“楼市风险积累其实已有年头，”全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭委员在接受新华网记者独家专访时分析，表面来看，房价多年来连续快速上升，内部原因在于地方政府获取浮财的急迫和行业的推升，形成民众牢固的房价只升不跌的心理预期；外部原因在于国际货币流动性和人民币流动性持续放大。

关于房贷或持续收紧，业内人士对于今年楼市悲观预期持续发酵，今年全年楼市走势如何？张泓铭委员称，今年全国楼市可以争取有惊无险。不能完全阻止个别项目、个别企业、个别城市的风险快速释放；但要保证也可以做到全国市场整体、行业整体的风险不能快速释放。

同时，对于外界关于调控的质疑，张泓铭委员认为质疑“空调”是不对的，并认为调控本身存在很大的难度，“过去很多参数本身是扭曲的，如财政税收、汇率等”、“像过去10年的房地产调控，政府喊一个口令，全国齐步走；这次有变化了，是分类调控。市场过热的地区，温度要降低，市场过冷的地方，保持稳定，不是全国一个齐步走、统一的一个做法。”

风险犹存 须引导缓慢释放

“（我认为）那些质疑楼市调控（效果）是不对的，如果没有调控，房价到现在不知道会高到什么程度。”在总结“十年调控”，张泓铭委员如此表明态度，并认为，（楼市）调控本身存在很大的难度，因为过去很多参数本身是扭曲的。

当下楼市“泡沫”论调到底是噱头还是确实如此？张泓铭委员向记者强调，“我不用泡沫一词，我只说（有无）风险，（我认为）楼市风险积累其实已有些年头。（当下）这一风险释放的条件正在酝酿。”

张泓铭委员分析，（目前）国际经济形势没有根本好转；欧洲经济令人忧虑；金砖四国经济持续减速；美联储开始收紧流动性；中国发展的深层矛盾不断显现；楼市风险积累本身趋向高位；不少城市泡沫堆积明显；大部分城市商业地产泡沫更大；人民币流动性遇到困难；政治管理对于放盘的压力增高。

基于此，张泓铭委员认为，“楼市风险释放条件正在酝酿，但释放仍需在合理的引导下，缓慢释放”。因为，风险快速释放的后果太严重；缓慢释放是指房价稳定或小有回落；避免快速释放的基本办法是“三稳”，即稳经济、稳金融、稳住房基本需求。

整体稳定 楼市或有惊无险

近日，常州、杭州等地楼盘不断出现降价或现促销活动，一时间关于二三线城市降价潮的讨论喧嚣尘上。楼市降价潮是否会持续蔓延？未来楼市将走向何方？“两会”后，房地产行业是否会出现波动？

张泓铭委员分析，住房市场需求灵敏性和供给呆滞性矛盾长期存在这一天性，是调控很难逾越的鸿沟。因为在需求紧缩为主要特征的调控环境下，房地产商的市场预期变坏，投资积极性下降，于是政府增加供给的良好愿望被拒绝，加上供给的自然滞后和需求控制效应递减，反而导致供不应求的局面不能改善，形成长期单向的供不应求和价格上升。

“今年全国楼市可以争取有惊无险。”张泓铭委员认为，不能完全阻止个别项目、个别企业、个别城市的风险快速释放；但要保证也可以做到全国市场整体、行业整体的风险不能快速释放。

张泓铭委员表示，乐（于看）见某些项目、某些企业、某些地方房价下降，但是希望大局稳定。“鄂尔多斯泡沫已经破灭，人们对于重视（还是）远远不够，应该吸取经验教训，有的地方过于依赖土地和房地产。对于民众来说，不要有房价只涨不跌（这样的想法），泡沫终究有一天会破灭的。”