国家统计局4月18日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅环比价格下降的城市有4个，持平的10个，上涨的56个。 同比仅一个城市下降。二手住宅环比价格下降的城市有14个，持平的14个，上涨的42个。同比价格下降的2个，上涨的68个。今年以来，房地产的整体走势开始回归理性。有分析认为，在新的调控政策思路之下，市场为导向的楼市新局面已经开启。

“五一”楼市靠刚需支撑

“限购再加上目前不太明朗的市场行情，投资者观望的情绪会比较浓，入市的大部分是自住的买家。”近日在踩盘时，对于即将到来的“五一”市场状况，不少楼盘的销售人员都向记者表示刚需是他们主要针对的购买群体。记者发现，今年的“五一”市场将比去年要热闹得多，甚至有开发商将“五一”作为试金石检验今年整体的市场走向。大量的楼盘将进行推新，新盘量也非常大，其中刚需产品占据了绝大部分。自住买家的入市意愿成为“五一”楼市成败的关键。

刚需楼盘表现不错

“对于今年还是有点担心，就看这个‘五一’市场表现如何了。”从化一个大型楼盘将在“五一”推出超过500多套住宅，该盘的销售负责人坦诚地向记者表示，现时对于开售表现仍然没底。

与今年一月牛气冲天的情况不同，现时随着楼市进入了一个调整期，不少楼盘在一季度的表现都差强人意。为了冲击市场，大部分楼盘的推货都集中在了今年的“五一”假期，而今年的“五一”小长假又仿佛回归了其原有的光彩，已经被开发商们看作今年整体市场走向的一块试金石。

近日，记者走访市场发现，一些在“五一”前抢闸开售的楼盘表现仍然不错，例如中海誉城就在上周六进行今年第一波的推新。“可以说得上是日光，除了少量大面积的户型没有卖完，中小户型都被抢光了。”据中海地产相关负责人透露，他们针对的买家就是自住型的刚需，所推出的产品户型包括33平方米一房、 76平方米两房、87平方米小三房、121平方米大三房、120平方米3+1房和140平方米四房，全部带精装修交楼。

除了抢闸推新的楼盘以外，一些预计在“五一”期间推出的刚需项目，目前仍然处于认筹阶段。“现在自住的买家占了绝大部分，已经认了800多个筹了。”位于萝岗的新福港鼎峰的销售人员向记者表示。

自住买家需求仍旺

“主要是价格，如果总价能接受买的可能性还是很大的。”梁先生已经在几个楼盘都认了筹，在今年的“五一”买房成为他最主要的任务。据其透露，包括在番禺的诺德名都、万科欧泊、萝岗的新福港鼎峰、万科东荟城都是梁先生现时的选择对象。他告诉记者，对比过后如果价格合适他就会买。

尽管在今年楼市走势比较迷离，现时仍然有楼市崩盘的论调出现。“很多朋友也叫我等一下，说可能过一段时间价格会跌。”但是对于置业，梁先生却有着自己的看法。“反正是买来自己住的，主要是能承受，晚买不如早买。”选择“五一”这个节点，梁先生同样也是做足了功课。“前一段时间去看过很多盘，大部分都是在推一些旧货，都说新的要等到‘五一’前后才推。”“五一”小长假的新货集中成为像梁先生这样自住买家出手的较好时机。“单是萝岗我就有了三个盘可以考虑，番禺还有几个。”

记者采访发现，现时在广州自住买家的需求仍然比较旺，他们将成为这个“五一”小长假支撑市场的主要力量。对于今年的“五一”置业，有分析指出并不能靠猜测影响了机会。“在去年‘五一’很多楼盘给出的优惠都很少，而今年由于市场开始平稳，开发商为了冲今年第一波的量会将价格放得比较低，优惠力度也比较大。”珠江地产从化某项目的负责人向记者表示，“如果错过了第一波推货，后面涨价的可能性还是比较大的。”记者发现，以萝岗为例，预计在“五一”发售的几个新项目，最新的吹风价都较此前要低，而这些楼盘的销售普遍向记者表示，这个“五一”小长假开发商会以惊喜价抢客。

“双向调控”思路登场

按照近三年的规律，每年的第一季度都将是政府对于房地产市场政策表态的关键时期，将为未来一年的政策走势定调。而在今年，政策的态度则并非十分的明朗。即便是在两会期间，针对房地产市场的信息也相较往年要少。而住建部部长姜伟新在接受媒体记者采访时给出楼市“双向调控”的四字谜语，则成为今年楼市调控较为关键的信息。随后，住建部副部长齐骥对此详细解读，指出今年楼市调控会加强分类指导，既要防止热点城市的继续火爆，也要对住房库存量过高的城市控制供应结构。

根据今年两会期间发布的《政府工作报告》，同样也有双向调控的内容。据其指出，今年要“完善住房保障机制。加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。这意味着，住房问题的解决依然采取双轨制，即高端有市场，低端有保障。

对于低收入者的住房保障，一方面需要不断加大保障房建设力度，增加供给数量，同时还应完善保障房的准入、退出制度，以实现保障房的良性循环，使更多的保障对象应保尽保。至于保障房对市场的影响，还取决于政策的力度以及保障房的数量等多种因素。如果保障房的数量足够大，覆盖面足够宽，对商品房市场会形成一定的冲击，对平抑房价也会起到一定作用。

据媒体报道，包括黑龙江、福建、江西等多地正在研究双向调控的思路。据称，目前江西省就在内部探讨，研究如何双向调控，双向调控的核心是基于当地实际，更体现市场化。其认为，像南昌等房价较高的城市将是本省调控的重点城市。

市场导向获得强化

在去年党的十八届三中全会就提出“要使市场在资源配置中起决定性作用”。这种提法就预示着在未来的房地产市场调控中，市场手段的作用将越来越突出。

调控市场化一方面是通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力。而另一方面则在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。

就在去年十八届三中全会提出市场起决定性作用后，在2014年初，住建部在安排全年房地产调控工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。与此同时，住建部还下文要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。有分析认为，房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。

长效机制逐步建立

值得关注的是，现时的楼市调控政策行政命令的色彩已逐渐淡去，更多被提及的是“长效机制”。未来楼市长效调控机制将以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促楼市回归到一个相对健康的发展轨道。

今年，进行不动产登记则是楼市长效机制的重要一环。早在2013年3月，住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》， 要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在今年全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成。下一阶段的目标是， 同时实现500个城市联网。

从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的角度而言，房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产数据的详细数据作为依托，住房信息联网是房产税扩围的必要条件。从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房产税、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。

有业内人士指出，尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显。但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性、投机性需求会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。未来楼市长效调控机制将以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促楼市回归到一个相对健康的发展轨道。

楼市表现回归理性

国家统计局4月18日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅环比价格下降的城市有4个，持平的10个，上涨的56 个。同比仅一个城市下降。二手住宅环比价格下降的城市有14个，持平的14个，上涨的42个。同比价格下降的2个，上涨的68个。数据显示，整个第一季度，全国商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比分别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%和7.7%。自2014年以来，全国商品房销售面积及销售额增速已经连续3个月负增长。记者查询得知，在2013年的第一季度，全国商品房销售面积增长61.3%，销售额增长37.1%。可以看出，市场的气氛在今年开端变得有点异乎寻常。楼市“降温”的态势已经变得越来越明显。

除了住宅销售市场以外，土地市场的表现同样也令人失望。根据4月15日由中国土地勘测规划院发布的数据显示，今年的前三个月全国主要监测城市综合地价增速为1.89%，同比下降了0.17%。这是近两年以来涨幅的首次收缩。

值得关注的是，根据国家统计局发布一季度楼市数据，3月末，商品房待售面积5.2亿平方米，相比2013年增加了3000万平方米。历年的国家统计局数据显示，这也是2005年以来，商品房待售面积的最高值。早在2005年，商品房待售面积仅为1.47亿平方米，10年上涨近4倍。这表明，现时国内住宅的库存量已经达到近十年来的新高。

对于后市， 行业里出现了多种担忧之场，但有专家指出目前行业仍然比较乐观，只是在回归理性。“一季度市场是回归常态化的增长。”广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为。以广东的楼市为例，蔡穗声分析指出，“一季度广东省商品房的销售面积和销售金额，同比虽然有比较大的回落，但还是高过以往3年的平均水平，为5年来的第二高度。”

信贷收紧成干扰市场因素

随着“五一”的临近，越来越多的项目进入了推新的节奏，随之带动了市场成交的上升。记者了解到，上周（4月14日至20日）广州全市住宅网签成交量价齐涨。有分析认为，随着“五一”假期的到来，广州楼市将进入一个小高潮。然后，今年以来持续收紧的信贷政策将成为影响市场成色的关键因素。

假期前市场向好

据搜房网数据监控中心统计，2014年4月14日至2014年4月20日，广州全市新建商品房住宅网签1146套，环比之前一周（1024套） 增加12%，签约面积为133313平方米，环比上涨14%，平均每套签约面积为116.33平方米，全市一手网签均价为15859元/平方米，环比之前一周（14238元/平）上升11%。

上周中心六区整体成交394套，环比前一周（277套）上升42%。其中荔湾以105套成交量领跑，对比前一周（51套）上涨106%。白云、 天河以86套、66套位居二、三位。而在郊区上周楼市成交也有小幅上涨，涨幅近1成，番禺花都分别成交199套、174套，花都上涨23%排名第一。整体楼市利好仍然没挡住增城成交量下滑的步伐，增城上周整体成交242套，跌幅12%，从前三周的预售监控来看，增城已经连续三周零记录。

在价格方面，上周中心六区均价相对比较稳定，为27269元/平方米，对比前一周上涨1%。其中越秀和新黄埔两区的均价上涨较快，达到7%。而越秀上周一手住宅网签成交均价36273元/平方米更是成为广州一手楼市均价最高的区。另外，天河、海珠成交均价分别为34312元/平方米以及30269元/平方米。

而近郊整体均价趋于平稳，小幅上涨3%。花都意外下跌，均价重回9字头，跌幅9%。南沙均价10959元/平方米，跌幅也有5%。番禺均价16773元/平方米，涨幅15%。

信贷因素影响后市

“楼市行情正在回暖，但后市仍是以稳为主。”中原地产项目部总经理黄韬在接受本报记者采访时提出，现时广州市场开始回稳，但在年初取得较好业绩的企业基本属于快速销售，以量取胜的房企。

以根据广州楼盘较多的敏捷地产为例，据阳光家缘网网签数据显示，截至3月31日，敏捷地产广州区域共成交各类商品房4102套，销售面积为34.58万平方米。另据克尔瑞房产测评中心4月1日发布的一季度中国房地产企业销售TOP50排行榜，敏捷集团加上中山、珠海以及顺德、东莞、韶关等外地项目的销售业绩，一季度共实现销售金额51亿，销售面积51.5万平方米。

据敏捷地产营销负责人透露，今年的前三个月，该企业在广州每月的销售额都超过11亿元。而在3月份，敏捷地产广州区域共成交1300套，销售面积11.36万平方米，销售金额达11.22亿元。累计三个月的销售数据，敏捷地产广州区域第一季度共成交金额高达35.3亿元。“关键因素在于敏捷地产一直坚持快速开发、快速销售、定位刚需的开发思路。”对于较为良好的业绩上述负责人分析认为。

尽管3月的市场数据较为理想，但对于后市走向，黄韬却向记者表示，“仍将是平稳上涨的趋势。”事实上，记者采访时发现，尽管业内普遍的观点对于楼市仍有较大的信心，但不少专家也表现出担忧。特别是现时信贷政策的收紧以及公积金政策的变化都将有可能成为影响楼市的因素之一。有银行个贷中心的人士向记者表示，现时针对房贷额度比较紧张，放款速度已经变慢。目前也由于信贷广州也有不少楼盘开始以开发商垫付形式进行拉客，甚至在番禺，万科旗下楼盘万科欧泊更是引入信贷融资公司为业主提供十万和二十万两种不同形式的贷款。有专家认为，“信贷的紧张将有可能对楼市走势造成更大的影响。”