商业地产“并购狂人”黄茂如再度出手。
商业城2月19日公告，公司原大股东与中兆投资管理有限公司签订股权转让协议，后者将接盘前者所持有的商业城2090.794万股股份。交易完成后，中兆投资将持有商业城29.22%股份，成为商业城控股股东，黄茂如变为公司实际控制人。
历时5年，黄茂如终于得偿夙愿。
“对商业城的收购从2008年就开始了，这是一项战略投资。”黄茂如在2013年业绩会上公开表示。
在A股资本市场上，这已是黄茂如的第三次并购。截至目前，黄茂如已控股3家上市商业地产公司，分别是商业城、城商集团、茂业物流；在全国18个城市经营及管理40家门店。
然而，公司业绩并未因摊子铺大而耀眼。
茂业国际（前述中兆投资母公司，黄茂如任董事长）2013年年报显示，2013年财务成本与税前运营利润为14.6亿元，温和增长6.3%，“反映了中国百货商店市场上来自购物中心与电子商务的竞争加剧”，穆迪副总裁、高级分析师高翔称，“但其评级未受影响，原因是该公司有商业地产可售，并一直能够扭转百货零售业务的不利局面”。
汇丰则下调了茂业盈利预测，“虽然物业部分去年下半年开始录得盈利，但核心的百货店经营溢利按年跌6%，令市场失望。”
商业城风雨飘摇 茂业入主前途未卜
拿下商业城控股权还不足10天，黄茂如就开始迫不及待地对商业城董事会动手。
2月26日商业城公告称，公司董事会决议增选公司董事，股东方提名了6名新董事。而在2月21日，商业城原董事会中6位高管在同一天提交了书面辞职申请。
就在此次股权转让事项启动前，商业城发布了一份业绩预亏公告，预计2013年净亏损2.5亿元。由于商业城在2012年就已净亏损1.28亿元，公司股票将被上海证券交易所实施“退市风险警示”的特别处理。如果在2014年商业城不能扭亏为盈，则面临退市处理。
无论从哪项财务指标看，商业城的状况都堪称恶劣，为何黄茂如能坚持5年对商业城锲而不舍？
“看好商业城这一优质资产，其地段繁华，经营面积大，有改造空间和重新崛起的潜力。”中投顾问项目总监朱文嘉在接受中国房地产报社记者采访时表示。
克而瑞沈阳机构分析师孙瑜对中国房地产报记者介绍，商业城位于沈阳核心商圈，中街商圈日均人流量大约在30万左右，足以支撑现有的商业体量。轨道交通也可直通商业城，能使人流很好地导入。
“如果能进行重新的商业定位和品牌调整，很有希望扭亏为盈。”孙瑜指出。
除了此次入主沈阳商业城，茂业国际在沈阳还有两个商业项目——沈阳茂业中心和东方时代广场，也因此，此次收购违反了证监会关于上市公司不能构成同业竞争的条例。
如何解决同业竞争问题，是黄茂如首先要解决的难题，而黄茂如将这一时间设定在了36个月之内。
据孙瑜介绍，沈阳茂业中心和东方时代广场两家店经营状况都不是很好，这与项目的选址有一定关系，茂业入主商业城应该是看上了商业城的发展前景。
“无论未来如何，这符合茂业系资产规模壮大的意图。”上海易居房地产研究院研究员严跃进指出。
吃下去容易 消化难
黄茂如之所以被称为“并购狂人”，概因其在资本市场并购上的屡屡得手。
从并购旅程上来看，黄茂如所瞄准的收购标的往往属于价值低估、大股东持股比例较小、兼有商业地产和商业百货，且通过收购能加快估值修复的境内上市公司，这也方便了其在资本市场上的再融资。
2005年拿下成商集团后，因负债沉重，黄茂如不能从成商集团获取扩张资金。2008年，黄茂如通过分拆茂业集团的商业地产和商业百货，将全部商业百货资产包括成商集团打包在港交所上市，成立了茂业国际，成就了其深圳首富的地位。
此后黄茂如开始了疯狂的资本运作，通过在二级市场举牌上市公司，获取控制权来实施其“商业+地产”模式，将茂业物流、商业城收入麾下。这期间，对茂业物流的多次增持延续了1年多才得以控股，对商业城则持续了5年。
而茂业国际股价则从上市时的3.1港元最低探至0.3港元，而今股价1.1港元。强势并购之后，茂业国际能否整合消化得了呢？
成商集团、茂业物流2013年业绩并不理想。
成商集团在2013年年初曾提出营业收入24亿元的经营计划，而实际营业收入22.12亿元；而茂业物流净利润则同比下降15.75%，亏损579.17万元。其中百货零售同比上升8.18%，房地产则同比下降49.53%。
“茂业物流业绩不尽如人意，主要是资源整合不力，且在这方面缺乏相应的经营管理经验。”朱文嘉指出。
“对于茂业来说，并购初衷是凭借较好的资产收购和零售门店改造经验盘活资产。但收购标的培育期过长，非零售业务带来牵制，导致投资回报预期落空。对收购项目的估值修复计划并没有真正落实。”严跃进分析认为。
而商业城则连续两年净亏损且面临退市，形势更为不妙，能否扭亏为盈，难以预料。
不过，通过对上市公司的并购，茂业国际扩大了区域市场规模且拥有了更多的融资平台，融资对其来说并不是难事。
“地产+百货”模式的软肋
黄茂如在业绩会上曾透露，目前茂业仍以零售为主，之所以参与地产开发，主要是出于零售需要。
然而，正是地产这个所谓的“副业”支撑了零售业下滑的业绩。2013年，茂业国际商店周边配套住宅项目销售加快，租金收入提高，因此该公司房地产销售与租赁收入同比增长96%，达到6.77亿元。这两部分占集团运营总收入与运营利润的18%和19%。
“地产+百货”的商业模式一直被黄茂如引以为傲。茂业对其75%的商店有所有权，这在业内属于最高的水平之一。“每年会新增2至4家门店，每家门店的开销在10亿～20亿元，未来还是以自有物业为主。”黄茂如表示。
“地产开发为百货经营提供场地，降低经营成本，且地产项目自持+出售可回收部分资金，降低经营压力；百货业可为地产项目提供持续的资金来源，且企业自营百货，会更加注重整体商圈的营造，可以提高入驻商铺的信任度，利于商业物业招商。”朱文嘉分析道。
然而，这种模式真的能令其在各个城市屡试不爽、所向披靡吗？
“首先单纯的零售业受到电商冲击，业绩肯定受影响；从商业地产项目来看，一些地区购物中心项目过于集中，项目定位雷同，导致区域生态环境恶劣，竞争激烈，致使地产项目的盈利空间也受到挤压，这两方面的负面影响，对当前模式有较大冲击。”朱文嘉指出。
“地产业务容易受楼市大环境影响，而零售业务容易受宏观环境和居民收入水平影响。这两类环境目前依然在波动，牵制‘地产+百货’模式的推进。”严跃进指出。
“从自建物业的角度看，大量成本投入地产业务中，会分散零售业务的资金投入。而从收购物业的角度看，茂业系和收购的零售品牌之间的契合度不能有效实现，在短期中将耗费各类成本，并制约了整个公司的业绩提振。”严跃进进一步分析道。
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