“零首付”、“1.5成首付”、“商业只付三成”等促销方式五花八门 是“羊毛出在羊身上”还是“房价普降前兆”？
在房贷趋紧和各路利空消息蔓延的楼市氛围下，开发商也相应作出了一些调整。近日，记者在市场上了解到，“低首付”又在深圳的市场出现。比如，首套房的首付低于三成，开发商来垫付一部分。
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垫首付的这一现象，目前主要发生在一些供应大、地段较偏远的楼盘，另外，一些商务公寓也出现了这样的促销措施。当然，也有业内人士指出，其中很多这样的所谓“垫首付”只是营销噱头。
“零首付”、“1.5成首付”、“商业只付三成”等促销方式五花八门
近日，深圳特区报记者接到热心读者爆料，“零首付”重现江湖。根据爆料人提供的线索，记者致电大亚湾一个名为御玺山大峡谷的楼盘，该楼盘的销售人员李先生给记者进行了详细的介绍。
“女士，我们这里现在是零首付，只需三万块钱的定金就能买房”，李先生介绍道，“对于首次置业者，开发商垫付三成首付，这些首付在一年内还清，并且是免息的。对于二次置业者，则只需付三成首付，剩下的同样由开发商垫付。”
见记者问得比较详细，李先生还抛出一个“重磅优惠”：买房子还能抽奖，奖品是小区楼下商铺三年使用权。
事实上，在大亚湾片区，开发商以各种名目垫首付的现象已屡见不鲜，畔山名居的一成首付、阳光圣菲的0.8成首付，三远大爱城的零首付……由于超高的供应量和较低的需求，这一片区楼盘的销售压力之大可想而知。
这一股“垫首付”的促销方式，也已经在深圳出现。据记者了解，这种现象目前主要出现在龙岗一些交通并非十分方便的区域的某些楼盘，另外一些首付成数本身较高的商务公寓也出现了“垫首付”的促销。
位于龙岗五联新村的百合盛世，据销售人员介绍，从今年1月起就推出了1.5成首付的活动，其余的1.5成由开发商免息垫付一年，并且开发商还赠送18个月的按揭款。等于购房的前一年半，是免月供的。
该楼盘旁边的“兄弟楼盘”承翰陶源也打出的是“1.5成首付”，剩下的1.5成由涉足信贷的世联行提供，购房者根据需要在半年到三年之内付清，产生的利息则由开发商来支付。
与这两个项目基本属于同一片区的鸿威de森林，近日也是吸引了市场的眼球，推出了一些每平方米9980元的特价房，让深圳市场似乎又有了万元以下的房子可买。据记者了解，早在去年的7月份，项目就打出了“1.5成首付”，开发商可以两年内免息垫付另外1.5成。
据了解，上述楼盘中，垫付首付并不是全盘皆可，而是主要针对一些大户型或某些有明显缺点的户型。
另外，一些原本需首付五成的商务公寓也出现了“付三成，开发商垫两成”的促销措施。商务公寓的供应大增，也使得销售出现了一定的压力。如罗湖的幸福万象等商务公寓，便采取了“三成首付”的措施。
是“羊毛出在羊身上”还是“房价普降前兆”？
从年初开始看房的叶小姐对于所看楼盘出现的“垫首付”现象有些心动，“确实能缓解一些资金压力，本来就看上了房子，还能既有低首付又有免息，我觉得挺好的。”叶小姐已经兴致勃勃准备出手。
“垫首付”这种情况在深圳过往的楼市也并不少见。2010年和2011年底至2012年年初，楼市相对较为僵持的时候，市场上以“垫首付”吸引购房者的开发商就涌现出来。一些业内人士认为，一旦楼市趋冷，市场各方尤其是购房者观望情绪浓重，可能就会促使开发商开始转变策略，或许就会出现“垫首付”这种措施，以实现快速回款和规避后市风险。
日前，克而瑞发布的2014年3月“中住288指数”报告显示，2014年3月，中国城市住房（一手房）价格涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨8.14%，环比和同比上涨增速连续五个月回落，一手房价格指数涨幅收窄。
值得注意的是，尽管涨幅收窄，但价格并未出现所谓的“降”。“垫首付”这种行为会是市场变化的明显信号吗？
市场对此有不同的看法。一家正在“垫首付”的楼盘的一位负责营销的人士私下对记者说：“其实这都是羊毛出在羊身上，你以为开发商给你免息了，其实这都提高到售价里面去了，占不到多少便宜的。只是噱头而已。要注意，这并不是降价，只是一种促销手段。”
经过记者调查了解，事实上，目前市场出现的“垫首付”多出于两个原因：第一是出于目前银行信贷紧缩，开发商这时垫首付能快速回款。第二，其实就是一种营销方式，吸引眼球，达到楼盘的快速成交。
“垫首付”不会成为趋势 购买初期“压力山大”
世联地产董事长陈劲松直言：房企垫首付不会是趋势。对此他有三点理由：首先，变相降低首付，违反了首付规定；其次，分期支付，违反与银行的按揭贷款协议，有骗贷之嫌；再次，大部分企业现金流并不支持。
有业内人士警告：“垫首付”中，开发商并没为你掏过一分钱。这也是一种博弈，博弈的是房价走势。总之，购房者需要把首期款还给开发商，而一旦房价下跌，购房者就有风险。
记者了解到，一些通过低首付来购房的置业者，在购房头两年，还款压力会非常大。因为除了每月月供外，还需还清首付中所垫付的款项。
交通银行景田支行的一位贷款经理对记者分析到：这些垫首付的方式，在风险上购房者自己必须考虑清楚。要根据自己的实际支付能力来购房，否则资金压力会非常大。这位贷款经理还给记者举了一个例子，假设一套120万的房子，三成首付为36万元，按30年的还款期、基准利率来算，每个月的月供为5337元。假设首付1.5成即18万元，剩下的18万在两年内无息还清，那么每月需要指出7500元首付款，也就是说，在购房的前两年，每月需支出将近13000元。购买一套120万的房子，两年内每月支出1.3万元，对不少人来说，应该都是不轻的负担，因此需要谨慎考虑。
