- 地王豪庭 【罗庄版块】
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问答
“房地产企业中，央企、国企之所以能屡屡成功夺地，是因为这些房企与大多数中小房企和民营房企从最开始就不在同一个起跑线上”。一位精通房地产业务与融资的律师对《证券日报》记者表示，“价格竞拍只是一种程序公平，但实际上国企的资金成本要比中小房企低得多，两类企业对于同一个地块测算出来的盈亏平衡点也是不一样的，报价的底气自然也不一样”。
“别看银行是金主，但多数情况下都是银行主动争取成为国企、央企类房地产企业的核心银行，而最主要的手段自然是降低贷款利息”，一位城商行有关人士的话也印证了上述资深律师的观点，“现在房地产贷款端已经实现利率市场化，部分银行宁可微利、甚至是不赚钱也要争夺客户”。
国企频频争夺地王
今年3月10日，《证券日报》曾经刊发《国企争抢地王不手软》，相关报道，据《证券日报》记者不完全统计，2010年以来，各大国有企业争得北京市、上海市、广州市、珠海市以及南京市等城市的地王达到10个以上，实际数量可能远远不止这些。
其中，涉及中国兵器集团子公司、中国远洋旗下的子公司、中信地产、中国中冶旗下中冶置业、保利地产、中铁建工集团深圳投资有限公司、中粮地产、华润置地等。
上述国企和央企多与银行“相交甚深”，例如中国兵器集团就曾经与中国进出口银行和中国银行等银行签署战略合作协议，与中国银行的合作规模高达500亿元。其余国企也大多拥有数家银行的高额授信额度，其中多家与银行有股权关联的关系。
此外，上述国企中的保利地产和中粮地产均为上市公司，其财务报告也显示出银行力挺。
银行力挺
中粮地产2013年半年报显示，该公司一年内到期的长期借款中，涉及银行的有30笔，涉及多家国有大行和股份制银行。此外，该公司金额前五名的长期借款中，有4笔借款来自银行。上述银行贷款中，出现了数次“基准利率下浮10%”的表述。
保利地产2013年半年报显示，该公司2010年以无抵押无担保方式获得的某股份银行为期五年的信用贷款，利率为6.4%，单笔规模就达到12亿元，且其2013年中报显示出来的长期借款中的信用进款规模接近30亿元；而很多民营上市房企的财务报表中信用借款的规模为“0”。
“即使民营房地产企业申请银行信用贷款，如果期限较长，其利率也会很高，甚至是不亚于信托融资成本，毕竟银行所要面临的风险太大了”，上述城商行有关人士表示。
国企和大型民营房地产能够获得的贷款利率究竟有多优惠？可以从上市房企2013年年报寻找线索，因为去年下半年，正是银行流动性紧张，开始收缩业务的时间段，所谓潮水退去了，才知道谁在裸泳。
保利地产和中粮地产的2013年年报尚未披露，而与两家国企“美誉度”差不多的民营地产龙头万科2013年年报显示，该公司去年签订的起始时间为当年10月28日、期限为3年、金额为10亿元的一笔银行借款合同的利率也仅为6.46%。
众所周知，去年下半年银行业资金流动性不足，理财产品和同业拆放的资金价格一直居高不下，越是临近去年年底，银行的资金成本越高。2013年四季度，活期存环流失加速，机构资金的大额协议存款价格已经突破8%，甚至逼近9%，换句话说，6.46%的贷款利率对于银行来说几乎是“成本价”。
以量补价
“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位”，上述房地产业资深律师表示，“毕竟，从过往的记录来看，这些国企类房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
去年7月，央行放开贷款利率下限管制，也就是贷款利率市场化以后，最优企业贷款基础利率（目前为5.76%）一直在央行公布的基准利率（6%）以下浮动，这也从侧面证明，银行在此项业务中并未掌握太高的定价权。相反，目前大型企业拥有的融资渠道有进一步扩张的态势，例如，万科去年发行的美元债的利率尚不足2%。
“对于优质企业，银行追求的往往是以量补价”，上述城商行有关人士对记者表示，“从风控角度而言，银行的贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款”。
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