最近关于房价是涨还是跌的讨论持续高热，近日有媒体发文表示，杭州的楼市降价潮会向北京蔓延，认为崩盘会从一二线城市开始。这种言论自然引来了极大的关注和热议，因为从目前社会上主流的观点来看，一线城市北上广的房价是相对稳定甚至还会走高的，三四线城市由于房地产开发速度超过了市场需求，频现鬼城，因此更容易出现崩盘。

然而杭州的楼市降价潮还是多少的改变了一些人的想法，认为杭州楼市走低是一二线城市房产大范围降价的预兆。但是笔者认为，杭州实际上在二线城市中有一定的特殊性，特别是其房地产的发展具有其他省会城市所不具有的个性，因此用杭州的情况来推导其他城市房价的走向并不准确，不具有可比性。

杭州的楼市出现下跌之后，我们首先应当考虑的是，为什么是杭州?杭州楼市的特殊性在哪里?是什么导致了杭州楼市处在崩盘的边缘。笔者认为主要是两点：

一是杭州作为浙江的省会，其经济在浙江并不占据绝对老大地位。浙江的宁波、温州、义乌，包括湖州，经济水平都很高。所以浙江的人群居住上并不和很多中西部地区省份一样，人们都往省会城市挤，而是相对分散，因为浙江的经济社会资源是分散的。一些宁波、温州的商人，其即便在杭州买房置业，他们也不在杭州居住，因为生意的核心不在这里。这就导致了杭州的住房需求实际上是个虚数，虽然人们的购买力旺盛，富豪颇多，但居住率并不高。

二是杭州的住宅购买用途有很强的投机性。浙江是中国炒房团的大本营，很多人第一次炒房几乎都是从这里开始的。特别是温州、宁波商人，他们虽然在杭州很少居住，购房却并不少。但投机的购房由于目的性过于明确，所以追涨杀跌现象也很明显，一旦楼市出现风向标的转变，那么就会出现集中抛盘，加速其下跌。

从某种意义上来看，其实与杭州比较相似的是温州。温州下面有很多区县也都很富裕，他们或多或少都在温州市区买了房，但也不居住，只是用于投资。当温州房价出现下跌的时候，他们抛的比谁都狠。所以温州的今天很可能就是杭州的明天。

而北京并不具备杭州这种情况。北京的教育、行政、经济、文化资源高度集中，居住需求是很大的。北京人口一直保持高速增长，学区房能卖出天价，这都能看得出来，北京的房价有市场作为托底。其有很强的使用价值，不像杭州住房的使用率那么低。对于这些有使用价值，且房租收入也很客观的房产，即便是房价开始掉头了，人们拿在手里也不会抛售，追涨杀跌的效应很难出现。相反，如果出现了房价的下滑，人们会抢购的可能性倒更大些。

现在很多学者都在说全面崩盘的话，笔者认为中国的国土范围很大，地区差异性更是天上地下，全面崩盘几乎是不可能的。就从目前发生的所谓局部“崩盘”来看，其模式也各不相同。鄂尔多斯和神木属于地方暴富后，政府盲目推动城市化建设带来的房产资源严重供大于求模式崩盘。而杭州、温州楼市下跌则与政府关系不大，是长期投机购房积累到一定程度出现的价格垮塌，如同股票从6000点开始一泻千里的重演。

所以不论是鄂尔多斯模式，还是温州模式，都有其特殊性，并不会出现扩散效应。但是这对我们分析中国房产市场样本，预测下一个出现下滑甚至崩盘的地区还是有很高的参考价值的。笔者坚持认为的是，没有只长期繁荣不崩盘的房地产，房价回归合理区间只是一个时间问题。但是在这个合理区间究竟是多少，是瞬间回归还是平缓回归，导火索是政策变化还是经济形势变化，什么时候发生逆转，每个地区都有其特殊性，不能同一而论。趋势上看，杭州是一个开头，但也只能代表自己罢了。