-楼市观察

在大环境已无法支撑房价持续上涨的情况下，应该客观分析北京外迁产业的性质和外流人口的购买力，切勿盲目追风炒作。

在京津冀一体化呼之欲出之际，先是一轮保定概念股掀起涨停潮，再是环京多县市兴起一轮抢房潮。

据媒体报道，在“大北京”再度兴起之下，位处北京周边的一些河北县市就频频出现房价大幅上涨的现象，其中，保定近一周多个楼盘价格上浮达10%；涿州一些现房遭抢购；燕郊个别项目单价超过1.5万元……

启动京津冀一体化，对首都北京而言，是不得已而为之，在经历20多年的经济高速发展之后，北京已面临着两大困境，一是现状难以维持，环境的恶化和交通的过度拥挤，不仅严重弱化城市的整体运营效率，而且还对居民的身心健康造成伤害，二是再发展的空间受阻，当下北京无论是住宅用地、还是工业用地，均已寥寥无几。故而，为了改善现状并为再发展拓宽空间，北京只能通过京津冀一体化，将中低端产业转移，以此为北京的再发展拓宽空间，并相应减少北京常住人口，为北京的环境整治减压。

与北京的不得已而为之相比，启动京津冀一体化，对处于环京位置的河北多个县市则绝对是个大利好，由此即可以通过对接北京外迁产业，吸引项目入驻和资金流入，而与这些入驻项目相对应的人口迁入，则更为这些环京县市的城市化发展增加人气。

但是，承认京津冀一体化对环京县市的绝对利好，并不等于说，伴随北京相关产业转移所带来的项目对接，环京县市的房价也有可能对接北京房价，未来仍有巨大的上涨空间。

客观而论，对“大北京”概念支撑下的环京县市的房价，我们没有必要期待过高。

之所以如此判断，一是因为大环境使然，据相关统计数据显示，今年前2个月全国70个大中城市的房价环比涨幅大多呈下滑态势，北京亦概莫能外，更何况，在今年两会上，李克强总理还提出“再改造一千万户以上棚户区”的计划，这些均将对中长期房价的上涨形成压力。

二是因为启动京津冀一体化，在北京启动相关产业外迁的同时，与之相关的产业员工和部分服务业人口也会同时外流，这部分外流的人口，固然对相关环京县市产生一定的居住需求，但这与在北京上班“跨省居住”的群体不同，因而即使环京县市的房价，有可能会因居住需求增加而小幅上升，但却根本不存在房价接轨北京的可能性。

三是因为启动京津冀一体化，北京所外迁的产业，绝大多数是中低端产业以及相关的服务业，故而与之相应的外迁人口，绝大多数亦是中低收入人口，而这部分中低收入群体，一者对住房的购买力相当有限，二是存在相当大的流动性，只要经济稍微不景气就会大批返乡。

之于当下而言，我们奉劝部分炒房客，在大环境已无法支撑房价持续上涨的情况下，应该客观分析北京外迁产业的性质和外流人口的购买力，切勿盲目追风炒作环京县市的房价，一有不慎很容易被套牢。

与此同时，我们也应对环京县市的地方政府建言，京津冀一体化对当地经济绝对是利好，地方政府应抓住这个发展机遇，在产业配套和人居环境配套等方面多下工夫，而切不可变相助推当地房价的暴涨。