部部长姜伟新：“双向调控”。

全国政协委员、住建部副部长齐骥：今年1~2月份数据表明，部分热点城市虽然交易量较上年同期有所下降，但是总的还是呈现出供应不足，供需矛盾比较突出，房价上涨的压力仍然很大。

全国政协委员、住建部副部长仇保兴：中国房地产在未来十年内不可能出现大的危机。

全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印：房价的24%是税费，超过30%是土地出让，这些钱都被政府赚走了。要降房价，首先请政府不要“雁过拔毛”。

全国政协委员、富力地产董事长张力：只要能做到“四让”，即政府土地上让利、税收让利、开发商让利、银行利息让利，房价一定随之下跌。其中，最关键的是政府让利。

全国政协委员、复星集团董事长郭广昌：复星集团将继续关注海外地产的投资。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康：对楼市不应悲观，应加快房产税立法进程。