4月9日，DTZ戴德梁行召开了2014年第一季度媒体发布会，其中专题讨论的主题为“中国商业地产未来发展方向探讨”。

 

 

DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生为媒体发布会致辞并做演讲。何衍钧先生认为，近年商业地产的发展速度很快，原因主要有两点：首先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加大了商业地产开发比重；其次，伴随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

 

但是，在商业地产快速发展的过程中，一些问题相伴而生。首先是电商对零售业的冲击。中国电子商务研究中心数据显示，2013年中国电子商务市场交易规模为10.2万亿元，较2012年8.5万亿元增长了29.9%；其中网络零售市场交易规模达1.9万亿元，较2012年1.3万亿元增长42.8%，占社会消费品零售额的比重达到8.0%。另外，在二三线城市商业物业项目集中放量的情况下，商业项目的招商难度很大，从指标上体现出较高的空置率。

 

在这样背景下，一些言论开始流行，例如是商业地产腹背受敌、商业地产崩盘论等。中国商业地产当真即将崩盘吗？何衍钧先生认为，任何商品交易市场都存在波动，房地产市场也不例外，DTZ戴德梁行不支持所谓的“崩盘论”。

 

DTZ戴德梁行华北区商业地产部助理董事罗俊崴先生、华北区策略及发展顾问部董事全海燕女士、华北区写字楼部董事王刚先生、华北区投资及顾问服务部董事刘兵先生、华北区估价及顾问服务部董事胡峰先生，就此次发布会召开了专题讨论，席间他们分别依据各自在其专业领域的丰富经验，对中国商业地产的未来发展做了分析和预测。

 

DTZ戴德梁行华北区商业地产部助理董事罗俊崴先生从事商业地产咨询和租售服务多年，在商业地产领域有丰富的实战经验。他认为，体验型商业是未来购物中心的发展方向，会让商业焕发自身特有的魅力与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。

 

业态体验是指商业项目需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。为了更好地说明，罗俊崴先生为现场来宾讲解了案例，如曼谷SiamaParagon项目内设立的东南亚最大的水族馆、武汉楚河汉街项目内引入的中国大陆第二家杜莎夫人蜡像馆、马来西亚全球第一家乐高室外乐园等。同时，罗俊崴先生也强调，业态体验的打造需着重考虑投入成本、运营维护难度、产品创新性及体验式业态与消费者的粘性等问题，最终达成创新、转变之融合。

 

功能体验是指商业项目需在满足租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全方位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及人性化服务两方面做文章。商业建筑设计方面，主要包括灯光效果的渲染、合理的交通动线、独特的主题建筑风格、舒适的公共空间、景观小品及主力店铺的设计等；人性化服务方面，主要包括设立不同体验感的公共休息区、设置人性化的洗手间、采用智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。

 

DTZ戴德梁行华北区策略及发展顾问部董事全海燕女士认为，商业物业在一、二线城市进一步升级的方向，是形式和业态方面的更加细化。通过商业物业的历史发展脉络，可以看出商业物业是以人们对商业活动的需求不断提升和不断细化为线索，不断进行在形式、形态、业态等方面的进化，变得更加细致。我们发现商业活动越发成熟的城市中，商业物业的形式越多样，使每一种商业活动、每一类商业需求都能找到最为贴切的场所。

 

传统百货满足目的性消费需求，以百货形式为主，业态针对所有商业需求，比如新天地百货、双安商场、当代商城等。购物中心则是满足非目的性消费需求，以购物中心的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，比如来福士、世贸天阶。除了传统百货和购物中心外，针对小众的精品百货可视为购物中心的变种类，类似于K11、侨福芳草地等，这些是具有艺术元素的购物中心项目，所针对的客群可以称为城市中“赶时髦的小众精英“。购物中心未来的发展将出现带有各种特色元素的、为小众服务的精品商业项目。

 

DTZ戴德梁行华北区写字楼部董事王刚先生，在写字楼咨询领域具备丰富的实操经验。他认为广义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来作销售和经营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。未来更多资金流入商业地产市场，商业地产投资将维持走高态势。

 

DTZ戴德梁行华北区投资及顾问服务部董事刘兵先生表示，位于核心商圈的商业物业很受投资者青睐。从商业物业细分类别来看，酒店、商场、写字楼，不同商业业态投资属性不同，投资回报也有所不同；同时依据物业所属城市属性不同，投资回报也有所不同。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。刘兵先生认为，未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力。

 

DTZ戴德梁行华北区估价及顾问服务部董事胡峰先生，从商业地产估值的角度，对商业地产的发展阶段，以及对投资商业地产尽职调查的重要性作了演讲。他认为中国的商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。目前商业地产的产业链还没有很好的建立起来，有土地开发、建设、运营管理，但是还没有成熟的退出机制，特别是房地产金融包括REITs的发展，使众多的个人投资者、机构投资者都很难享受到商业地产所带来的投资红利。因为商业地产具有投资金额大、回报周期长、收益率高、运营管理难、退出方式少等特征，投资商业地产相对比较复杂，这需要做好完善的物业尽职调查，包括房地产评估、市场分析、投资测算、工程尽职调查等。胡峰先生表示未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，相信随着中国房地产金融进一步的完善，资产证券化将为商业地产带来更好的发展前景。