过剩与机遇并存，对于杭州的商业地产来说，它们正在同时面临着最好和最坏的时代，将如何突围？
初期以“大而全”为号召，纷纷上马的大型购物中心模式，开始面临过剩局面。更多的资本和大型房地产开发商已经将触角伸向社区，开始酝酿社区型、主题型等定位更加精准的新一代购物中心产品。
杭州全面进入购物中心时代
国际商业经验说明，购物中心的兴起是GDP发展的必然产物。在人均GDP达到1000美元时，百货商店兴起;达到2000至3000美元时，超级市场兴起;6000美元时便利店兴起；而只有人均GDP达到12000美元时，才是购物中心大发展的时代。
按此推演，浙江的多个城市已经跨入了购物中心大发展之门：2013年杭州全市按常住人口计算的人均GDP94256元，按当年平均汇率计算，达到15220美元，宁波市人均GDP为15046美元，绍兴市人均GDP为12952美元。
在杭州在建商业地产的开发者中，不乏万达、宝龙、绿地、凯德等国内外知名的商业地产开发商的身影，也有寻求扩张的杭州大厦、银泰商业等本土商业集团，更多的是商业地产领域的新鲜力量。它们在市中心、新城、郊区广泛布局，杭州即将进入购物中心集中供应的阶段。
杭州大型购物中心将进入密集供应期
杭州现有百货店、购物中心面积不过100多万平方米。这与未来几年供应市场的商业项目面积相比几乎可以忽略不计。
根据颂元商业发展有限公司的前期市场调查，据不完全统计，2016年之前,杭州的商业项目将达到90个，总建筑面积780万平方米以上，其中在建项目有81个，分布在杭州各个区块。
业内人士已经开始担心出现“商业面积过剩”的问题。杭州的商业地产圈内流传这样一个判断：从目前的意向来看，在建的81个商业综合体项目，有一半项目属于地产开发商打算自己来招商运营。另外一半的一半，需要从外面请来专门的商业团队解决招商、运营等后续问题。剩下的项目，还处于发展思路不清晰，商业团队也难以寻找的状态。“杭州的商业圈子就这么大，就算是高薪挖人，也难以满足在建项目的总量需求”，业内人士分析。
除了专业团队的相对缺乏，品牌资源也受到限制。业内人士分析，目前杭州开出的大型商业综合体的品牌构成大多大同小异。聚客能力强、盈利能力强的的餐饮、快时尚、流行服饰品牌就集中在一两百个左右。在建的购物中心的面积号称10万平方米以上的并不少见，这么大的商业面积，要把商铺招满已经很不容易，更何况好的品牌资源大家都在争夺。如果只是简单复制目前的大型购物中心模式，品牌和经销商们对地段、商业品牌无疑会更加挑剔，避免重复进入同一个商圈的多个项目。
大而全购物中心在未来并不少见，以项目密集的城北为例，已开或在建即将推出的体量巨大的购物中心有银泰城、万达广场、杭州新天地等体量巨大的巨无霸，其中新天地项目的规划建筑体量更是突破了150万平方米。
据测算，未来3至4年杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于4年完成过去60年的开发量。形象地说，以万象城24万平方米的商业体量计算，未来4年相当于新增23个万象城那么大的体量。
业内人士分析，大而全的购物中心的大量兴起造成同质化，会不断占用市场份额，使原来少数成功的购物中心的外向型消费力不断被分食，这些购物中心原来较强的辐射能力也会被逐渐弱化。
主题型购物中心展现前景看好
现代商业运作经验说明，在一座城市中心持续运营成功的购物中心，除了大而全的购物中心之外，主题型购物中心因为顺应城市生活的需要，具有远大发展前景。
随着新型城镇化的推进，以社区为主题的购物中心受到资本的争相关注。城镇及其社区正在快速扩张，据统计，目前中国城镇化率已达到52.57%，城镇化人口7.1亿人，全国有91153个居委会(城市社区)。预计2030年城市化率将达到67%，将形成2万个以上的新社区。
社区商业绝不等同于传统观念中的农贸市场和社区小店。社区商业正在迎来升级的良机。数据显示，在国外社区商业占到60%-70%的比例。社区商业将发展成为城市商业的重要组成部分。
嗅觉灵敏的资本已经开始行动，国内包括万科、华润、龙湖、碧桂园、绿景等多家地产开发商已经在尝试社区商业产品线，探索适合中国居民的社区商业模式。
对社区商业模式的探索基于居民消费行为的巨大变革。基础性服务如购物、餐饮、洗衣、美容美发等已经实现基本覆盖，居民消费能力的增长一方面要求娱乐、休闲、健身、文化等满足更高层次生活品质和精神需求的商业，另一方面将会有更多的消费行为在有条件的社区实现。
社区商业的广阔前景已经展开：住在环境优美的新型社区中，社区居民每天面对的琐碎生活问题也在与时俱进：全家都要吃的放心早餐去哪里买、周末朋友间的聚会想找一个离家不太远的地方、周末带孩子去哪里的上美术课、有没有机构能提供每年出国游的具体计划、家里的各项缴费能不能一次交清、体检报告找谁看之类的问题。
有社会、经济学家预言，未来社区将是中国居民居住生活的主要领域，社区消费和社区商业将是中国居民消费实现和商业发展的主要战场。
昊元·颂元里：一切为了满足现代生活需求
“社区是由同质人口组成的关系亲密、守望相助、疾病相扶、富有人情味的社会团体，而社会则是由异质人口组成的、由分工和契约联系起来的、缺乏感情的社会团体。” ?——1887年出版的德国社区学家斐迪南·腾尼斯所着《社区与社会》。
杭州对于社区购物中心的探索已经起步。商业面积达6万平方米的昊元·颂元里将在之江新城的核心区域将在2015年开始营业。它的出现对之江新城的众多高端楼盘来说具有试验意义。
颂元商业发展有限公司总经理洪飞介绍，定位于亲密社区生活中心昊元·颂元里项目，将是之江新城的旗舰商业体。
目前，世纪联华大型超市旗下高端超市和银河国际影院已经抢先入驻。不仅提供百货、超市、影院这样的购物中心标配，定位于亲密社区生活中心的颂元里还将具备社区服务、家庭服务、文化娱乐、医疗保健等功能，“就像毛细血管一样深入社区”，服务家庭生活的各种所需。
洪飞说，亲密社区生活中心将关注切实存在，而又未被满足的需求，特别需要商业敏感度。比如托管接送服务，关注的就是幼儿园、小学4点放学之后，到家长7、8点下班的这段空白时间。公司前期做的市场调查发现，托管班挺受市场欢迎，不过一般都选址在学校和住处之外的第三点。颂元里计划面向社区居民，提供包括托管、早教、儿童乐园在内的亲子服务，家长下班只要把孩子接回家就可以了。
结合先进技术手段，提供智慧购物体验也是颂元里系列的特点。APP软件帮助颂元里与社区居民的需求建立“神经连接”，提供智慧购物体验。比如传统的早餐油条，在很多新小区已经很难吃到了，洪飞打算不仅让颂元里的周边居民能吃上让人放心的品牌油条，还加入了新的定制体验。颂元里计划提供定制早餐服务，社区居民只要手机上的颂元里APP软件，发出定制油条早餐的订单，清早就可以吃到配送上门的品牌新鲜油条和豆浆。
洪飞认为，购物中心是城市生活的配套，社区购物中心应该与多样化的社会服务平台结合。颂元商业的亲密社区生活中心将具备比大而全购物中心更丰富的功能，成为为周边居民提供整体商品和服务的基本单位。昊元·颂元里计划引入社区图书室、卫生站、社区健身室、日常盖章缴费等社区服务机构，居民只要在社区内就可以轻松获得这些服务。一些具有前瞻性的社区服务配套，也在积极筹划中。比如与生活质量紧密相关的牙医诊所。每年定期看牙医被认为是在基本生活需要满足后，提升生活质量的体现。这些服务内容，在大而全的购物中心往往受到物业限制无法实现。
社区购物中心绝不是“超市+底商”的简单组合，洪飞说。它的形式很丰富，在同一个城市，不同区域的社区购物中心完全可以有鲜明的区域特征。位于之江新城核心区域的昊元·颂元里，同时还兼具“商业公园”和文化集市的独特功能。
昊元·颂元里背靠6万平方米的凤凰山公园，在购物休闲的同时，可以直接走入大自然;紧邻中国美院象山校区和浙江音乐学院(新址)，计划提供艺术氛围浓郁的“文化集市”，这些都是城市中心的大型商业综合体所无法提供的体验。
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